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Real Estate Mazatlán

If you are going to buy a property located within 50 km from the beach line, please be aware of the following:

1.- In Mexico there are not “title insurance” services.

2.- The “notario” (notary public) will perform a due diligence and draft all legal papers in order for you to enjoy your property.

A notary in México is a lawyer, but not all lawyers have the same credentials. 99% of them don’t have any further studies like masters or PhD’s.

Look for the best notario to protect your investment.

3.- Don’t trust the notario because your real estate agent (that you don’t also know his/her backgrounds).

Most notarios don’t speak English and some of them have not specialized on the complex world of trusts for foreigners to acquire a property.

4.- The buyer will pay for the property and all expenses, taxes and fees, since that’s a general costume in Mazatlan.

Estimate a 7% of the transaction price for all those other charges. A little difference on your benefit or otherwise could apply.

5.- If your future home is located in a Condominium, your notary will also review if it is properly designed, considering basic rights for peaceful enjoyment and for the healthy relationships between co-owners.

6.- Please have a translator of your own trust at your side and make sure your notary is bilingual.

If not, walk away!

7.- Don’t forget to appoint substitute beneficiaries in case you suffer a serious decease or death occurs. You can modify this any time.

8.- If you want to sell the property get your notario to advice on capital gains and on LEGAL exemptions you may be entitled of.

Again, tax issues are not understood by all notarios at the same level. Don’t put your self on legal risks, authority won’t hesitate to use all power to collect any due taxes and to punish any ilegal strategy to avoid them.

If you should have any questions, I notario and Ph.D Fernando García Sais, will gladly assist you.

My office is comfortable and well located on the golden zone. My team is highly professional and bilingual also.

Welcome to Mazatlan!

Fernando

http://www.garciasais.com.mx

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Artículos Periódico Noroeste

Jubilación y relevo notarial (Noroeste, julio 2017)

Fernando García Sais

Notario 210  de Sinaloa

La prestación del servicio notarial es de orden e interés público. En todas las leyes locales del notariado que están vigentes en México (recordemos que la facultad para legislar en la materia está reservada a los Estados) se establece un mínimo de edad para poder acceder al notariado, pero no para salir, para dejar la función, para favorecer el relevo generacional. Hablar de la jubilación forzosa del notario es una necesidad.

En Sinaloa, el artículo 24 de la Ley del Notariado sitúa el límite inferior de edad para acceder al notariado, en los 30 años. Considerando que, de manera general, los estudiantes terminan la licenciatura a los 22-23 años, la edad de 30 años parece adecuada para iniciar, después de haber acumulado años de estudio y práctica profesional en distintos ámbitos del Derecho.

Un jurista a los 30 años ya pudo haber terminado un doctorado o haberse desempeñado exitosamente en diversas áreas de los sectores público y/o privado, con un cúmulo de conocimientos que le serán de utilidad para prestar un buen y eficiente servicio notarial.

A primera vista ello es encomiable. No obstante, la LN tiene importantes barreras de entrada que entorpece que el ingreso al notariado suceda como lo he descrito. Se necesita tener residencia efectiva de 10 años en Sinaloa (inmediatos anteriores a la convocatoria) y haber realizado prácticas con un notario de la localidad. Estos dos candados importan serias limitantes para los licenciados en derecho y favorece que las notarías se transmitan de padres a hijos, excluyendo a otros candidatos que, en teoría, pudieran competir en igualdad de circunstancias. Este tema debe también analizarse por los hacedores de leyes y de políticas públicas.

El aspirante a notario no sólo debe esperar tener 30 años, sino que debe ser paciente y cuando el ejecutivo estatal disponga publicar una convocatoria a examen, presentarse. Ello implica que para ajustarse a la irracional regla, debe sacrificar posibilidades de estudio y/o profesionales fuera del pueblo. No me parece que dicho canon produzca los resultados más deseables. ¿A usted?

La falta de reglas eficientes respecto de la carrera notarial es costosa para la sociedad y perjudicial para esa clase “tan desprotegida” que son los aspirantes a notarios. La mayoría no llega a la meta. Y dedican su vida a la(s) notaría(s). Paralelamente, no hay una seria formación de talento en las notarías: se privilegia la contratación de amanuenses (a quienes se les paga poco y dan un mal servicio), produciéndose el fenómeno de la extracción de los frutos del trabajo: notarios ricos y empleados pobres. La sucesión notarial por ADN importa más que el servicio prestado y que la garantía del servicio a futuro.

En Sinaloa, por citar un caso, en 2010 se asignaron notarías después de casi 15 años de espera. Dejar pasar tanto tiempo, no produce los mejores resultados. La continuidad y el dinamismo de la función, se lastima. La incertidumbre dificulta el adecuado desarrollo de la carrera notarial y desincentiva que nuevos profesionales del derecho se preparen y busquen competir por acceder a la función.

En otra ocasión abordaré el tema de otras barreras de entrada y los desincentivos generales que hacen que el notariado no tenga a los mejores abogados interesados en formar parte de sus filas. Lo que queda claro es que los notarios deberían jubilarse a cierta edad para permitir que las nuevas generaciones vayan supliendo las funciones que, naturalmente, ya no pueden realizar.

¿Debería el Estado garantizar una pensión al notario jubilado? Ese es otro tema relevante y merece voltear a ver lo que hacen otros países. En lo relativo a la edad de jubilación, en España, desde 1983 con la “Ley 29/1983, de 12 de diciembre, sobre jubilación de Notarios, Agentes de Cambio y Bolsa y Corredores colegiados de Comercio” los notarios se jubilan forzosamente a los 70 años, pudiendo hacerlo antes de manera voluntaria. La jubilación se complementa con un fondo de jubilación creado por una mutualidad.

En Uruguay, existe la “Caja Notarial de Seguridad Social”, que comprende no sólo a los notarios sino a quienes trabajan con ellos, un tema sin duda de urgente revisión en México, por la desprotección de los colaboradores de las notarías. La regulación es de 2001(Ley Nº 17.437), y prevé una edad de jubilación de 60 años y un mínimo de 35 años de servicio notarial. En la provincia de Córdoba, Argentina.

El 10 de octubre de 1995 se publicó la Ley 8427 y establece el cómo se financia la Caja Notarial de Jubilaciones, que me parece un maravilloso ejemplo de lo que pudiéramos hacer en México. Los notarios aportan el 1% de sus honorarios, si tienen una antigüedad menor a 5 años, y un 2% de ahí en adelante. Los usuarios de las notarías aportan 3% de los honorarios por pagar; el Estado aporta el 3% de los impuestos por traslados de dominio –lo que pudiéramos ampliar a los derechos registrales y al ISR enterado a la Federación, mediante un convenio entre el Estado y la Secretaría de Hacienda Federal—.

Determinar una edad de retiro puede ser caprichoso. Es, empero, un paso necesario para que la función notarial mejore. El Estado debería estar atento y proveer de mecanismos financieros que garanticen un mínimo vital para los notarios que se retiren. Con ello, el mecanismo de relevo generacional puede mejorar.

Newsletters Notaría 210

Respuestas en materia de inmuebles en las costas mexicanas

Dr. Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

www.garciasais.com.mx

junio, 2019

  • ¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en México?

 

Conforme a la Constitución, los extranjeros pueden ser dueños de bienes raíces (inmuebles y de cualquier otro derecho real: uso, usufructo, habitación, servidumbre, prenda e hipoteca, e incluso el de superficie) en el territorio nacional y que estén fuera de la “zona restringida” (de una franja de 100 km en las fronteras y 50 km en las costas), siempre y cuando acuerden con el Estado mexicano en considerarse como mexicanos respecto de dichos bienes y renuncien a la protección de sus países.

  • ¿Hay alguna diferencia entre si el inmueble está dentro de la llamada zona restringida o si lo está fuera de esa zona?

 

De acuerdo con la ley, en la “zona restringida”, los extranjeros (personas físicas) únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios), dado que la propiedad la adquiere el fiduciario (un banco) previa autorización administrativa de la Cancillería.

De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera, en la zona restringida, en cumplimiento de la Constitución existe una prohibición absoluta para las personas físicas extranjeras, ya que únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios).

Por el contrario, fuera de dicha zona, en el resto del país, sí es posible adquirir sin fideicomiso.

  • ¿Es seguro para el extranjero?

 

La propiedad la adquiere el fiduciario (un banco, supervisado por el Gobierno Federal) previa autorización administrativa del Gobierno.

Mediante ese esquema el extranjero ve garantizado el uso y disfrute del inmueble, con plena seguridad jurídica y pudiendo, además, trasmitir los derechos sobre el mismo a quien decida.

  • ¿Pueden ser usufructuarios de bienes inmuebles ubicados en las playas?

 

El usufructo, como derecho real y temporal de disfrutar las cosas ajenas, por definición no transmite el dominio directo, sólo el uso y el disfrute.

Parecería que, atentos a la prohibición constitucional de adquisición del dominio directamente, los extranjeros sí podrían adquirir el usufructo de una casa en la playa, sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera establece que sólo mediante fideicomiso podrán los extranjeros aprovecharse y utilizar dichos inmuebles.

Cuando el potencial adquirente de un inmueble ubicado en la conocida “zona restringida” (franja de 50km desde la costa) sea de nacionalidad distinta a la mexicana; es decir, extranjero o se trate de una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros; o sea, con socios que sean extranjeros (personas físicas o morales); o bien, se trate de entidades con personalidad jurídica extranjera (sociedades o fideicomisos o cualquier otra dependiendo del país de origen), la única manera constitucionalmente válida, y en consecuencia, legal, para que dicho extranjero disfrute de ese “inmueble con fines residenciales”, es mediante la celebración de un fideicomiso.

Si el inmueble está fuera de la zona restringida, al no requerirse fideicomiso, sí es posible realizar un contrato de usufructo o cualquier otro contrato que sí transmita la propiedad o el uso.

  • ¿Cuándo no es indispensable el fideicomiso de inmuebles en la zona restringida?

 

Solamente se puede adquirir el inmueble, sin fideicomiso y de manera directa, cuando el futuro dueño de dicho inmueble no sea una persona física extranjera (sin nacionalidad mexicana) y si es una persona moral con inversión extranjera o una persona moral extranjera, lo vaya a destinar a la realización de actividades que la ley define como “no residenciales”.

  • ¿Una sociedad mercantil mexicana con socios extranjeros (inversión extranjera) puede tener inmuebles en la zona restringida?

 

Sí, siempre y cuando los vaya a destinar a la realización de actividades que la ley define como “no residenciales”; es decir, si con ella realizará una actividad empresarial, industrial, agrícola, ganadera, pesquera, silvícola, de prestación de servicios, comercial o turística (como el tiempo compartido) –aunque de manera simultánea sean utilizados para fin residencial; o bien se utilicen por las empresas para el cumplimiento de su objeto social (enajenar, urbanizar, construir, fraccionar y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros).

  1. ¿Una sociedad extranjera puede tener inmuebles en la zona restringida?

Sí. Puede adquirir sin fideicomiso una propiedad en la playa (franja de 50 km) si con ella realizará una actividad empresarial, industrial, agrícola, ganadera, pesquera, silvícola, de prestación de servicios, comercial o turística (como el tiempo compartido); o bien se utilicen por la empresa para el cumplimiento de su objeto social (enajenar, urbanizar, construir, fraccionar y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros).

  • Un extranjero casado con un mexicano ¿puede tener derechos sobre un inmueble comprendido dentro de la sociedad conyugal?

 

En el caso de inmuebles afectos a la sociedad conyugal, por disposición de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (Tesis: 1a./J. 49/2005), el extranjero deberá suscribir la Cláusula Calvo y, de ser el caso, constituir un fideicomiso hasta que el notario “protocolice el acto mediante el cual el extranjero adquiera el dominio directo de los bienes inmuebles, ya sea por efecto de la liquidación de la sociedad o de la adjudicación por efecto de la herencia, es decir, al tiempo en que el acto traslativo de dominio en lo individual deba perfeccionarse […]”.

  • ¿Pueden los extranjeros tener derechos como acreedores hipotecarios sobre bienes inmuebles ubicados en la zona restringida?

 

Respecto de si pueden tener derechos como acreedores hipotecarios, aunque no hay unanimidad en el foro, me inclino por la idea de que sí pueden dado que la propiedad del bien inmueble objeto de garantía aún no forma parte de su patrimonio, lo que acontecerá una vez que el crédito sea impagado y se ejecute, debiéndose constituir hasta entonces el fideicomiso respectivo, si el inmueble está en la zona restringida.

  • ¿Pueden ser ejidatarios?

 

Los extranjeros no pueden adquirir parcelas ejidales ni ningún derecho sobre inmuebles ejidales, dado que la Ley Agraria les prohíbe ser ejidatarios.

Conclusión.-

La recomendación es que sea el notario público quien califique si se satisfacen los requisitos para omitir el fideicomiso y, en caso de duda, solicitar mediante una consulta ante la Cancillería que resuelva si la actividad puede entenderse como “no residencial”.

Si por alguna razón se llevó a cabo una escrituración de un inmueble ubicado en la zona restringida sin cumplir con el requisito del fideicomiso, la operación puede ser declarada nula y, por consecuencia, se deberán las partes restituir lo pagado y la propiedad. Incluso, las operaciones subsecuentes realizadas sobre el inmeuble (derechos reales que se constituyan, regímenes condominales, por ejemplo) pudieran ser objeto de litigio derivado de la nulidad absoluta de la primera transmisión que violó la prohibición constitucional.

En la notaría 210 ofrecemos servicios jurídicos de calidad, bilingües y conocedores de la cultura jurídica de los países anglosajones, lo que nos convierte en líderes en el ramo de fideicomisos inmobiliarios.

Estamos ubicados en Mazatlán, Sinaloa, pero ofrecemos servicios en todo México.

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Impuestos pagados por notarios en nombre de sus clientes e inicio del plazo para demandar en Amparo (junio, 2019)

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

www.garciasais.com.mx

junio, 2019

 

El 30 de noviembre de 2015, se publicó en el Diario Oficial de la Federación, una decisión relevante del Pleno de ministros de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, mediante la cual se aplazaron todos los amparos en revisión en los que se estuviera impugnando las normas que establecen tributos (como el ISAI o los derechos de inscripción en el Registro Público) y que el acto de aplicación sea la retención del dinero llevada a cabo por un notario público (http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5409981&fecha=30/09/2015)

ACUERDO GENERAL NÚMERO 16/2015, DE VEINTIOCHO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL QUINCE, DEL PLENO DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN, POR EL QUE SE DISPONE EL APLAZAMIENTO DEL DICTADO DE LA RESOLUCIÓN EN LOS AMPAROS EN REVISIÓN DEL CONOCIMIENTO DE LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO, EN LOS QUE SE IMPUGNEN NORMAS GENERALES EN LAS QUE SE ESTABLECEN TRIBUTOS LOCALES, SEÑALANDO COMO SU ACTO DE APLICACIÓN LA RETENCIÓN REALIZADA POR EL RESPECTIVO NOTARIO PÚBLICO EN SU CALIDAD DE AUXILIAR DE LA ADMINISTRACIÓN, CON MOTIVO DE LA EMISIÓN DE INSTRUMENTOS NOTARIALES O DIVERSO DOCUMENTO PRIVADO GENERADOS CON UNA ANTICIPACIÓN DE DIECISÉIS DÍAS HÁBILES O MÁS RESPECTO AL DÍA DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA DE AMPARO CORRESPONDIENTE.

Ello fue así dada la existencia de 546 amparos en revisión con la temática antes expuesta y con la finalidad de evitar sentencias contradictorias (para evitar, pues, la división de la continencia de la causa) y preservar el derecho a la seguridad jurídica de los gobernados así como la igualdad en sede de aplicación de las normas, para que todos los casos se resuelvan con el mismo criterio.

El 18 de junio de 2019, en el mismo DOF se publicó el levantamiento del aplazamiento del dictado de las sentencias, toda vez que ya existen tres tesis jurisprudenciales de la Segunda Sala con los criterios sustantivos aplicables.

(http://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5562981&fecha=18/06/2019)

ACUERDO GENERAL NÚMERO 5/2019, DE DIEZ DE JUNIO DE DOS MIL DIECINUEVE, DEL PLENO DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN, POR EL QUE SE LEVANTA EL APLAZAMIENTO DEL DICTADO DE LA RESOLUCIÓN EN LOS AMPAROS EN REVISIÓN DEL CONOCIMIENTO DE LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO, EN LOS QUE SE IMPUGNEN NORMAS GENERALES EN LAS QUE SE ESTABLECEN TRIBUTOS LOCALES, SEÑALANDO COMO SU ACTO DE APLICACIÓN LA RETENCIÓN REALIZADA POR EL RESPECTIVO NOTARIO PÚBLICO EN SU CALIDAD DE AUXILIAR DE LA ADMINISTRACIÓN, CON MOTIVO DE LA EMISIÓN DEINSTRUMENTOS NOTARIALES O DIVERSO DOCUMENTO PRIVADO GENERADOS CON UNA ANTICIPACIÓN DE DIECISÉIS DÍAS HÁBILES O MÁS RESPECTO AL DÍA DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA DE AMPARO CORRESPONDIENTE; RELACIONADO CON EL DIVERSO 16/2015, DE VEINTIOCHO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL QUINCE.

Las jurisprudencias son las siguientes y son de aplicación obligatoria a partir del 17 de junio de 2019, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013.

  1. Tesis de jurisprudencia 81/2019 (10a.). AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. CUANDO SE PROMUEVE CON MOTIVO DEL ACTO DE APLICACIÓN REALIZADO POR UN TERCERO EN AUXILIO DE LA ADMINISTRACIÓN, PARA DETERMINAR LA FECHA DE INICIO DEL PLAZO PARA PRESENTAR LA DEMANDA RESPECTIVA, RESULTA RELEVANTE SI EL CONTRIBUYENTE TIENE BAJO SU RESGUARDO LOS RECURSOS QUE SE ENTERAN POR AQUÉL.Cuando se controvierte en el juicio de amparo una norma general que regula los elementos de un tributo, con motivo de su acto de aplicación realizado por un tercero en auxilio de la administración, para determinar si la demanda se presentó oportunamente debe considerarse si el pago correspondiente se realiza por aquél con recursos que tiene a su disposición, o bien, si éstos se encuentran bajo resguardo del contribuyente, ya que de actualizarse este último supuesto el entero se llevará a cabo con la concurrencia de la voluntad del contribuyente, pues al tener a su disposición el monto a erogar, es él quien decide, dentro del margen legal para ello, llevar a cabo el pago, el cual implica una afectación patrimonial en su perjuicio en la que se concreta lo previsto en las normas tributarias que regulan el tributo, por lo que el plazo de 15 días hábiles establecido por el artículo 17 de la Ley de Amparo para presentar la demanda inicia a partir de que el quejoso tiene conocimiento pleno del acto en el cual se dio la referida afectación.
  2. Tesis: 2a./J. 82/2019 (10a.) AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. CUANDO SE PROMUEVE CON MOTIVO DEL ACTO DE APLICACIÓN REALIZADO POR UN TERCERO EN AUXILIO DE LA ADMINISTRACIÓN QUIEN ENTERA A LA HACIENDA PÚBLICA LOS RECURSOS RESPECTIVOS, PREVIA ENTREGA DE ÉSTOS POR EL CONTRIBUYENTE, LA PROCEDENCIA DEL JUICIO ESTÁ CONDICIONADA A QUE SE PRESENTE OPORTUNAMENTE RESPECTO DE ESA AFECTACIÓN PATRIMONIAL.Si una norma general que regula los elementos de un tributo se controvierte en el juicio de amparo con motivo de su acto de aplicación llevado a cabo por un tercero en auxilio de la administración quien realiza el entero respectivo a la hacienda pública, previa entrega de los recursos correspondientes por el contribuyente, la procedencia de ese juicio está condicionada a que la demanda se presente oportunamente respecto de ese acto el cual, en primer lugar, se realiza con la concurrencia de la voluntad de éste, pues al tener bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos es él quien decide, dentro del margen legal respectivo, entregarlos al referido tercero; en segundo, implica una afectación patrimonial en perjuicio del sujeto pasivo del tributo y, en tercer lugar, concreta lo previsto en las normas generales que son fuente de esa afectación. Ante ello, el cómputo del plazo de 15 días señalado por el artículo 17 de la Ley de Amparo para presentar la demanda contra el acto de aplicación realizado por un tercero, cuando para su actualización es indispensable la voluntad del contribuyente que tiene bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos, inicia el día siguiente a aquel en que éste entrega esos recursos, ya que en ese momento tiene noticia plena de la afectación patrimonial correspondiente, máxime que el contribuyente se encuentra en la posición jurídica y material de exigir al tercero que haga de su conocimiento la fuente jurídica de la afectación en comento, por lo que si opta por realizar el pago respectivo sin conocer su causa legal, el desconocimiento de la normativa aplicada en todo caso le será atribuible al propio contribuyente; sostener lo contrario implicaría sujetar a la voluntad de los contribuyentes el inicio del plazo establecido por el legislador para controvertir mediante el juicio de amparo la constitucionalidad de las leyes aplicadas con motivo de un pago realizado por éstos con los recursos que se encuentran a su disposición, aun cuando en esos supuestos pueden optar por no sufrir el impacto patrimonial en tanto no tengan conocimiento pleno de la causa legal de la afectación.
  3. Tesis: 2a./J. 83/2019 (10a.) AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. EL CÓMPUTO DEL PLAZO PARA PRESENTAR LA DEMANDA CONTRA LAS NORMAS QUE REGULAN EL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES Y LOS DERECHOS POR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL ESTADO DE MORELOS, ASÍ COMO LOS IMPUESTOS ADICIONALES CORRESPONDIENTES, CON MOTIVO DE SU APLICACIÓN REALIZADA POR UN NOTARIO PÚBLICO, INICIA A PARTIR DE QUE EL CONTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LA AFECTACIÓN PATRIMONIAL RESPECTIVA.Si se pretende impugnar en amparo la constitucionalidad de las normas generales que regulan esas contribuciones con motivo de su pago realizado por conducto de un notario público, debe tomarse en cuenta que el contribuyente tiene noticia de la afectación patrimonial respectiva desde el momento en el que decide entregar a éste los recursos económicos para cubrir los montos correspondientes y, por ende, el plazo de 15 días para presentar la demanda, previsto en el artículo 17 de la Ley de Amparo, inicia al día siguiente a aquel en que tuvo lugar esa afectación, ya que esas erogaciones se realizaron con base en recursos que se encuentran a disposición del quejoso, de donde se sigue que desde ese momento conoce la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación de la normativa que la sustenta y, además, se encuentra en la posición jurídica y material de realizar su pago sólo si el tercero que actúa en auxilio de la administración hace de su conocimiento la fuente jurídica de esa afectación; en la inteligencia de que la circunstancia de que en el documento en el que conste el acto de pago al notario público o la formalización del acto jurídico que lo genera, no se citen las normas generales que rigen el o los tributos respectivos, no modifica el conocimiento cierto que el quejoso tiene de la afectación patrimonial que se le causa, en primer lugar, porque dentro del margen legal para ello decide erogar los recursos correspondientes y, en segundo, porque la participación del fedatario que recibe el pago de los tributos en auxilio de la administración no se da en una relación de supra a subordinación, sino de coordinación, en la que este último no impone su voluntad al contribuyente; sin que esta conclusión se oponga a lo sostenido por la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la jurisprudencia 2a./J. 47/2013 (10a.), de rubro: “DERECHOS POR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL ESTADO DE MORELOS. EL PLAZO PARA PROMOVER EL JUICIO DE AMPARO CONTRA EL ARTÍCULO 77 DE LA LEY GENERAL DE HACIENDA DE LA ENTIDAD, DEBE COMPUTARSE A PARTIR DE QUE EL NOTARIO PÚBLICO HAGA LA RETENCIÓN CORRESPONDIENTE, SIEMPRE QUE SE ACREDITE QUE EL QUEJOSO TUVO PLENO CONOCIMIENTO DE SU APLICACIÓN.”, pues de la lectura de la sentencia respectiva se advierte que el punto de contradicción materia de análisis y la conclusión a la que se arribó se refiere a la fecha de inicio del plazo para impugnar el artículo 77 de la Ley General de Hacienda del Estado de Morelos, no a la del plazo para controvertir su acto de aplicación, es decir, la afectación patrimonial que tiene origen en la entrega de recursos realizada por el contribuyente, ante lo cual se concluyó, lógicamente, que el cómputo del plazo para impugnar el precepto de mérito sólo puede comenzar cuando se tiene conocimiento de su aplicación expresa, lo que constituye un aspecto procesal diferente a determinar cuándo inicia el plazo para impugnar en amparo la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación del numeral indicado y que tiene lugar con la entrega de los recursos que tiene a su disposición el contribuyente.Consideraciones.-Cuesta mucho trabajo entender los criterios distintivos, que detonan el inicio del cómputo para el plazo de 15 días para presentar la demanda de amparo indirecto, en el caso de normas generales tributarias, según el pago lo haya hecho el contribuyente o el notario público (con recursos / por instrucciones del cliente) y más aceptar que se tardó tanto tiempo en emitirlos siendo un tema relativamente sencillo.El impuesto se paga ante la autoridad y la fecha de inicio del cómputo para la presentación de la demanda debe ser precisamente la que coincida con el pago, con independencia de quién lo efectúe. El notario siempre lo pagará por cuenta de su cliente, por lo que los efectos jurídicos se surten en la persona jurídica del cliente. Inclusive, suponiendo el caso inaudito de que el notario ponga de su dinero para pagar contribuciones del cliente, al ser en beneficio de éste y ser éste el obligado principal, ahí debe timbrarse el inicio del plazo de 15 días para demandar en amparo la aplicación de una norma.Como sabemos, el juicio de amparo puede promoverse contra normas generales en dos momentos: como autoaplicativas (cuando por su sola entrada en vigor causa un perjuicio) o como heteroaplicativas (cuando se hace valer la inconstitucionalidad a partir del primer acto de aplicación.La admisión de la demanda de amparo, como elemento formal, está condicionada a que, en cada caso, se presente dentro del plazo que la Ley de Amparo prevé, por lo que resulta indispensable determinar cuándo se aplicó la norma al obligado tributario y contar con un criterio que permita tener certeza jurídica de cómo se determina, para que dicho cómputo no sea arbitrario ni sujeto a la discrecionalidad de las partes en el juicio de amparo.En la primera de las tesis citada, la 81/2019, se introduce un elemento clasificador:“[…] debe considerarse si el pago correspondiente se realiza por aquél [o sea, por el notario público] con recursos que tiene a su disposición, o bien, si éstos se encuentran bajo resguardo del contribuyente” […]”Entonces, primeramente hay que definir quién tiene el recurso. Evidentemente el notario no es un banco y debe el cliente poner a su disposición el dinero necesario para que, a su nombre, realice la liquidación de los impuestos que el notario haya retenido. Incluso, como en el caso sinaloense, la ley autoriza al notario a excusarse de actuar si las partes no anticipan gastos (donde deben comprenderse las contribuciones en general).A continuación la tesis de manera clara dice que si el contribuyente (el cliente del notario) tiene el dinero y él realiza el pago, el plazo de 15 días hábiles se inicia a contar a partir de que “el quejoso tiene conocimiento pleno del acto en el cual se dio la referida afectación”.La tesis no aporta criterio alguno para el caso de que el recurso haya sido retenido por el notario y pagado por éste ante la autoridad. Parece que lo deja implícito, y entonces, pudiéramos concluir que el plazo se cuenta a partir de que el notario haga el pago, no antes ni después.Parecería que dicha respuesta la dejó para la tesis que continuación se comenta, la Tesis: 2a./J. 82/2019.“su acto de aplicación llevado a cabo por un tercero […] quien realiza el entero respectivo […] la procedencia de ese juicio está condicionada a que la demanda se presente oportunamente respecto de ese acto […], pues al tener bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos es él quien decide, […] entregarlos al referido tercero [el notario público]”A continuación, establece el criterio de identificación del inicio del cómputo, mediante una regla que, al menos parece extraña, al no requerirse que el pago se haya hecho a la autoridad sino que basta con que el cliente haya entregado el dinero al notario, pudiendo el cliente quedar en indefensión al no poder impugnar la norma por no tener elementos.“Ante ello, el cómputo del plazo de 15 días […] inicia el día siguiente a aquel en que éste [el cliente del notario] entrega esos recursos [al notario], […] por lo que si opta por realizar el pago respectivo sin conocer su causa legal, el desconocimiento de la normativa aplicada en todo caso le será atribuible al propio contribuyente;   

Por último, la tesis: 2a./J. 83/2019 (10a.) establece como criterio identificador del inicio del plazo para presentar la demanda, el momento en que el contribuyente tenga conocimiento de la afectación patrimonial, cuando el pago se hizo por conducto del notario.

 ¿Y cuándo se considera que el cliente del notario tiene ese conocimiento?

 Ah, para eso dice la SCJN que:

  1. “[…] debe tomarse en cuenta que el contribuyente tiene noticia de la afectación patrimonial respectiva desde el momento en el que decide entregar a éste [al notario] los recursos económicos para cubrir los montos correspondientes […]”
  2. […] el plazo de 15 días para presentar la demanda, […] inicia al día siguiente a aquel en que tuvo lugar esa afectación […]
  3. […] esas erogaciones se realizaron con base en recursos que se encuentran a disposición del quejoso, de donde se sigue que desde ese momento conoce la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación de la normativa que la sustenta […]”
  4. “[…] y, además, se encuentra en la posición jurídica y material de realizar su pago sólo si el tercero que actúa en auxilio de la administración hace de su conocimiento la fuente jurídica de esa afectación;
  5. “[…] en la inteligencia de que la circunstancia de que en el documento en el que conste el acto de pago al notario público o la formalización del acto jurídico que lo genera, no se citen las normas generales que rigen el o los tributos respectivos, no modifica el conocimiento cierto que el quejoso tiene de la afectación patrimonial que se le causa,
  6. “[…] la participación del fedatario que recibe el pago de los tributos en auxilio de la administración no se da en una relación de supra a subordinación, sino de coordinación, en la que este último no impone su voluntad al contribuyente;”

Entonces, el plazo para interponer la demanda de amparo se cuenta desde que se le dieron al notario las cantidades a pagar por las contribuciones previstas en las normas, con independencia de que el cliente conozca las normas generales, dado que lo relevante es el momento en el que se da la afectación patrimonial.

No sé que opine Usted, pero a mi me parece una barrabasada descomunal. Cómo se va a defender en amparo un contribuyente si no se conoce la norma y no hay certidumbre documental del momento en que se enteró el impuesto (dado que no es ya relevante, ya que basta que se le dé al notario el dinero).

Si es así, el comportamiento estratégico de los contribuyentes será a emitir recibos al gusto con las fechas que más acomoden para dejar viva la acción de amparo.

Habrá que esperar a que se publiquen las ejecutorias y ver si ahí se aclara este tema.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

 

Habrá que esperar a que se publiquen las ejecutorias y ver si ahí se aclara este tema.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

Artículos Periódico Noroeste

Mazatlán de la ciudadanía (Noroeste, 23 de mayo 2019)

OBITER DICTUM

Dr. Fernando García Sais

23/05/2019 | 04:04 AM

 

Los retos del desarrollo urbano imponen la necesidad de que se elaboren políticas públicas que coadyuven a garantizar el llamado “Derecho a la Ciudad” como una expresión de un deseo colectivo de una urbe más justa, inclusiva y democrática.

Si bien, me parece, no estamos en presencia de un proceso consolidado de “gentrificación”, sino en su caso incipiente (más parecido a la “turistificación”), lo cierto es que el aumento de la demanda de inmuebles para usos, primordialmente, multifamiliares y comerciales, encuentra oferentes de ese tipo de bienes que, con base en la regulación vigente, desarrollan sus actividades empresariales tuteladas por la libertad de empresa que nuestra Constitución postula.

La dinámica del mercado inmobiliario propicia que la administración municipal revise y ajuste la suficiencia de servicios públicos para no inhibir la inversión y para que una vez llevada a cabo y que los consumidores de vivienda adquieren su inmueble encuentren una ciudad que presta servicios de manera asequible.

El tradicional derecho a la vivienda digna con todas sus manifestaciones constitucionales se ve, ahora, transformado o complementado con el derecho a la ciudad. Éste impone una necesidad de actuación colectiva transformadora sobre el espacio urbano común, sobre el ágora (aquel espacio que en la Grecia antigua lo constituía los bienes de uso común).

Desde el punto de vista financiero, nuestro derecho ha ido incorporando herramientas que permiten a los empresarios obtener apalancamiento para satisfacer el crecimiento exponencial de la demanda, particularmente acentuada a partir de la apertura de la carretera Mazatlán-Durango, como puede ser a través de las llamadas SAPI´s o de la economía colaborativa o crowfunding.

Dichos procesos de demanda-oferta, desarrollo inmobiliario, acompañamiento de la inversión pública y utilización racional del medio ambiente viene acompañada de conciliar intereses de sectores de la ciudadanía que, en el caso de la gentrificación, se ven desplazados por una nueva oleada de vecinos con otras capacidades económicas y quizá con otros parámetros socioculturales.

La utilización de las calles, avenidas y parques que han tenido ciertas peculiaridades, comienzan a transformarse como ha pasado en urbes de otras ciudades de América Latina y Europa, donde los hábitos citadinos se dibujan en torno al gusto por caminar las ciudades, la utilización de los camellones y de los parques para la convivencia de amigos, familias o el acompañamiento de mascotas, la presencia de restaurantes locales con cocineros locales, artistas y comercios innovadores que satisfacen también las demandas de esos nuevos nichos de mercado.

En suma, si Mazatlán es de la ciudadanía, más nos vale que diseñemos buenas leyes, inteligentemente pensadas para conciliar los eventuales intereses en conflictos y canalizar las necesidades de demanda de bienes raíces de manera adecuada. No vaya a ser que otros destinos sí sepan hacer la tarea y nosotros veamos como la oportunidad pasó frente a nuestros ojos.

La creación de empleos, el bienestar de las familias y la paz y tranquilidad de las colonias, barrios y fraccionamientos no constituyen elementos que naturalmente deban entrar en conflicto. Los ciudadanos debemos, juntos, construir acuerdos y lograr orden. A las autoridades les toca ser profesionales y tener la altura de miras para acompañar a los ciudadanos.

 

Artículos Periódico Noroeste

Estacionamientos, ¿mínimos o máximos? (Noroeste, 5 de junio 2019)

link: https://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/estacionamientos-minimos-o-maximos-109081

 

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

 

Los reglamentos de construcción, cuya facultad legislativa corresponde a los ayuntamientos son ordenamientos jurídicos de aplicación general y de observancia obligatoria dentro del ámbito territorial del municipio en cuestión.

En Mazatlán, el Reglamento de Construcción vigente tiene fecha de 3 de agosto de 2001. Como todo cambio normativo, se prevé un régimen de transición que no está exento a problemas jurídicos derivado de contradicciones fácticas entre los derechos adquiridos, lagunas legales y retroactividad, cuestiones técnicas que deben ser agudamente analizadas en la etapa pre-legislativa y legislativa. De lo contrario, surgen juicios y demandas alegando su inconstitucionalidad.

El esfuerzo que representa la elaboración de un documento normativo es ingente. En la parte considerativa, a manera de exposición de motivos, queda plasmada la ideología del reformador (“modificaciones que se realizan de acuerdo a (sic) las necesidades que se presentan con el devenir del tiempo”), los problemas que pretende solucionar, el rumbo al que busca dirigir la materia de la regulación, las lagunas jurídicas que se han presentado (no dice nada respecto de ambigüedades, vaguedades, contradicciones o tautologías), los esfuerzos de derecho comparado realizados para producir al nuevo cuerpo normativo (si bien se dice que se consultaron leyes de otros municipios, no dice cuáles); las instituciones privadas o públicas que participaron en el proceso pre-legislativo (solamente dice que participaron “organismos institucionales, dependencias oficiales y asociaciones civiles profesionales, relacionadas con la Construcción, el Diseño Arquitectónico, la Ingeniería, la Planeación Urbana, la Ecología y los Asuntos Jurídicos”, sin explicitar cuáles son esas entidades, lo que debió hacerse para conocer su solvencia y estatura profesional).

 

En lo que respecta al tema de los estacionamientos, la regulación está centralizada en el artículo 120 y en las Especificaciones Técnicas del artículo 225 (que es un terrorismo normativo por la inadecuada organización y redacción). La política pública se basa en un requerimiento mínimo de cajones de acuerdo con la tipología de las edificaciones y la magnitud del inmueble en metros cuadrados. Ejemplificativamente, en el inciso A de la fracción I del artículo 120, regula la tipología (unifamiliar, plurifamiliar con elevador y sin elevador, servicios, comercios, etc.) y establece un “número mínimo de cajones”.

 

Así, tratándose de habitación unifamiliar de hasta 120m2, un estacionamiento por vivienda. De 120m2 a 250m2, dos estacionamientos por vivienda; de más de 250m2, tres estacionamientos, como mínimo, insisto “mínimo”. En el caso de departamentos sin elevador de 120m2 a 250m2, dos estacionamientos “por vivienda”; tres estacionamientos “por vivienda” si el departamento es de más de 250m2.

 

¿Son muchos o pocos? Todo dependerá de las necesidades de quien resida en esas viviendas y especialmente a la luz de las políticas públicas de transporte. ¿Es correcto que el Reglamento exija un mínimo de espacios de estacionamiento o, debe por el contrario, exigir un máximo de metros cuadrados destinados para depositar vehículos? Ésta segunda interrogante me parece más interesante y de urgente atención por parte de las autoridades.

 

Estoy convencido de que exigir un número mínimo de cajones de estacionamientos es erróneo y es el enemigo de la preservación del medio ambiente. La regulación transfiere los costos a los ciudadanos, que ven en sus ciudades congestionamientos viales y problemas de salud, así como pérdida de la productividad. La regulación inteligentemente diseñada incentiva a mejores hábitos, no a peores. Desde las finanzas públicas, hacer pagar más a quien quiera más estacionamientos es la mejor regla que produce ingresos suficientes y desincentiva el uso irrestricto del coche.

 

Según el Instituto Mexicano para la Competitividad A.C. (IMCO) en un estudio sobre el particular, intitulado “El peso de los estacionamientos”, visible en https://imco.org.mx/competitividad/el-peso-de-los-estacionamientos/, se debe transitar hacia la eliminación de un mínimo de cajones para las nuevas construcciones y cambiarlo por un límite máximo, y en caso de que los desarrolladores deseen más cajones, deben aportar recursos al municipio para mitigar los efectos del uso de los coches. El consumidor que quiera un cajón de estacionamiento debe pagar por él un precio mayor y el excedente terminará en el erario para inversión pública que mitigue los efectos del transporte privado.

 

Lo anterior es más que evidente a la luz de las actuales problemáticas urbanas (contaminación, mala calidad del aire, tránsito vehicular congestionable) y tendencias del desarrollo que se preocupan más por la calidad de vida de los ciudadanos (mejorar la salud y la productividad de las personas) que por incentivar el uso de los vehículos motorizados. Complementariamente, la utilización de la propiedad privada debe privilegiar el uso para las personas más que para los coches y el Estado debe destinar recursos para incentivar el uso del transporte público y de medios alternos como la bicicleta.

Artículos Periódico Noroeste

¿Responsabilizar al mensajero? (Noroeste, mayo 2019)

link: https://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/responsabilizar-al-mensajero-108948

A los periodistas valientes y honestos

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

 

En un régimen constitucional de derecho como el mexicano, la libre circulación de ideas fortalece a la democracia participativa y permite que los ciudadanos y las personas en general tengan más y mejor información de su entorno político, económico, social, cultural, etc.

La libertad de expresión y el derecho a la información comparten esa peculiaridad de interdependencia. Mientras más amplio sea el primero, más sólido será el segundo. Claro, habida cuenta de que hay que cuidar los límites constitucionales del ejercicio de la libertad de expresión.

El artículo 6º de la Constitución mexicana regula los alcances y límites del derecho a expresarse y, la jurisprudencia del Poder Judicial de la Federación, lo ha ido delimitando y explicitando.

Por cierto, hay un libro coordinado por el doctor José Ramón Cossío Díaz, intitulado “La Libertad de Expresión en las Sentencias de la Suprema Corte de Justicia” (Ed. Tirant Lo Blanch, 2014) que vale la pena leer para documentarse ampliamente. Forma parte de la exitosa colección, de la que formo parte dentro del Comité Editorial, “La práctica del Derecho en México”, que integra más de 30 libros sobre temas relevantes.

Volviendo a lo que nos ocupa, la Constitución dispone que “la manifestación de las ideas no será objeto de ninguna inquisición judicial o administrativa, sino en el caso de que ataque a la moral, la vida privada o los derechos de terceros, provoque algún delito, o perturbe el orden público”. Los precedentes de la Suprema Corte han interpretado lo anterior en los siguientes términos, sigo fundamentalmente el de la Tesis: 1a. CCCXXII/2018 (10a.):

  1. Un “reportaje neutral” es una manifestación de información que el medio de comunicación realiza y da cuenta “de manera exacta e imparcial de declaraciones o afirmaciones de terceros” cuyo contenido sea de interés público. A pesar de que la información dada por el tercero sea falsa, el medio debe ser eximido de responsabilidad civil.

 

  1. Debe ponderarse que el reportaje pretende informar un hecho noticiable en sí mismo; esto es, el hecho de que un tercero ha realizado una declaración con cierto contenido.

 

  1. El medio de comunicación o periodista se limita a transcribir la declaración noticiable realizada por otro, por lo que no la presenta como propia.

 

  1. Responsabilizar a los periodistas y medios de comunicación por transcribir declaraciones noticiables de terceros sería una limitación injustificada del derecho a la información cuyo recipiendario somos todos los ciudadanos.

 

En efecto, si la Ley de Leyes dice que toda persona tiene derecho al libre acceso a información plural y oportuna, así como a buscar, recibir y difundir información e ideas de toda índole por cualquier medio de expresión, debemos fortalecer los derechos de los periodistas y cuidar por que su ejercicio sea seguro y permitirles el acceso a los mecanismos de protección más amplios posibles para que ejerzan su derecho a expresarse.

 

Artículos Periódico Noroeste

Edificios ruinosos y visión de Estado (Noroeste, 25 de mayo, 2019)

link: https://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/edificios-ruinosos-y-vision-de-estado-109031

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

 

Es un principio general del Derecho el que nadie debe dañar a otros. Se complementa con la regla de que el que daña paga. Así, el ordenamiento jurídico dispensa de un seguro general frente a los daños.

En los últimos años, a merced del desarrollo inmobiliario a la mazatleca (en donde todos se pelean entre sí) algunos astutos empresarios –jóvenes en su mayoría— han apostado a la adquisición de inmuebles cuyas construcciones dieron su vida útil. Este proceso debe ser no solo aplaudido sino incentivado por la autoridad que debe acompañar al inversionista para mejorar el entorno urbano minimizando la existencia de potencialidades dañosas como los edificios ruinosos, que además de la contaminación visual y de los posibles daños a los vecinos o transeúntes producen otros trastornos sociales como la vagancia.

La propiedad privada como derecho constitucional amerita toda la protección ya que constituye la primera piedra del desarrollo económico y de la inversión. De ahí la trascendencia de blindarla frente a expropiaciones indebidas, incluso frente al propio Estado. La seguridad jurídica de la propiedad es otro ingrediente que habilita el camino para la llegada de inversión. Nadie invierte en un inmueble si no hay certeza respecto de quién es el propietario y respecto de qué se puede hacer con él. La proliferación de mantas colocadas por particulares no es positiva para recibir a la inversión, es disuasiva.

La regulación no debe ser un campo minado ni debe dar espacio para la corrupción. La vigencia de los planes y programas de desarrollo urbano constituyen una garantía de certeza para la inversión. El proceso de elaboración de dichas normas debe seguir el camino adecuado para evitar su inconstitucionalidad. La autoridad será imputada y deberá asumir el costo si ese proceso sale mal. Los empresarios son refractarios a la incertidumbre y los ciudadanos, en general, a la corrupción.

Para un propietario, en ciertas condiciones y circunstancias –como la edad, la situación de retiro, las condiciones precarias de su economía— invertir en reparar un edificio ruinoso puede ser un mal negocio. No hacerlo puede acarrear consecuencias para terceros, incluyendo la muerte y otros daños patrimoniales relevantes. Si un tercero, experto en el negocio inmobiliario, adquiere el inmueble y lo transforma, los costos sociales disminuyen. La ciudad gana.

El Estado tiene una serie de dependencias con competencia transversal en el tema inmobiliario. La falta de sincronización entre ellas es más que palmaria. Por un lado, por mencionar al Centro Histórico, tenemos al INAH que no ha podido materializar una política pública seria para conservar el patrimonio histórico; propiciando el abandono y ruina de muchos inmuebles. Quienes han logrado rescatar sus fincas son los propietarios con ingentes esfuerzos y en contra de la inercia corrupta.

El Ayuntamiento debería mostrar su autonomía e independencia y no supeditarse al capricho discrecional de funcionarios, colegios, abogados, opinadores públicos (que hoy pululan en las redes sociales) sin talento ni visión. La socialización de los programas de desarrollo urbano es imprescindible, pero la visión de Estado, también.

Revista El Mundo del Abogado

Acciones colectivas para accionistas minoritarios (Revista Mundo del Abogado, Mayo 2019)

Dr. Fernando García Sais

Lic. en Derecho por el ITAM, Doctor en Derecho por la UNAM, Experto en Protección al Consumidor y en Acciones Colectivas. Fue coautor de la reforma constitucional de acciones colectivas de 2010.

Es notario público en Sinaloa.

http://www.garciasais.com.mx

En la Gaceta del Senado del 19 de marzo de 2019 aparece publicada una iniciativa del Senador Ricardo Monreal Ávila (http://www.senado.gob.mx/64/gaceta_del_senado/documento/91464) que reforma el marco jurídico procesal en materia de acciones colectivas, que fueron incorporadas en 2010 en el artículo 17 constitucional y, después, desarrolladas en virtud de la labor legislativa el Código Federal de Procedimientos Civiles y en un conjunto de leyes federales como las de competencia económica, protección al consumidor, servicios financieros y medio ambiente.

La tutela colectiva jurisdiccional de derechos individuales que se reconoció a los consumidores en general y a los usuarios de servicios financieros en particular, así como por daños derivados de prácticas monopólicas así declaradas por el órgano constitucional autónomo Cofece o por daños al medio ambiente, encontraría con esta reforma propuesta una ampliación, para incluir la tutela a los accionistas minoritarios en las sociedades bursátiles.

Así, la omisión de llevar a cabo una oferta pública de adquisición (OPA) de carácter forzoso o cuando se adquiera la titularidad de las “acciones de control” (30% o más de las acciones ordinarias) de una emisora (sociedad anónima inscrita en el Registro Nacional de Valores) habilitaría a los accionistas minoritarios (la iniciativa no señala un mínimo de acciones como requisito de la legitimación) para demandar en grupo a quien haya llevado a cabo la adquisición de las acciones de control de manera ilícita, contraviniendo la Ley del Mercado de Valores (lineamientos del artículo 98), con la finalidad de que reciban el mismo trato que los accionistas de control, mediante la entrega a los minoritarios de la contraprestación (incluyendo el premio, en su caso) que se les dio a los accionistas de control.

Sin duda, como instrumento procesal, la acción colectiva es no sólo deseable sino urgente. Debe, además, ampliarse a otras materias (que misteriosamente fueron eliminadas en el proceso legislativo en 2011) en donde hay intereses colectivos y difusos como los servicios públicos, para con ello hacer que las políticas públicas y su instrumentación sean más igualitarias y disminuya la pobreza (al aumentar la calidad de los servicios).

Sin embargo, lamentablemente la práctica en los tribunales federales muestra que los ingentes esfuerzos de los abogados de las colectividades afectadas no han hecho funcionar efectivamente el acceso colectivo a la justicia. La causa primaria es el defectuoso producto legislativo que, me parece, fue intencionalmente diseñado para no funcionar. La eliminación del opt-out desincentiva el ejercicio de la acción, infra representa al grupo y, lo peor, infra indemniza. El que daña se sale con la suya. Ello rompe la regularidad constitucional y hace palidecer al Estado de Derecho.

Si trasladamos las deficiencias que se han presentado a la acción colectiva bursátil pueden ponerse en riesgo, si todo lo demás sigue constante, los valores que la iniciativa del senador Monreal busca proteger. De entrada, los juzgados federales competentes no cuentan con elementos técnicos en las materias sustantivas objeto de las acciones colectivas y, por otro lado, no han podido despojarse de las formas individualistas del derecho procesal.

Por ello, la iniciativa que comento, si bien es meritoria, lo cierto es que con carácter preliminar y con la agudeza que lo caracteriza, exige revisar la experiencia nacional, que abogados como David Álvarez Bernal (Mazatlán) han ido produciendo hasta incluso llegar a decisiones relevantes de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, o a las opiniones de académicos como el doctor José Roldán Xopa (CIDE) o el juez internacional Eduardo Ferrer, que junto con el suscrito y otros juristas, participaron pro bono en la redacción de la reforma constitucional de 2010.

A bote pronto, tomen nota de lo siguientes cambios mínimos indispensables, precisar que: (a) la competencia territorial le corresponde al juez del domicilio del demandado o al juez en cuyo domicilio se encuentre la clase o el mayor número de quienes la integran, a elección del representante de la clase; (b) sólo los jueces de distrito mixtos o especializados en materia civil, son los competentes para conocer de las acciones colectivas, (c) la notificación a la colectividad se debe hacer por los medios más idóneos y los edictos deben ser el último medio a considerar, (d) cuando la demanda la promueva una AC con registro ante el Consejo de la Judicatura Federal, no requiere proporcionar el nombre de al menos 30 integrantes del grupo ni contar con su autorización para promover la demanda; y (e) que las autoridades reguladoras de las materias en que procede una acción colectiva, tienen el deber de rendir opiniones, dictámenes técnicos y periciales y de recabar y proporcionar toda la información que tenga relevancia para decidir el asunto.

Hay muchos otros aspectos que se pueden corregir para favorecer que el acceso a la justicia colectiva no sea un mito y evitar que estas, eventualmente nuevas, acciones colectivas para proteger a accionistas minoritarios sean una loza pesada para favorecer la expansión ordenada de la economía.

Artículos Periódico Noroeste

Escrituras y algo más: solución de conflictos en las notarías (Noroeste, 6 de mayo 2019)

Fuente web:

https://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/escrituras-y-algo-ms-solucin-de-conflictos-en-las-notaras-108748

 

Dr. Fernando García Sais[1]

Notario Público 210 de Sinaloa

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Resolvamos los problemas que en los juzgados tardan meses, en días o en semanas.

Los notarios, no sólo en Sinaloa, sino en otras entidades federativas e, incluso, en países como España y Francia, además de autenticar o dar fe como rasgo genético esencial, realizan potencialmente otros actos como mediar entre las partes o fungir como árbitros. La mediación y el arbitraje, son medios alternativos de solución de conflictos (MAC´s o ADR´s en Inglés: alternative dispute resolution) que han mostrado gran eficacia y eficiencia en la búsqueda de vías más adecuadas para resolver fricciones entre personas y empresas.

Para cualquier abogado y estudiante del Derecho, dichos conceptos resultan muy familiares. Hace 20 años que pasé por el Departamento de Derecho del ITAM ya se estudiaban y, junto con el Análisis Económico del Derecho, los MAC´s se revelan como una alternativa que reduce tiempos para las partes, alivia la carga de trabajo en los juzgados y resuelve más rápido y eficazmente los problemas entre las partes. Se dice que se trata de una especie de “justicia privada” en la medida que se contratan los servicios de un perito en Derecho y, en ocasiones, los paneles arbitrales incluyen a expertos en los temas concretos de la contienda (piénsese en un incumplimiento de un contrato para la construcción de un aeropuerto).

La función del notario no debe constreñirse pues a hacer escrituras. Eso es parte de la filosofía anacrónica de la actividad. El notariado debe potencializar su actividad y aprovechar el enorme talento de los juristas que lo integran en beneficio de la sociedad. Hacerlo así implicará externalidades positivas incluso para otras personas que no ven distraída la labor de los jueces en asuntos que sí ameriten llegar a los tribunales. Si en algo debemos apoyar a la sociedad es en evitarles conflictos y una vez que surjan apoyarles a encontrar las mejores soluciones.

En el futuro, las próximas generaciones seguramente verán que la ampliación a las tareas del notario son fruto de una evolución constante que aporta y construye al notariado. Hay algunas áreas en las que los MAC´s tendrían un rol crucial a partir de la consideración de que los notarios poseen una sólida preparación jurídica pluridisciplinaria y hoy cuentan con abogados expertos en varias disciplinas. La reputación del notario, su perfil, su trayectoria son unos cuantos elementos que lo configuran como el idóneo para participar proactivamente entre las partes para alcanzar soluciones mutuamente satisfactorias.

Preventivamente, el notario aconseja; posteriormente, ayuda a resolver conflictos. “Notaría abierta, juzgado cerrado” (Joaquín Costa dixit). La mediación y el arbitraje fortalecen al notariado y le dan cuerpo social al gremio, además de que lo redimensiona y lo legitima con la ciudadanía que, en algunos sectores, ven al notario como un extractor de rentas (que no lo es, por los grandes beneficios a la seguridad jurídica y a la paz que tiene el instrumento notarial).

La participación del notario en una mediación se acerca a la negociación asistida: encontrar la verdadera fuente del problema y resolverlo. No se trata de encontrar un culpable, estigmatizarlo o imputarle faltas. Se trata de entender la realidad, los intereses y las necesidades objetivas y razonables y llegar a un acuerdo. Son las partes las que van abriendo los ojos y transitando hacia mejores situaciones y utilizar los recursos de manera más inteligente. Incluso si las partes no llegan a un acuerdo que se pueda plasmar en un instrumento notarial, el proceso de mediación les habrá resultado de utilidad para entender un poco más a cerca de la situación, posibilitando que posteriormente lleguen a un acuerdo.

Tanto en el Derecho Civil, como en el Familiar y en el Mercantil, hay temas susceptibles de someterse a la mediación ante el notario. Contratos de compraventa de inmuebles con o sin créditos con garantía hipotecaria, contratos de arrendamiento, conflictos en condominios, reclamaciones por daños derivados de responsabilidad civil, conflictos entre herederos, conflictos matrimoniales, conflictos entre concubinarios (y en general con todo tipo de parejas), conflictos en la empresa (incluyendo a la familiar), conflictos entre socios y accionistas, entre empresas y consumidores, entre empresas y sus proveedores, por mencionar algunos.

El notariado construye el camino para la seguridad jurídica y para la paz. Con nuestra participación en la solución de fricciones, como las apuntadas, la sociedad recibe mejores servicios notariales.

 

[1] Licenciado en Derecho por el ITAM. Doctor en Derecho por la UNAM. Autor de obra jurídica en materia de Notariado, Consumidores y Derecho Concursal. Coordinador del Notariado en el Colegio de Abogados Egresados del ITAM.

Newsletters Notaría 210

Los préstamos de amigos (Newsletter Mayo, 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

Mazatlán, Sinaloa

http://www.garciasais.com.mx

 

“Si lo que quieres es vivir cien años
No pruebes los licores del placer
Si eres alérgico a los desengaños
Olvídate de esa mujer
Compra una máscara antigás,
Mantente dentro de la ley
Si lo que quieres es vivir cien años
Haz músculos de cinco a seis”

Joaquín Sabina, Pastillas para no soñar

El incremento en la actividad relacionada con la construcción y desarrollo de inmuebles destinados principalmente a habitación y a comercio ha estado impulsada rampantemente por la participación de empresarios entusiastas que –con herramientas muchas veces un tanto embrionarias— han tratado de obtener una participación destacada en el mercado de bienes raíces y así consolidar a sus empresas.

El dinamismo impreso al mercado inmobiliario principalmente por jóvenes emprendedores es notorio. Si recorremos la ciudad desde Playa Sur hasta Cerritos y hacia la montaña, observaremos una ciudad muy diferente a la que teníamos en el año 2000.

La ciudad se ha transformado: las que antes eran colonias estrictamente habitacionales se han ido modificando para adaptarse a las necesidades de la población en una ciudad siempre cambiante, dinámica y sujeta a regulaciones de distintos ámbitos y niveles.

El círculo de participantes en el mercado inmobiliario involucra una constelación de actores: desde los inversionistas hasta los asesores especializados en construcción, venta, publicidad, temas fiscales y, en general, temas jurídicos. En este último aspecto es adonde a los notarios nos toca participar, dando inclusive asesorías en temas afines con el derecho que desbordan lo estrictamente inmobiliario: prevención fiscal y antilavado, sociedades mercantiles, contratos civiles y mercantiles de diversos tipos, derechos de los consumidores, regulación de la publicidad, prevención de competencia desleal, prevención de prácticas monopólicas, medios de defensa frente a la autoridad administrativa, y aspectos relacionados con la canalización de recursos para el desarrollo y financiación de los proyectos.

Y es precisamente en este tema en el que quiero en este momento dirigir mi comunicación. Tradicionalmente los empresarios recurren a la financiación de sus proyectos con base en préstamos que van recibiendo de una o varias personas, o de una pluralidad de inversionistas, que se mantienen ajenos a la vida corporativa de la empresa del desarrollador o constructor. Es decir, su función se constriñó a prestar dinero y a recibir un interés con independencia del éxito o fracaso del proyecto inmobiliario.

En principio dicha actividad de prestar y recibir un interés es totalmente lícita. Es más, el contrato de mutuo simple y mutuo con interés está reconocido en el Código Civil como uno de los contratos típicos y nominados. No obstante, lo cierto es que, la legislación federal restringe la actividad de préstamo y captación de recursos del público en general, y para hacer realidad la prohibición impone una pena de cárcel (privación de la libertad) y una pena pecuniaria (multa económica).

Aquí es donde entra lo delicado del tema. Lo que empezó como un proyecto creativo termina –por lo rudimentario de la asesoría recibida por los profesionistas que se tuvieron a su alcance— convirtiéndose en una infracción administrativa y en un delito federal que puede terminar con los sueños empresariales de muchos jóvenes que, por ignorancia de la ley, se convierten en delincuentes financieros.

Efectivamente el artículo 103 de la Ley de Instituciones de Crédito establece la prohibición de captar recursos mediante la celebración de contratos de préstamo o mutuo y el artículo 111 establece la pena privativa de la libertad de 7 a 15 años de prisión y la multa de 500 a 50,000 UMAS. Y es que por disposición del artículo 2º de la referida ley el servicio de banca y crédito es exclusivamente para las instituciones financieras. Se trata de un delito que se comete con independencia de la existencia de dolo. Basta realizar la actividad prohibida.

Durante las burbujas inmobiliarias es previsible anticiparse a la actualización de ciertos riesgos futuros. En la industria de la construcción es inevitable que con posterioridad a la entrega de los inmuebles pueda haber tensiones y de fricciones postcontractuales que terminen en tribunales o ante instancias alternativas de solución de conflictos. En estos casos la contabilidad de las empresas quedará abierta y la autoridad tendrá elementos para perseguir a quienes hayan cometido delitos financieros.

Una alternativa viable para el empresario es la creación de una sociedad mercantil, que puede ser anónima o una sociedad promotora de inversión (SAPI) para qué al inversionista se le incorpore como accionista y se le otorguen acciones sin derecho a voto pero con el derecho a cobrar un dividendo preferente.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.