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FIDEICOMISO (real estate, mazatlan, notario) TRUST

LOGO GSFIDEICOMISO (real estate, mazatlan, notario) TRUST

A trust it´s an agreement entered into by and between seller and buyer, by which the seller (trustor or settlor) transfers the ownership of a real estate to a bank institution authorize by federal government (trustee) on the benefit of the buyer (beneficiary).

That’s how the buyer becomes an owner (trust ownership) of a real estate in the so called “restricted zone” (costs and boarders).

Restricted zone: properties (land) located within a strip of 100 kilometers (64 miles) along the country’s borders and fifty kilometers (32 miles) on the coastline (restricted zone).

It is important to mention that the beneficiary could be a foreign individual or foreign corporation or Mexican corporation that on its bylaws has a “Foreigner Admission Clause”. Also, please note that the beneficiary will appoint substitutes in case of death and the transfer process is simple.

The natural term for a trust is up to 50 years and it can be easily renewed upon request of the Beneficiary within 90 days prior to the expiration date.

Don´t hesitate to ask fernando@garciasais.com.mx

http://www.garciasais.com.mx

 

 

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Ensayos

LOS MÁS POBRES

Fernando García Sais

@FGarciaSais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

La pobreza es consecuencia de la desigualdad social. Al mismo tiempo es causa de la pobreza. Es un círculo vicioso. La pobreza no desaparecerá nunca. No hay política pública que lo pueda lograr. La meta, no obstante, es mitigar las profundas desigualdades. La gran brecha, entre ricos y pobres, sí es posible disminuirse.

Los más pobres tienen, en general, menos información. La información que disponen es de mala calidad. Entre los más pobres la información de mala calidad circula y se reproduce. La causa de ello es el bajo nivel educativo, otra consecuencia de la pobreza. A pesar de que la Constitución ordena que la educación sea de calidad, en los hechos no sucede. No al menos para todos. Los más pobres tienen la peor educación. Educación de caridad, pues.

Los servicios de salud a los que los más pobres tienen acceso son prestados por el Estado en condiciones deficitarias. El Estado no puede satisfacer, con los recursos escasos o mal administrados, todas las necesidades sanitarias. Los más pobres acuden, residualmente, a servicios médicos privados. Como entre los más pobres circula mala información, sus prácticas cotidianas no son la mejores (consumo de tabaco, por ejemplo) y acuden a servicios médicos (como los que hay en farmacias) que pueden no ser los mejores.

Los más pobres nacen, además de pobres, enfermos. El medio ambiente más próximo también lo está. Las enfermedades están presentes desde el nacimiento, incluso desde el embarazo. La ausencia de salud marca y condiciona la productividad y bienestar futuros. La enfermedad conduce a una mala educación. Si no hay salud no hay bienestar y las posibilidades de éxito son mucho menores.

Entre los más pobres los problemas jurídicos abundan. El Estado paternalista (hoy en claro abandono) ideó instituciones que los protegen ante los abusos de los más fuertes. Esas instituciones muchas veces tampoco funcionan adecuadamente ni los servicios que prestan son de calidad. El servicio público de administración de justicia, que reposa sobre la privación de la posibilidad de hacerse justicia por sí mismo, es obsoleto. No es fácil acceder a los tribunales. Las defensorías públicas no son comparables a la calidad de los buenos abogados, que los más fuertes contratan.

Los más pobres destinan gran parte de sus escasos recursos a adquirir bienes y servicios que, en otras condiciones, serían de mejor calidad y a mejores precios. Su consumo tiende a ser de menor calidad, por ende, produce menor bienestar. Los más pobres son más fácil víctimas de publicidad engañosa. Los más pobres adquieren créditos para satisfactores básicos con las tasas de intereses más altas. Compran caro, satisfactores baratos que tienen que reemplazarse, relativamente, pronto.

La Constitución también dice que los mexicanos tenemos derecho a un mercado eficiente, pero el mercado funciona mal para los más pobres. Las prácticas anticompetitivas trasladan las utilidades a los monopolistas, afectando a los consumidores finales, quienes adquieren productos caros y de mala calidad. Si las empresas no compiten ni rivalizan con sus competidores por ganarse a los consumidores con mejores prácticas se desperdicia valor, se derrocha eficiencia. Ahí, todo el país sale perdiendo.

El Estado requiere de dinero para garantizar los derechos que la Constitución reconoce y otorga. El Estado tiene diversas fuentes de ingresos, entre ellas a los impuestos. Un buen sistema recaudatorio y una política fiscal que tenga como pilar recaudar no sólo eficiente y efectivamente, sino más de quien más puede, es esencial. Los impuestos progresivos al gravar más a los ricos, distribuyen el pastel. Así pudiéramos tener una sociedad más homogénea, más conveniente para todos.

Para que los más pobres tengan mejor educación, salud, eviten ser víctimas de prácticas engañosas y abusivas en el mercado, un giro en la disciplina fiscal y presupuestaria es indispensable. Recaudar más y gastar mejor. Pero, además, cobrar más impuestos a quien más ingresos tiene.

El país debe orientar sus políticas públicas para que ser pobre sea una elección y no una condición. Que quien desee escapar de la pobreza lo logre estudiando, preparándose, siendo útil a la sociedad y produciendo para que el mercado sea más competitivo. El talento de nuestros niños y jóvenes es el capital más valioso que un país puede tener. Si lo desaprovechamos, seguiremos siendo los más pobres.

 

 

 

 

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Sismo notarial y “boom inmobiliario”

En algunos de mis ensayos anteriores relacionados con el notariado he venido explicándoles la importancia que tiene el derecho de elegir libremente su notario.

A pesar de que en México contamos con una legislación protectora de los consumidores desde 1975, lo cierto es que la ciudadanía no está muy familiarizada con los derechos que tiene ni, por otro lado, los operadores jurídicos entienden a cabalidad la relevancia de los derechos de los consumidores.

México es un país en el que la economía opera con muchas desviaciones y desperfectos y existen en los hechos monopolios, y un sinfín de prácticas monopólicas, tantas que las autoridades no tienen la capacidad material para combatirlas, suponiendo que tienen interés de hacerlo.

Después de la tragedia, que aún no termina, vemos como el aparato de protección del consumidor, entendido éste no sólo por la ley sino por las instituciones públicas, las organizaciones civiles, y desde luego los notarios públicos, son insuficientes.

En el año 2004, la Ley Federal de Protección al Consumidor se modificó en el tema inmobiliario para obligar a los desarrolladores y fraccionadores, y cualquier persona que participe en la venta de un inmueble destinado a casa habitación, a inscribir ante la Profeco (para quienes nos leen en otra parte del mundo la Profeco es un organismo descentralizado de la Secretaría de economía encargada de proteger los derechos de los consumidores) sus modelos de contratos de adhesión con un contenido informativo y obligaciones mínimas, excluyendo desde luego cualquier cláusula abusiva.

Como era de esperarse en un país con profundas prácticas abusivas, las empresas impugnaron la constitucionalidad de la reformas legales resolviéndose al final por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en su contra.

Junto con la ley del consumidor que opera en el ámbito federal en todas y cada una de las entidades de la República mexicana existen leyes que regulan lo que se conoce como régimen de propiedad en condominio. Estas leyes no obstante su carácter estatal repercuten sustantivamente en el derecho de la vivienda tanto a nivel constitucional como legal. 

Por otro lado un gran número de las adquisiciones de vivienda por parte de los consumidores se realiza y se hace posible gracias a la celebración, generalmente en el mismo instrumento notarial de contratos de crédito con garantía hipotecaria, ya sea con el mismo vendedor del inmueble o con un tercero (tradicionalmente una institución de crédito del sistema financiero mexicano O una institución del Estado mexicano que otorga créditos a los trabajadores del propio Estado).

Como el poder de los bancos casi siempre es absoluto, las posibilidades que tienen las autoridades centrales resultan menguadas y los consumidores encuentran una divergencia entre lo que dice la ley y lo que pasa en los hechos. 

Pero el México también tenemos una ley Federal de Competencia Económica que, como sabemos, persigue y sanciona a los monopolios y las prácticas monopólicas para que exista eficiencia en el mercado y se genere bienestar.

En casi todos los municipios ciudades y estados la venta de inmuebles destinados a casa habitación se realiza por parte de empresas, y en algunos casos con créditos bancarios, pero los consumidores no tienen ni siquiera la posibilidad de escoger libremente a su notario.

Existe una práctica extendida, tanto que hasta parece bien vista, de que el que vende manda. Parecería que el que vende el inmueble, o el que da el crédito, están haciendo un gran favor al consumidor, al permitirle comprar o al permitirle tomar un crédito. 

Aún más, son tan buenos que hasta te llevan de la mano a la notaría, con su notario, quien aveces actúa más como su empleado que con un fedatario público.

El consumidor termina por no cuestionar la imposición del notario quien, como es de esperarse, infiel a su investidura sacrifica la legalidad y la imparcialidad supeditando la adecuación de los contratos al marco jurídico al lucro, al negocio a la ambición desmedida.

En los casos en los que los consumidores de vivienda, conocedores de sus derechos por ser ciertamente relativamente expertos en esas operaciones, piden que se envíe el contrato promesa o los antecedentes a la notaría de elección, también se topan con pared. Les proporcionan una lista cerrada de notarios y les dicen que tienen que elegir forzosamente a uno de la lista.

Mientras que en México país, éstas prácticas sean toleradas por la autoridad y por los ciudadanos, los derechos y la seguridad jurídica serán mera poesía. 

El libre mercado, la protección al consumidor y la función notarial forman parte de una cadena con eslabones que debieran estar sólidamente entrelazados para proteger, preservar y potencializar el bienestar de las familias mexicanas.

Tras el sismo de septiembre de 2017 nos hemos dado cuenta de la gran cantidad de condominios nuevos que colapsaron, de la gran cantidad de familias que perdieron todo, de la gran cantidad de consumidores que nadie los asesoró ni nadie les explicó que derechos que tenían, que remedios jurídicos podían hacer valer, qué garantías y qué acciones de responsabilidad civil.

Espero que las condiciones cambien y que ante estas nuevas circunstancias las decisiones políticas se encaminen a garantizar el pleno respeto a los derechos de los consumidores, para que la economía funcione mejor.

 Y desde luego para que los consumidores encuentren en las notarías unos aliados y no nos enemigos.

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Profeco a la deriva 

La Procuraduría Federal del consumidor es una institución del Estado mexicano que desde el punto de vista de la administración pública opera de manera descentralizada de la Secretaría de economía.

Cuenta con personalidad y patrimonio propios como rasgo característico de ese tipo de órganos.

Desde su creación en 1975 que entró en vigor la ley, aunque conocido como Instituto Nacional del consumo y posteriormente con el cambio legislativo transformada a la actual Profeco, la ley ha dispuesto que para ocupar el cargo de titular de la Procuraduría, esto es, el de procurador, se requiere contar con credenciales profesionales o académicas vinculadas con el tema objeto de la institución: esto es la protección del consumidor.

El artículo que establece dichas cualidades es el siguiente:
ARTÍCULO 28.- El Procurador Federal del Consumidor será designado por el Presidente de la República y deberá ser ciudadano mexicano y tener título de licenciado en derecho y haberse desempeñado en forma destacada en cuestiones profesionales, de servicio público, o académicas substancialmente relacionadas con el objeto de esta ley.
Como experto en el tema del consumidor, no tengo referencia académica o profesional alguna respecto de ninguno de los procuradores de los Últimos dos sexenios.

Con la salvedad de Bernardo Altamirano quien por su formación profesional tanto a nivel licenciatura como posgrado así como por el talentoso equipo que logró reunir hicieron transformaciones esenciales en las políticas públicas en materia de consumidores, el resto de procuradores que fueron nombrados tras su salida se han caracterizado por desconocer el objeto de su institución.

Sin una verdadera profesionalización en toda la institución incluyendo desde luego con un liderazgo de un procurador que tenga conocimientos profesionales, académicos, prácticos, el destino de las políticas de protección al consumidor se encontrará a la deriva.