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Real Estate Mazatlán

If you are going to buy a property located within 50 km from the beach line, please be aware of the following:

1.- In Mexico there are not “title insurance” services.

2.- The “notario” (notary public) will perform a due diligence and draft all legal papers in order for you to enjoy your property.

A notary in México is a lawyer, but not all lawyers have the same credentials. 99% of them don’t have any further studies like masters or PhD’s.

Look for the best notario to protect your investment.

3.- Don’t trust the notario because your real estate agent (that you don’t also know his/her backgrounds).

Most notarios don’t speak English and some of them have not specialized on the complex world of trusts for foreigners to acquire a property.

4.- The buyer will pay for the property and all expenses, taxes and fees, since that’s a general costume in Mazatlan.

Estimate a 7% of the transaction price for all those other charges. A little difference on your benefit or otherwise could apply.

5.- If your future home is located in a Condominium, your notary will also review if it is properly designed, considering basic rights for peaceful enjoyment and for the healthy relationships between co-owners.

6.- Please have a translator of your own trust at your side and make sure your notary is bilingual.

If not, walk away!

7.- Don’t forget to appoint substitute beneficiaries in case you suffer a serious decease or death occurs. You can modify this any time.

8.- If you want to sell the property get your notario to advice on capital gains and on LEGAL exemptions you may be entitled of.

Again, tax issues are not understood by all notarios at the same level. Don’t put your self on legal risks, authority won’t hesitate to use all power to collect any due taxes and to punish any ilegal strategy to avoid them.

If you should have any questions, I notario and Ph.D Fernando García Sais, will gladly assist you.

My office is comfortable and well located on the golden zone. My team is highly professional and bilingual also.

Welcome to Mazatlan!

Fernando

http://www.garciasais.com.mx

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Artículos Periódico Noroeste

Jubilación y relevo notarial (Noroeste, julio 2017)

Fernando García Sais

Notario 210  de Sinaloa

La prestación del servicio notarial es de orden e interés público. En todas las leyes locales del notariado que están vigentes en México (recordemos que la facultad para legislar en la materia está reservada a los Estados) se establece un mínimo de edad para poder acceder al notariado, pero no para salir, para dejar la función, para favorecer el relevo generacional. Hablar de la jubilación forzosa del notario es una necesidad.

En Sinaloa, el artículo 24 de la Ley del Notariado sitúa el límite inferior de edad para acceder al notariado, en los 30 años. Considerando que, de manera general, los estudiantes terminan la licenciatura a los 22-23 años, la edad de 30 años parece adecuada para iniciar, después de haber acumulado años de estudio y práctica profesional en distintos ámbitos del Derecho.

Un jurista a los 30 años ya pudo haber terminado un doctorado o haberse desempeñado exitosamente en diversas áreas de los sectores público y/o privado, con un cúmulo de conocimientos que le serán de utilidad para prestar un buen y eficiente servicio notarial.

A primera vista ello es encomiable. No obstante, la LN tiene importantes barreras de entrada que entorpece que el ingreso al notariado suceda como lo he descrito. Se necesita tener residencia efectiva de 10 años en Sinaloa (inmediatos anteriores a la convocatoria) y haber realizado prácticas con un notario de la localidad. Estos dos candados importan serias limitantes para los licenciados en derecho y favorece que las notarías se transmitan de padres a hijos, excluyendo a otros candidatos que, en teoría, pudieran competir en igualdad de circunstancias. Este tema debe también analizarse por los hacedores de leyes y de políticas públicas.

El aspirante a notario no sólo debe esperar tener 30 años, sino que debe ser paciente y cuando el ejecutivo estatal disponga publicar una convocatoria a examen, presentarse. Ello implica que para ajustarse a la irracional regla, debe sacrificar posibilidades de estudio y/o profesionales fuera del pueblo. No me parece que dicho canon produzca los resultados más deseables. ¿A usted?

La falta de reglas eficientes respecto de la carrera notarial es costosa para la sociedad y perjudicial para esa clase “tan desprotegida” que son los aspirantes a notarios. La mayoría no llega a la meta. Y dedican su vida a la(s) notaría(s). Paralelamente, no hay una seria formación de talento en las notarías: se privilegia la contratación de amanuenses (a quienes se les paga poco y dan un mal servicio), produciéndose el fenómeno de la extracción de los frutos del trabajo: notarios ricos y empleados pobres. La sucesión notarial por ADN importa más que el servicio prestado y que la garantía del servicio a futuro.

En Sinaloa, por citar un caso, en 2010 se asignaron notarías después de casi 15 años de espera. Dejar pasar tanto tiempo, no produce los mejores resultados. La continuidad y el dinamismo de la función, se lastima. La incertidumbre dificulta el adecuado desarrollo de la carrera notarial y desincentiva que nuevos profesionales del derecho se preparen y busquen competir por acceder a la función.

En otra ocasión abordaré el tema de otras barreras de entrada y los desincentivos generales que hacen que el notariado no tenga a los mejores abogados interesados en formar parte de sus filas. Lo que queda claro es que los notarios deberían jubilarse a cierta edad para permitir que las nuevas generaciones vayan supliendo las funciones que, naturalmente, ya no pueden realizar.

¿Debería el Estado garantizar una pensión al notario jubilado? Ese es otro tema relevante y merece voltear a ver lo que hacen otros países. En lo relativo a la edad de jubilación, en España, desde 1983 con la “Ley 29/1983, de 12 de diciembre, sobre jubilación de Notarios, Agentes de Cambio y Bolsa y Corredores colegiados de Comercio” los notarios se jubilan forzosamente a los 70 años, pudiendo hacerlo antes de manera voluntaria. La jubilación se complementa con un fondo de jubilación creado por una mutualidad.

En Uruguay, existe la “Caja Notarial de Seguridad Social”, que comprende no sólo a los notarios sino a quienes trabajan con ellos, un tema sin duda de urgente revisión en México, por la desprotección de los colaboradores de las notarías. La regulación es de 2001(Ley Nº 17.437), y prevé una edad de jubilación de 60 años y un mínimo de 35 años de servicio notarial. En la provincia de Córdoba, Argentina.

El 10 de octubre de 1995 se publicó la Ley 8427 y establece el cómo se financia la Caja Notarial de Jubilaciones, que me parece un maravilloso ejemplo de lo que pudiéramos hacer en México. Los notarios aportan el 1% de sus honorarios, si tienen una antigüedad menor a 5 años, y un 2% de ahí en adelante. Los usuarios de las notarías aportan 3% de los honorarios por pagar; el Estado aporta el 3% de los impuestos por traslados de dominio –lo que pudiéramos ampliar a los derechos registrales y al ISR enterado a la Federación, mediante un convenio entre el Estado y la Secretaría de Hacienda Federal—.

Determinar una edad de retiro puede ser caprichoso. Es, empero, un paso necesario para que la función notarial mejore. El Estado debería estar atento y proveer de mecanismos financieros que garanticen un mínimo vital para los notarios que se retiren. Con ello, el mecanismo de relevo generacional puede mejorar.

Artículos Periódico Noroeste

Ontología Profesional (Noroeste, 18 mayo 2019)

Ontología profesional

A mis maestros

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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En mis 20 años de ejercicio profesional como Abogado he tenido la oportunidad de conocer muchos, cientos quizá, de jóvenes, hombres y mujeres, que acuden a solicitar una oportunidad laboral o me piden un consejo académico o profesional. Aproximadamente el 10% de ese total hoy son profesionistas exitosos con familias felices.

Del resto, puedo decir que, lo mismo en el sector gobierno que en el sector privado, la nota característica que marca a esa generalidad es la ausencia de claridad respecto de un propósito en la vida como profesionistas, como empresarios y como miembros de una familia.

Dejando de lado los conocimientos adquiridos durante la carrera que, ciertamente deben ser muchos y sólidos (de lo contrario, la verdadera carrera la que se inicia al graduarse será en profunda desventaja), resulta inquietante la ausencia de planes de vida claros, de propósitos profesionales contundentes, fuera de obtener ingresos, ganar dinero, ser rico.

Con quienes he tenido el honor de dialogar, a manera de tutoría, les he insistido en la importancia de definir y de decidir el para qué de su profesión. Salir de casa contento y regresar satisfecho debe ser la meta. La satisfacción es una bolsa a la que, aparentemente, le caben muchos ingredientes; sin embargo, la verdadera lista es muy reducida.

Ganar el dinero indispensable para ser feliz, realizar tareas que impacten positivamente a los demás, aprender constantemente de los colegas, enfrentar retos y superarlos, contribuir con otros en algo (dele Usted el contenido a “algo”, sea creativo por favor), y por qué no: ser reconocido por los logros alcanzados, constituyen algunos elementos esenciales para regresar a casa plenos a convivir con nuestras parejas e hijos y para desarrollar actividades excitantes, estimulantes e impactantes con ellos.

A la postre, dichos hábitos favorecen la formación de un círculo virtuoso: los hijos reproducen ese modelo o esquema y en el largo plazo se edifican familias más plenas y más felices, con profesionistas que cumplen con una clara función.

Hacer jugosos negocios y cobrar comisiones y honorarios jamás producirá el mismo nivel de satisfacción que la más permanente y estable felicidad que produce una vida plena con los pies en la tierra. Pisar bien la tierra nos hará medir nuestra vida, no en dinero, sino en lo largo de la lista de las personas a quienes se ha ayudado a ser mejores, puesto que el que ayuda tiene una alta autoestima y quiere para los otros lo mismo.

Quienes han estudiado en universidades de alto nivel académico, como en mi caso el ITAM, la UNAM o la Pompeu Fabra, adquieren conocimiento de gente extraordinaria; al egresar el trato cotidiano es con gente ordinaria; sin embargo, no debe perderse la oportunidad de aprender de ellos también.

Perderse en la ruta del dinero sin importar violar la ley o lastimar a alguien es equivalente a quien decide ser infiel en su relación matrimonial. Hacerlo excepcionalmente (“qué tanto es tantito”, se dice) producirá que se convierta en una decisión rutinaria que irradiará efectos a los hijos y a la sociedad. No se buscan santos, se busca gente normal. La gente normal comete infracciones menores no delitos mayores ni aplica la deshonestidad como forma de vida.

Por ello, es fundamental que los jóvenes profesionistas (y empresarios) le dediquen tiempo a reflexionar en torno a qué desean, a su plan de vida, a los porqués y, quizá, con algo de soberbia piensen cómo serán recordados cuando se mueran. En una sociedad con valores cristianos como la nuestra, me parece que el criterio de medición en el más allá, sería sin duda en los términos anotados, no en que tan ricos fuimos.

 

 

Artículos Periódico Noroeste

Mazatlán de la ciudadanía (Noroeste, 23 mayo 2019)

Dr. Fernando García Sais

www.garciasais.com.mx

Notario 210

 

Los retos del desarrollo urbano imponen la necesidad de que se elaboren políticas públicas que coadyuven a garantizar el llamado “Derecho a la Ciudad” como una expresión de un deseo colectivo de una urbe más justa, inclusiva y democrática.

Si bien, me parece, no estamos en presencia de un proceso consolidado de “gentrificación”, sino en su caso incipiente (más parecido a la “turistificación”), lo cierto es que el aumento de la demanda de inmuebles para usos, primordialmente, multifamiliares y comerciales, encuentra oferentes de ese tipo de bienes que, con base en la regulación vigente, desarrollan sus actividades empresariales tuteladas por la libertad de empresa que nuestra Constitución postula.

La dinámica del mercado inmobiliario propicia que la administración municipal revise y ajuste la suficiencia de servicios públicos para no inhibir la inversión y para que una vez llevada a cabo y que los consumidores de vivienda adquieren su inmueble encuentren una ciudad que presta servicios de manera asequible.

El tradicional derecho a la vivienda digna con todas sus manifestaciones constitucionales se ve, ahora, transformado o complementado con el derecho a la ciudad. Éste impone una necesidad de actuación colectiva transformadora sobre el espacio urbano común, sobre el ágora (aquel espacio que en la Grecia antigua lo constituía los bienes de uso común).

Desde el punto de vista financiero, nuestro derecho ha ido incorporando herramientas que permiten a los empresarios obtener apalancamiento para satisfacer el crecimiento exponencial de la demanda, particularmente acentuada a partir de la apertura de la carretera Mazatlán-Durango, como puede ser a través de las llamadas SAPI´s o de la economía colaborativa o crowfunding.

Dichos procesos de demanda-oferta, desarrollo inmobiliario, acompañamiento de la inversión pública y utilización racional del medio ambiente viene acompañada de conciliar intereses de sectores de la ciudadanía que, en el caso de la gentrificación, se ven desplazados por una nueva oleada de vecinos con otras capacidades económicas y quizá con otros parámetros socioculturales.

La utilización de las calles, avenidas y parques que han tenido ciertas peculiaridades, comienzan a transformarse como ha pasado en urbes de otras ciudades de América Latina y Europa, donde los hábitos citadinos se dibujan en torno al gusto por caminar las ciudades, la utilización de los camellones y de los parques para la convivencia de amigos, familias o el acompañamiento de mascotas, la presencia de restaurantes locales con cocineros locales, artistas y comercios innovadores que satisfacen también las demandas de esos nuevos nichos de mercado.

En suma, si Mazatlán es de la ciudadanía, más nos vale que diseñemos buenas leyes, inteligentemente pensadas para conciliar los eventuales intereses en conflictos y canalizar las necesidades de demanda de bienes raíces de manera adecuada. No vaya a ser que otros destinos sí sepan hacer la tarea y nosotros veamos como la oportunidad pasó frente a nuestros ojos.

La creación de empleos, el bienestar de las familias y la paz y tranquilidad de las colonias, barrios y fraccionamientos no constituyen elementos que naturalmente deban entrar en conflicto. Los ciudadanos debemos, juntos, construir acuerdos y lograr orden. A las autoridades les toca ser profesionales y tener la altura de miras para acompañar a los ciudadanos.

 

 

 

 

Artículos Periódico Noroeste

¿Responsabilizar al mensajero? (Noroeste, 25 de mayo 2009)

 

A los periodistas valientes y honestos

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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@FGarciaSais

 

En un régimen constitucional de derecho como el mexicano, la libre circulación de ideas fortalece a la democracia participativa y permite que los ciudadanos y las personas en general tengan más y mejor información de su entorno político, económico, social, cultural, etc.

 

La libertad de expresión y el derecho a la información comparten esa peculiaridad de interdependencia. Mientras más amplio sea el primero, más sólido será el segundo. Claro, habida cuenta de que hay que cuidar los límites constitucionales del ejercicio de la libertad de expresión.

 

El artículo 6º de la Constitución mexicana regula los alcances y límites del derecho a expresarse y, la jurisprudencia del Poder Judicial de la Federación, lo ha ido delimitando y explicitando.

 

Por cierto, hay un libro coordinado por el doctor José Ramón Cossío Díaz, intitulado “La Libertad de Expresión en las Sentencias de la Suprema Corte de Justicia” (Ed. Tirant Lo Blanch, 2014) que vale la pena leer para documentarse ampliamente. Forma parte de la exitosa colección, de la que formo parte dentro del Comité Editorial, “La práctica del Derecho en México”, que integra más de 30 libros sobre temas relevantes.

 

Volviendo a lo que nos ocupa, la Constitución dispone que “la manifestación de las ideas no será objeto de ninguna inquisición judicial o administrativa, sino en el caso de que ataque a la moral, la vida privada o los derechos de terceros, provoque algún delito, o perturbe el orden público”. Los precedentes de la Suprema Corte han interpretado lo anterior en los siguientes términos, sigo fundamentalmente el de la Tesis: 1a. CCCXXII/2018 (10a.):

 

  1. 1. Un “reportaje neutral” es una manifestación de información que el medio de comunicación realiza y da cuenta “de manera exacta e imparcial de declaraciones o afirmaciones de terceros” cuyo contenido sea de interés público. A pesar de que la información dada por el tercero sea falsa, el medio debe ser eximido de responsabilidad civil.

 

  1. Debe ponderarse que el reportaje pretende informar un hecho noticiable en sí mismo; esto es, el hecho de que un tercero ha realizado una declaración con cierto contenido.

 

  1. El medio de comunicación o periodista se limita a transcribir la declaración noticiable realizada por otro, por lo que no la presenta como propia.

 

  1. Responsabilizar a los periodistas y medios de comunicación por transcribir declaraciones noticiables de terceros sería una limitación injustificada del derecho a la información cuyo recipiendario somos todos los ciudadanos.

 

En efecto, si la Ley de Leyes dice que toda persona tiene derecho al libre acceso a información plural y oportuna, así como a buscar, recibir y difundir información e ideas de toda índole por cualquier medio de expresión, debemos fortalecer los derechos de los periodistas y cuidar por que su ejercicio sea seguro y permitirles el acceso a los mecanismos de protección más amplios posibles para que ejerzan su derecho a expresarse.

 

Artículos Periódico Noroeste

Edificios ruinosos y visión de Estado (Noroeste, 1 junio 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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Es un principio general del Derecho el que nadie debe dañar a otros. Se complementa con la regla de que el que daña paga. Así, el ordenamiento jurídico dispensa de un seguro general frente a los daños.

En los últimos años, a merced del desarrollo inmobiliario a la mazatleca (en donde todos se pelean entre sí) algunos astutos empresarios –jóvenes en su mayoría— han apostado a la adquisición de inmuebles cuyas construcciones dieron su vida útil. Este proceso debe ser no solo aplaudido sino incentivado por la autoridad que debe acompañar al inversionista para mejorar el entorno urbano minimizando la existencia de potencialidades dañosas como los edificios ruinosos, que además de la contaminación visual y de los posibles daños a los vecinos o transeúntes producen otros trastornos sociales como la vagancia.

La propiedad privada como derecho constitucional amerita toda la protección ya que constituye la primera piedra del desarrollo económico y de la inversión. De ahí la trascendencia de blindarla frente a expropiaciones indebidas, incluso frente al propio Estado. La seguridad jurídica de la propiedad es otro ingrediente que habilita el camino para la llegada de inversión. Nadie invierte en un inmueble si no hay certeza respecto de quién es el propietario y respecto de qué se puede hacer con él. La proliferación de mantas colocadas por particulares no es positiva para recibir a la inversión, es disuasiva.

La regulación no debe ser un campo minado ni debe dar espacio para la corrupción. La vigencia de los planes y programas de desarrollo urbano constituyen una garantía de certeza para la inversión. El proceso de elaboración de dichas normas debe seguir el camino adecuado para evitar su inconstitucionalidad. La autoridad será imputada y deberá asumir el costo si ese proceso sale mal. Los empresarios son refractarios a la incertidumbre y los ciudadanos, en general, a la corrupción.

Para un propietario, en ciertas condiciones y circunstancias –como la edad, la situación de retiro, las condiciones precarias de su economía— invertir en reparar un edificio ruinoso puede ser un mal negocio. No hacerlo puede acarrear consecuencias para terceros, incluyendo la muerte y otros daños patrimoniales relevantes. Si un tercero, experto en el negocio inmobiliario, adquiere el inmueble y lo transforma, los costos sociales disminuyen. La ciudad gana.

El Estado tiene una serie de dependencias con competencia transversal en el tema inmobiliario. La falta de sincronización entre ellas es más que palmaria. Por un lado, por mencionar al Centro Histórico, tenemos al INAH que no ha podido materializar una política pública seria para conservar el patrimonio histórico; propiciando el abandono y ruina de muchos inmuebles. Quienes han logrado rescatar sus fincas son los propietarios con ingentes esfuerzos y en contra de la inercia corrupta.

El Ayuntamiento debería mostrar su autonomía e independencia y no supeditarse al capricho discrecional de funcionarios, colegios, abogados, opinadores públicos (que hoy pululan en las redes sociales) sin talento ni visión. La socialización de los programas de desarrollo urbano es imprescindible, pero la visión de Estado, también.

Artículos Periódico Noroeste

Estacionamientos, ¿mínimos o máximos? (Noroeste, 5 junio 2019)

 

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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Los reglamentos de construcción, cuya facultad legislativa corresponde a los ayuntamientos son ordenamientos jurídicos de aplicación general y de observancia obligatoria dentro del ámbito territorial del municipio en cuestión.

En Mazatlán, el Reglamento de Construcción vigente tiene fecha de 3 de agosto de 2001. Como todo cambio normativo, se prevé un régimen de transición que no está exento a problemas jurídicos derivado de contradicciones fácticas entre los derechos adquiridos, lagunas legales y retroactividad, cuestiones técnicas que deben ser agudamente analizadas en la etapa pre-legislativa y legislativa. De lo contrario, surgen juicios y demandas alegando su inconstitucionalidad.

El esfuerzo que representa la elaboración de un documento normativo es ingente. En la parte considerativa, a manera de exposición de motivos, queda plasmada la ideología del reformador (“modificaciones que se realizan de acuerdo a (sic) las necesidades que se presentan con el devenir del tiempo”), los problemas que pretende solucionar, el rumbo al que busca dirigir la materia de la regulación, las lagunas jurídicas que se han presentado (no dice nada respecto de ambigüedades, vaguedades, contradicciones o tautologías), los esfuerzos de derecho comparado realizados para producir al nuevo cuerpo normativo (si bien se dice que se consultaron leyes de otros municipios, no dice cuáles); las instituciones privadas o públicas que participaron en el proceso pre-legislativo (solamente dice que participaron “organismos institucionales, dependencias oficiales y asociaciones civiles profesionales, relacionadas con la Construcción, el Diseño Arquitectónico, la Ingeniería, la Planeación Urbana, la Ecología y los Asuntos Jurídicos”, sin explicitar cuáles son esas entidades, lo que debió hacerse para conocer su solvencia y estatura profesional).

En lo que respecta al tema de los estacionamientos, la regulación está centralizada en el artículo 120 y en las Especificaciones Técnicas del artículo 225 (que es un terrorismo normativo por la inadecuada organización y redacción). La política pública se basa en un requerimiento mínimo de cajones de acuerdo con la tipología de las edificaciones y la magnitud del inmueble en metros cuadrados. Ejemplificativamente, en el inciso A de la fracción I del artículo 120, regula la tipología (unifamiliar, plurifamiliar con elevador y sin elevador, servicios, comercios, etc.) y establece un “número mínimo de cajones”.

Así, tratándose de habitación unifamiliar de hasta 120m2, un estacionamiento por vivienda. De 120m2 a 250m2, dos estacionamientos por vivienda; de más de 250m2, tres estacionamientos, como mínimo, insisto “mínimo”. En el caso de departamentos sin elevador de 120m2 a 250m2, dos estacionamientos “por vivienda”; tres estacionamientos “por vivienda” si el departamento es de más de 250m2.

¿Son muchos o pocos? Todo dependerá de las necesidades de quien resida en esas viviendas y especialmente a la luz de las políticas públicas de transporte. ¿Es correcto que el Reglamento exija un mínimo de espacios de estacionamiento o, debe por el contrario, exigir un máximo de metros cuadrados destinados para depositar vehículos? Ésta segunda interrogante me parece más interesante y de urgente atención por parte de las autoridades.

Estoy convencido de que exigir un número mínimo de cajones de estacionamientos es erróneo y es el enemigo de la preservación del medio ambiente. La regulación transfiere los costos a los ciudadanos, que ven en sus ciudades congestionamientos viales y problemas de salud, así como pérdida de la productividad. La regulación inteligentemente diseñada incentiva a mejores hábitos, no a peores. Desde las finanzas públicas, hacer pagar más a quien quiera más estacionamientos es la mejor regla que produce ingresos suficientes y desincentiva el uso irrestricto del coche.

Según el Instituto Mexicano para la Competitividad A.C. (IMCO) en un estudio sobre el particular, intitulado “El peso de los estacionamientos”, visible en https://imco.org.mx/competitividad/el-peso-de-los-estacionamientos/, se debe transitar hacia la eliminación de un mínimo de cajones para las nuevas construcciones y cambiarlo por un límite máximo, y en caso de que los desarrolladores deseen más cajones, deben aportar recursos al municipio para mitigar los efectos del uso de los coches. El consumidor que quiera un cajón de estacionamiento debe pagar por él un precio mayor y el excedente terminará en el erario para inversión pública que mitigue los efectos del transporte privado.

Lo anterior es más que evidente a la luz de las actuales problemáticas urbanas (contaminación, mala calidad del aire, tránsito vehicular congestionable) y tendencias del desarrollo que se preocupan más por la calidad de vida de los ciudadanos (mejorar la salud y la productividad de las personas) que por incentivar el uso de los vehículos motorizados. Complementariamente, la utilización de la propiedad privada debe privilegiar el uso para las personas más que para los coches y el Estado debe destinar recursos para incentivar el uso del transporte público y de medios alternos como la bicicleta.

Artículos Periódico Noroeste

Alberto Sánchez Pérez, Carlos Morg y Hans Kelsen (Noroeste, 12 junio 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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A mi madre, hoy en su cumpleaños.

En el verano de 1995, cuando México vivía una de las peores crisis económica y política, a partir de los atroces asesinatos de distinguidos miembros de la clase política mexicana, un candidato presidencial, un presidente del partido (del ogro filantrópico), un cura en el aeropuerto de Guadalajara, el surgimiento del EZLN, los errores en las decisiones financieras, en ese entorno más que complejo, inicié mis estudios de Derecho en la Universidad Autónoma de Sinaloa, en Mazatlán.

Previamente estuve de oyente en la entonces Universidad de Mazatlán (UNIMAZ) donde, en virtud del apoyo fraternal de Don Fernando Orrantia, pude asistir a las clases de Derecho. Ahí conocí al profesor López Medina, un distinguido profesor de Derecho que había impartido cátedra en la Libre de Derecho (de la Ciudad de México) y poseía un gran acervo intelectual jurídico que, bien aprovechado por los estudiantes, servía para potencializar nuestras capacidades.

La idea era obtener una beca e inscribirme formalmente al iniciar el semestre en 1995. La UNIMAZ cerró y me inscribí en la UAS. No había para más. Ciertamente a mis 20 años, si bien ya iba dos años tarde, podía anticipar que la UAS no era la mejor opción, sí la única lamentablemente. Sin embargo, traté de aprovechar el tiempo de la mejor manera, no obstante que la UAS tenía una biblioteca raquítica y hacia ese año el Internet no existía, por lo que la capacidad de consultar bibliografía o hemerografía, nacional o extranjera, era nula.

Las clases se impartían por las mañanas. Me llamaba la atención que para las 11 am ya había terminado clases y tenía tiempo libre de sobra pero no tenía asignadas tareas de investigación y estudio. Sentía que estaba perdiendo el tiempo. Ya en mi casa, tomaba los libros de Derecho que me encontraba (lo que venía haciendo desde que terminé la prepa en el ICO), unos que habían sido de mi abuelo paterno, Don Joaquín García Blengio (quien fue Ministerio Público y Juez en Mazatlán) y otros que mis hermanos llevaron en sus carreras de contabilidad, economía y administración de empresas. Decían que el Derecho se aprendía estudiando y que no importaba el nivel de la Universidad. Que el que quisiera ser exitoso lo sería. Trataba de creerme ese cuento, era lo que más me convenía, supongo.

Gratamente, tuve un par de profesores en la UAS que, dentro de todas las carencias (inadmisibles) destacaban por sus conocimientos y por su talante. Uno de ellos el profesor Alberto Sánchez Pérez, a quienes los estudiantes de primer semestre temían por su fama de exigente. El otro, Carlos Morg, quien nos enseñaba con un estilo peculiar, trágico-cómico, lógica jurídica. Sus enseñanzas me sirvieron mucho, tanto en el ITAM como en el doctorado que cursé (2002-2004) en la Universitát Pompeu Fabra (Barcelona) donde, por cierto, un gran lógico del Derecho, seguidor la escuela de los maestros Carlos Alchourrón y Eugenio Bulygin, el doctor Ricardo Caracciolo nos deleitaba con sus conocimientos.

Al mazatleco Sánchez Pérez le agradezco que puso en nuestras manos la “Teoría Pura del Derecho” del ilustre profesor vienés Hans Kelsen. Lo que aprendí, gracias a él, me sirvió enormemente para sentar las bases que me permitirían descifrar temas complejos como la “norma hipotética fundamental” o la “cláusula alternativa tácita” y obtener un 10 en el primer semestre del ITAM, en un seminario precisamente dedicado a entender el pensamiento de Kelsen, (que junto con el seminario de “Santo Tomás” impartido por el filósofo Rodolfo Vázquez) formaba parte de la materia Teoría del Derecho “1” (coordinada por otro gran jurista , Victor Blanco) y que nos lo impartió el ex presidente de la Suprema Corte de Justica de la Nación, el querido y admirado profesor Don Ulises Schmill.

Estuve en la UAS un año académico. En el verano de 1996, tras ser aceptado en el ITAM, con grandes esfuerzos familiares, logré “largarme”. Me llevé lo mejor que encontré. Después de muchos años he regresado a la UAS a dar pláticas, a las que amablemente me invitan. Espero poder contribuir con mi casa de estudios, cuando me inviten, y deseo que los jóvenes encuentren a los maestros que necesitan para desarrollar sus capacidades. El Derecho se aprende estudiando, pero se necesita tener buenas guías. Sin un buen maestro, el nivel del estudio se queda a medio camino.

Muchas gracias a los profesores Alberto Sánchez Pérez y Carlos Morg.

 

 

 

 

Artículos Periódico Noroeste

El arco de piedras (Noroeste, 19 junio 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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“No hay elevada ni plebeya cuna; es la virtud la diferencia sola; y si ves que al poder de la fortuna sin compasión tu bienestar se inmola, contra el malvado sin piedad ninguna, de la justicia el pabellón tremola”.

Dr. Joaquín Blengio y Molina, Sonetos, “Al pueblo”(1897)

 

Séneca nació a finales de la época pagana y comienzos de la cristiana (4 A. C.-Roma, 65 D. C.), condenado al suicidio por Nerón se dio muerte a sí mismo con estoica firmeza y con una admirable presencia de ánimo. Entre sus grandes aportaciones, se ha dicho que, basándose en el análisis sicológico que domina a la perfección, descubrió a la “conscientia” como una fuerza espiritual y moral, como un elemento lúcido del bien y del mal, imposible de eliminar.

Si no se puede eliminar, nadie puede esconderse de la consciencia. El hombre no puede ocultarse del hombre. El malvado puede huir de la ley o del castigo, pero no del remordimiento (de la consciencia). Quizá por eso acuñó una frase que hoy, habida cuenta de los tiempos que corren en México es de vigencia cabal: “Prefiero molestar con la verdad que complacer con adulaciones”.

Con el pensamiento estoico, podemos hacer un parangón: la sociedad es como un arco de piedras. No cae porque las piedras se oponen unas a otras y se sostienen mutuamente y así sostienen al arco, a la sociedad.

En ese contexto, los abogados no debemos aislarnos en la comodidad de nuestras oficinas ni mantenernos en silencio ante lo que, socialmente, consideremos debe mejorarse o corregirse. Una norma defectuosa debe señalarse. Una política pública realizada de rodillas, debe criticarse. Una sentencia debe analizarse y descubrir los incentivos que plantea. Debemos, así, ser propositivos y colaborar con la sociedad y nuestras autoridades, aunque éstas puedan ser (sin razón) refractarias a la intervención, sin intereses, de profesionales comprometidos con el orden, la paz y el Estado de Derecho.

Soy consciente que lo anterior es vulnerable para el jurista, por colocarlo en una aparente situación incómoda: el señalamiento público de fallas es propicio para la vendetta o para la asunción de actitudes que, a medida de represión, produzcan barreras para limitar el trabajo del profesionista. Una situación similar a la censura previa que puede sufrir el periodismo.

Por ello, la presencia de abogados en la prensa es un factor positivo. Los temas jurídicos no son, a veces, técnicamente tratados por la prensa. Se requiere de una especialización. Mientras se forma, me parece que, los abogados tenemos un área de oportunidad para contribuir al debate público.

Lo mismo puede decirse, por analogía, de otros sectores profesionales. Las problemáticas que se viven cotidianamente, si bien se resuelven a través del Derecho, su contenido es variado: transporte, salud, ordenamiento urbano, problemas ambientales, etc. Los expertos callan y hablan quienes, desde la palestra, muchas veces sin conocimientos técnicos, han ido ganando espacios.

Piénsese, por ejemplo, en los colegios de profesionistas que, más allá de criticar su pluralidad, deberíamos exigirles pluralismo, independencia y valentía. Señalar, desde luego, su pusilanimidad, cortesanía política y cobardía.

Una sociedad democrática parte de la premisa de la diversidad de formas de pensar, de la difusión de las mismas mientras que condena el lambisconeo y silencio complaciente y servicial.

 

Artículos Periódico Noroeste

Matar la confianza (Noroeste,26 de junio 2019)

Dr. Fernando García Sais

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Notario 210

 

Viajar por carreteras concesionadas y no ser objeto de actos delictivos se está convirtiendo en la excepción. “Son 100 pesos por este cruce”, dice la voz femenina envalentonada. A escasos metros, después del punto de extorsión, se divisa –al menos— a una patrulla de la policía Federal “supervisando” camiones de carga y vehículos con familias, consintiendo desde lejos la erosión del Estado de derecho.

 La Constitución dice que cualquier persona puede detener al indiciado en el momento en que esté cometiendo un delito, poniéndolo sin demora a disposición de la autoridad más cercana y ésta con la misma prontitud, a la del Ministerio Público. Imagínese lo terrible de esta previsión casi mágica e infantil, sobre todo cuando es la propia autoridad la que (ante su vista, ciencia y paciente) es condesciende con comisión del delito.

 Algunos kilómetros adelante, el usuario que tuvo que realizar el pago corrupto se ve en un accidente vehicular. Reclama el seguro de daños por la presencia de obstáculos en la carretera (piedras colocadas por la misma banda de delincuentes) que fueron la causa idónea para que sobreviniera el evento. La concesionaria de la autopista alega, para no hacer válido el derecho del usuario, que éste circulaba sin haber realizado el pago del peaje correspondiente.

 Independientemente de la defensa jurídica de este asunto, que si lugar a dudas, tiene una sencilla solución aplicando diversos principios, entre ellos los provenientes de la doctrina jurisprudencial en materia de protección al consumidor, así como del principio de que nadie puede alegar su propia falla, y dado que no quiero detenerme en esa cuestión y sí en uno de mayor calado.

 Para inhibir los delitos la técnica jurídica cuenta con dos herramientas básicas: establecer multas (económicamente altas o penas como la privación de la vida, libertad, propiedades, etc.) que, dentro de un contexto de derechos humanos, disuadan a las personas a la comisión de un delito; y, la segunda, a través de la inversión en policías, tecnología; esto es, infraestructura en general para la supervisión y vigilancia, lo que implica gastos de recursos públicos que no se logran mediante un simple decreto legislativo.

 En su formulación básica, se dice que de actualizarse la hipótesis (el que tome el control de una caseta) surge el deber de imponer la sanción (multa, pena, una combinación de ellas). Sin embargo, en esa ecuación jurídica sencilla, no se prevé nada respecto de la posibilidad de que el agente del Estado falle en su deber y por algún motivo no imponga la sanción.

 Si las personas, para quienes se hacen las leyes, antes de cometer un delito pueden valorar y ser conscientes de que las probabilidades de que los detengan son bajas o de que la pena que se les debería imponer podrá ser evadida, algo está fallando en el sistema de incentivos de las leyes. Parecería que hubo imponderables al momento de legislar. Evidentemente me refiero al factor humano: el servidor público, el funcionario de quien depende la actividad del Estado.

 La confianza en las instituciones muere, lenta y rampantemente. Sus causas y orígenes son variados. El factor humano es uno de los más importantes. Si realizar actividades cotidianas se convierte en un reto maratónico, en una cuestión de supervivencia y de constante protección activa de los bienes más preciados como la vida, la libertad y la propiedad y no hay quien lo haga por nosotros, el Estado entra en crisis de confianza. Ojalá retomemos pronto el rumbo correcto.

 

Artículos Periódico Noroeste

Amparo, impuestos y notarios (Noroeste, 6 de julio 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

 

El juicio de amparo es la máxima herramienta para la protección de los derechos fundamentales que los ciudadanos disponen. Las leyes inconstitucionales, al igual que los actos de autoridad violatorios de la Ley Suprema, pueden ser derrotados con dicho procedimiento de control constitucional.

 

Es común que en la prensa, medios escritos, radio y televisión, se utilicen sin rigor técnico conceptos que, dicho sea de paso, son de fácil comprensión pero, en ocasiones, de difícil asimilación a los casos concretos. “Se amparó fulanito”, como si de él dependiera y no de un juez. “Ya le dieron la suspensión”, como si ya se hubiera resuelto el fondo, y no sólo se tratara de proteger la materia de la acción para que, precisamente, pueda dictarse una sentencia fondo. “Perdió la suspensión, no le dieron el amparo”, confundiendo de nuevo ambos temas. En el amparo, se pueden obtener sentencias aun sin haber obtenido la suspensión; y a la inversa, se puede obtener la suspensión, provisional y luego la definitiva y, después, perderse el amparo de fondo.

 

Cuando alguien obtiene un amparo, la sentencia señala el efecto en sus considerandos. En un amparo contra una ley, si se estima que es inconstitucional, el efecto será para que dicha ley no se aplique, en sus términos, al quejoso (el que tramitó el juicio). Si la ley se impugnó, no por su sola entrada en vigor sino cuando fue aplicada, en un acto concreto y por una autoridad, el acto de autoridad dejará de tener fuerza respecto de ese caso particular.

 

Las leyes inconstitucionales brotan a raudales. No daría tiempo ni espacio para señalarlas todas, ni para “ampararse” respecto de todas. Los poderes legislativos, federales, estatales y municipales, deben analizar los vicios encontrados por el Poder Judicial y corregir, a la brevedad, las leyes para que ninguna ley inconstitucional se aplique a nadie. Así se preserva la igualdad de todos ante la ley y no solo para el quejoso que tuvo acceso a la justicia federal, que dicho sea de paso, el amparo (bien llevado) produce inequidades (es elitista, debo reconocerlo).

 

Pero, por otro lado, supongamos que se trata de una ley de naturaleza fiscal, que involucra el pago de alguna contribución. Si dicha ley es inconstitucional, con la sentencia y el precedente otros ciudadanos la pueden hacer valer y, eventualmente, los ingresos de las autoridades disminuirán, y con ello el gasto público (por lo que la afectación a la sociedad es grave). No es admisible que la autoridad emisora de la ley se cruce de brazos y permita que la ley siga siendo inconstitucional. Ejemplos sobran: predial, ISAI, tenencia, derechos de registros, etc.,

 

Hace unas semanas (publicado en el DOF el 18 de junio de 2019) se resolvió, en la Suprema Corte de Justicia de la Nación, levantar el aplazamiento generado por la existencia de 546 amparos en revisión en los que se estaban impugnando normas que establecen tributos (como el ISAI o los derechos de inscripción en el Registro Público) y cuyo acto de aplicación era la retención del dinero llevada a cabo por un notario público (http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5409981&fecha=30/09/2015). Como ya hay un criterio (tesis 81, 82 y 83 de la Segunda Sala, de la 10ª época), se ordena a los tribunales inferiores resolver con base en el criterio de la autoridad superior.

 

Ahora, tenemos un problema mayor. La jurisprudencia se decanta por tener como dato duro para el inicio del cómputo del plazo para promover la demanda de amparo, la fecha en la que el notario público le expide un recibo al cliente, en el que le informa del impuesto que habrá de pagar en su nombre y con su dinero.

 

La admisión de la demanda de amparo (como en cualquier otro procedimiento), como elemento formal, está condicionada a que se presente dentro del plazo que la Ley de Amparo prevé, por lo que resulta indispensable determinar cuándo se aplicó la norma al obligado tributario. Por certeza jurídica dicho cómputo no debe ser arbitrario ni sujeto a la discrecionalidad de las partes en el juicio de amparo.

 

Pues bueno, sorprendentemente, la SCJN produce un coctel de barbaridades: dice que si el contribuyente (el cliente del notario) tiene el dinero y él realiza el pago, el plazo de 15 días hábiles se inicia a contar a partir de que “el quejoso tiene conocimiento pleno del acto en el cual se dio la referida afectación” pero después concluye que basta con que el cliente haya entregado el dinero al notario, y agrega que el inicio del plazo para presentar la demanda, es el momento en que el contribuyente tenga conocimiento de la afectación patrimonial, cuando el pago se hizo por conducto del notario. Mezcla, pues, un poco de todo, abonando en la inseguridad jurídica.

 

¿Y cuándo se considera que el cliente del notario tiene ese conocimiento? La respuesta está en la jurisprudencia: “[…] y, además, se encuentra en la posición jurídica y material de realizar su pago sólo si el tercero que actúa en auxilio de la administración hace de su conocimiento la fuente jurídica de esa afectación;”

 

Entonces, el plazo para interponer la demanda de amparo se cuenta desde que se le dieron al notario las cantidades a pagar por las contribuciones previstas en las normas, con independencia de que el cliente conozca las normas generales, dado que lo relevante es el momento en el que se da la afectación patrimonial.

 

No sé qué opine Usted. Parece un desatino gigantesco. ¿Cómo se va a defender en amparo un contribuyente si no se conoce la norma y no hay certidumbre documental del momento en que se enteró el impuesto (dado que no es ya relevante, ya que basta que se le dé al notario el dinero)? ¿La prueba de la certeza del acto reclamado será el recibo que expida el notario al cliente? ¡Vaya Estado de Derecho!

 

Artículos Periódico Noroeste

La notaría como oficina de servicio público (Noroeste, 10 julio 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

http://www.garciasais.com.mx

Todos en algún momento tenemos la necesidad de acudir a una notaría a hacer un trámite. Sea a dictar un testamento, otorgar un poder, constituir una sociedad, adquirir un inmueble, formalizar una donación, divorciarse, etc. (sin tratar de agotar aquí todas las posibilidades), lo cierto es que ese lugar físico llamado “notaría” tiene algunas notas relevantes, que a veces se pasan por alto.

Como es sabido, la Ley del Notariado dispone que el notariado “es una función de orden e interés público”. O sea, estamos en presencia de un servicio público, si bien es organizado y dirigido de manera privada por el notario, quien no es un servidor público al no recibir un salario (ni ningún tipo de apoyo económico) y al tener independencia. Es decir, el notario es el titular de una oficina pública a la que el notario le aporta elementos materiales (inmueble –propio o alquilado—, computadoras, etc.) y, como empresario, contrata personal idóneo y apto para auxiliarlo, en un entorno en el que la función es indelegable.

Los trabajadores de la notaría, idealmente quienes tratan con el cliente son profesionales del Derecho, constituyen una pieza clave para poder brindar un óptimo servicio: son un primer filtro en la asesoría del cliente, indagan su voluntad, revisan sus documentos, coadyuvan en la elaboración de los contratos, amén de cumplir con una basta red de exigencias legales post documentales.

Lo anterior está previsto en la ley, en la medida que dice que “el Notario o en su Notaría y bajo su responsabilidad se orientará y explicará a los otorgantes y comparecientes el valor y las consecuencias legales de los actos por autorizar”, donde primero habla de que será en un espacio físico y que la orientación es personal o por medio de auxiliares (no dice qué cualidades deben tener, pero se debe presumir que deben gozar de atributos profesionales y, en lugar como Mazatlán, dominar el Inglés).

Derivado de que la oficina es pública, se debe colocar en la puerta de acceso (en algún lugar visible) la leyenda “Notaría Pública”, con el nombre, apellido y el número de Notaría que le corresponde. Para terceros, sean personas, empresas o autoridades, leer dicha placa implica que se encuentran en un lugar que se presta un servicio estatal y que el lugar tiene ciertos atributos para garantizar la custodia del protocolo (que pertenece al Estado, no al notario, aunque el notario lo pague) y también la prestación “cercana”, continua y suficiente en un entorno de concurrencia notarial (por notarios distribuidos geográficamente por la ciudad o el Estado).

Los notarios se establecen en donde el nombramiento del gobernador del Estado lo dice. Sólo en ese lugar los notarios tienen fe pública (aunque sus actos valgan en todo el territorio o puedan referirse a situaciones creadas fuera de su jurisdicción). Quizá por eso se exige que el notario tenga “residencia y habitación permanente y efectiva, así como su oficina notarial única dentro del municipio para el que fue autorizado”, que hoy gracias las telecomunicaciones y a los medios de transporte, bien pudiera no ser indispensable “pernoctar” en la ciudad, si en un tiempo razonable se puede estar presencialmente en la sede de la notaría.

Debe, pues, privilegiarse la “atención efectiva” en una oficina claramente identificada y diferenciada de otras (no se vale tener dos notarios en un mismo inmueble, por ejemplo, menos aun que compartan recursos materiales y humanos, por un principio ético de sana y leal competencia) y organizada de tal manera que sea adecuada (digna) para recibir a los ciudadanos a hacer sus trámites.

Por último, las leyes del notariado disponen que los notarios pueden solicitar el apoyo de las policías para llevar a cabo las diligencias que se deban practicar, bastando que el notario lo estime necesario. Sin duda, aquí hay una gran área de oportunidad, puesto que el servicio policial es claramente deficiente y cada notario tiene que invertir, dicho sea de paso, en guardias, seguridad, alarmas, todo para garantizar un buen servicio y cuidar al personal y al propio notario.