Uncategorized

Real Estate Mazatlán

If you are going to buy a property located within 50 km from the beach line, please be aware of the following:

1.- In Mexico there are not “title insurance” services.

2.- The “notario” (notary public) will perform a due diligence and draft all legal papers in order for you to enjoy your property.

A notary in México is a lawyer, but not all lawyers have the same credentials. 99% of them don’t have any further studies like masters or PhD’s.

Look for the best notario to protect your investment.

3.- Don’t trust the notario because your real estate agent (that you don’t also know his/her backgrounds).

Most notarios don’t speak English and some of them have not specialized on the complex world of trusts for foreigners to acquire a property.

4.- The buyer will pay for the property and all expenses, taxes and fees, since that’s a general costume in Mazatlan.

Estimate a 7% of the transaction price for all those other charges. A little difference on your benefit or otherwise could apply.

5.- If your future home is located in a Condominium, your notary will also review if it is properly designed, considering basic rights for peaceful enjoyment and for the healthy relationships between co-owners.

6.- Please have a translator of your own trust at your side and make sure your notary is bilingual.

If not, walk away!

7.- Don’t forget to appoint substitute beneficiaries in case you suffer a serious decease or death occurs. You can modify this any time.

8.- If you want to sell the property get your notario to advice on capital gains and on LEGAL exemptions you may be entitled of.

Again, tax issues are not understood by all notarios at the same level. Don’t put your self on legal risks, authority won’t hesitate to use all power to collect any due taxes and to punish any ilegal strategy to avoid them.

If you should have any questions, I notario and Ph.D Fernando García Sais, will gladly assist you.

My office is comfortable and well located on the golden zone. My team is highly professional and bilingual also.

Welcome to Mazatlan!

Fernando

http://www.garciasais.com.mx

Anuncios
Artículos Periódico Noroeste

Jubilación y relevo notarial (Noroeste, julio 2017)

Fernando García Sais

Notario 210  de Sinaloa

La prestación del servicio notarial es de orden e interés público. En todas las leyes locales del notariado que están vigentes en México (recordemos que la facultad para legislar en la materia está reservada a los Estados) se establece un mínimo de edad para poder acceder al notariado, pero no para salir, para dejar la función, para favorecer el relevo generacional. Hablar de la jubilación forzosa del notario es una necesidad.

En Sinaloa, el artículo 24 de la Ley del Notariado sitúa el límite inferior de edad para acceder al notariado, en los 30 años. Considerando que, de manera general, los estudiantes terminan la licenciatura a los 22-23 años, la edad de 30 años parece adecuada para iniciar, después de haber acumulado años de estudio y práctica profesional en distintos ámbitos del Derecho.

Un jurista a los 30 años ya pudo haber terminado un doctorado o haberse desempeñado exitosamente en diversas áreas de los sectores público y/o privado, con un cúmulo de conocimientos que le serán de utilidad para prestar un buen y eficiente servicio notarial.

A primera vista ello es encomiable. No obstante, la LN tiene importantes barreras de entrada que entorpece que el ingreso al notariado suceda como lo he descrito. Se necesita tener residencia efectiva de 10 años en Sinaloa (inmediatos anteriores a la convocatoria) y haber realizado prácticas con un notario de la localidad. Estos dos candados importan serias limitantes para los licenciados en derecho y favorece que las notarías se transmitan de padres a hijos, excluyendo a otros candidatos que, en teoría, pudieran competir en igualdad de circunstancias. Este tema debe también analizarse por los hacedores de leyes y de políticas públicas.

El aspirante a notario no sólo debe esperar tener 30 años, sino que debe ser paciente y cuando el ejecutivo estatal disponga publicar una convocatoria a examen, presentarse. Ello implica que para ajustarse a la irracional regla, debe sacrificar posibilidades de estudio y/o profesionales fuera del pueblo. No me parece que dicho canon produzca los resultados más deseables. ¿A usted?

La falta de reglas eficientes respecto de la carrera notarial es costosa para la sociedad y perjudicial para esa clase “tan desprotegida” que son los aspirantes a notarios. La mayoría no llega a la meta. Y dedican su vida a la(s) notaría(s). Paralelamente, no hay una seria formación de talento en las notarías: se privilegia la contratación de amanuenses (a quienes se les paga poco y dan un mal servicio), produciéndose el fenómeno de la extracción de los frutos del trabajo: notarios ricos y empleados pobres. La sucesión notarial por ADN importa más que el servicio prestado y que la garantía del servicio a futuro.

En Sinaloa, por citar un caso, en 2010 se asignaron notarías después de casi 15 años de espera. Dejar pasar tanto tiempo, no produce los mejores resultados. La continuidad y el dinamismo de la función, se lastima. La incertidumbre dificulta el adecuado desarrollo de la carrera notarial y desincentiva que nuevos profesionales del derecho se preparen y busquen competir por acceder a la función.

En otra ocasión abordaré el tema de otras barreras de entrada y los desincentivos generales que hacen que el notariado no tenga a los mejores abogados interesados en formar parte de sus filas. Lo que queda claro es que los notarios deberían jubilarse a cierta edad para permitir que las nuevas generaciones vayan supliendo las funciones que, naturalmente, ya no pueden realizar.

¿Debería el Estado garantizar una pensión al notario jubilado? Ese es otro tema relevante y merece voltear a ver lo que hacen otros países. En lo relativo a la edad de jubilación, en España, desde 1983 con la “Ley 29/1983, de 12 de diciembre, sobre jubilación de Notarios, Agentes de Cambio y Bolsa y Corredores colegiados de Comercio” los notarios se jubilan forzosamente a los 70 años, pudiendo hacerlo antes de manera voluntaria. La jubilación se complementa con un fondo de jubilación creado por una mutualidad.

En Uruguay, existe la “Caja Notarial de Seguridad Social”, que comprende no sólo a los notarios sino a quienes trabajan con ellos, un tema sin duda de urgente revisión en México, por la desprotección de los colaboradores de las notarías. La regulación es de 2001(Ley Nº 17.437), y prevé una edad de jubilación de 60 años y un mínimo de 35 años de servicio notarial. En la provincia de Córdoba, Argentina.

El 10 de octubre de 1995 se publicó la Ley 8427 y establece el cómo se financia la Caja Notarial de Jubilaciones, que me parece un maravilloso ejemplo de lo que pudiéramos hacer en México. Los notarios aportan el 1% de sus honorarios, si tienen una antigüedad menor a 5 años, y un 2% de ahí en adelante. Los usuarios de las notarías aportan 3% de los honorarios por pagar; el Estado aporta el 3% de los impuestos por traslados de dominio –lo que pudiéramos ampliar a los derechos registrales y al ISR enterado a la Federación, mediante un convenio entre el Estado y la Secretaría de Hacienda Federal—.

Determinar una edad de retiro puede ser caprichoso. Es, empero, un paso necesario para que la función notarial mejore. El Estado debería estar atento y proveer de mecanismos financieros que garanticen un mínimo vital para los notarios que se retiren. Con ello, el mecanismo de relevo generacional puede mejorar.

Artículos Periódico Noroeste

Pobreza, educación sin calidad y mediocridad colectiva (Noroeste 9 oct 2019)

Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

El nivel cultural de una sociedad entendido como el conjunto de modos de vida, costumbres, conocimientos, desarrollo artístico, científico, industrial viene determinado por diversos factores, de los que es inviable dar cuenta aquí. Me referiré, solamente, a la educación que se recibe en las escuelas y en los hogares. Principalmente mi interés reside en la evidencia universal de la correlación entre educación y bienestar.

Según José Narro Robles (“Derechos y políticas sociales”, Instituciones sociales en el constitucionalismo contemporáneo, Fix-Zamudio, Héctor y Valadés, Diego, UNAM-El Colegio Nacional, México, 2011, p.4.) la profunda desigualdad en el ingreso origina inequidad en el acceso a los servicios, paradójicamente, a los que tienen mayor efecto igualador: la educación y la salud. De manera inversa, es una verdad incontestable que a mayores índices de educación, mayor y más efectivo es el ejercicio de otros derechos fundamentales; es decir, mayor bienestar.

La condición de pobreza repercute en los niveles de alimentación, desnutrición y alta propensión a enfermedades de los individuos, lo que a su vez genera menor rendimiento, ausentismo y deserción escolar, que inevitablemente repercuten en la educación, en las posibilidades futuras de empleo y en el acceso a actividades mejor remuneradas; imposibilitan, pues, la superación de la pobreza.

En Estados Unidos, el Partido Demócrata postuló en su plataforma de 2016 que con su programa político se acabaría con el conducto “de escuela a prisión” para construir un conducto “de la cuna a la universidad”, donde cada niño pueda vivir plenamente su potencial divino.” (Democratic Party Platform 2016, http://www.presidency.ucsb.edu/papers_pdf/117717.pdf).

La educación, irrefutablemente, tiene un papel clave en el desarrollo de las personas. Promover, desde el Estado, el acceso a una educación de calidad constituye el firme pavimento de un camino hacia el conocimiento y la superación del hombre. Pero, me interesa sobre todo destacar el efecto colectivo que tiene el acceso individual a la educación: una suma de individualidades más educadas implicará mejores condiciones de bienestar social.

En el plano individual, tener educación representa la posibilidad de dejar de ser pobre. Hay datos como los de la CEPAL, que concluye que una persona del sector rural que termina la primaria o secundaria reduce considerablemente su probabilidad de caer en pobreza alimentaria, de capacidades o de patrimonio.

El rol que las familias desempeñan, en sus casas, es no sólo complementario de la obligación estatal de proveer educación de calidad, sino el requisito indispensable. Imputar las fallas a las instituciones educativas cuando desde la familia se asumen posiciones mediocres (auspiciando el sedentarismo, la utilización de aparatos electrónicos sin mesura, organizando competencias frívolas de “belleza” infantil y todo tipo de reinados) no es más que una falta de atención a los hijos mediante la promoción de conductas que no son las mejores o adecuadas. Es una detestable frivolidad. Del mismo tamaño cuando la escuela es la que promueve (por acción u omisión) tales desvíos.

Se trata de que todos los niños sepan remar, y remen, para llevar la balsa a mejor puerto y favorecer el estudio crítico, el deporte, las artes y las ciencias en general, al margen de cualquier perjuicio, servidumbre mental y fanatismo religioso, teniendo como fundamento los resultados del progreso científico.

Solamente así podemos distribuir equitativamente, como miembros de la sociedad, las cargas que la Constitución nos impone, las obligaciones que tenemos por el sólo hecho de vivir en sociedad, por no estar esperando que sea el Estado quien resuelva todos nuestros problemas y atienda nuestras necesidades. En el nivel agregado, la educación condiciona el desempeño de la economía nacional. La competitividad empresarial e industrial está determinada por el nivel de la educación.

 

 

 

 

 

Artículos Periódico Noroeste

Conflictos vecinales (Noroeste, 2 octubre 2019)

Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

Los habitantes de la ciudad, históricamente, reclamamos que las autoridades sean efectivas y eficientes para atender los problemas derivados de la cotidianidad. Incluso, a nivel federal, se han organizado foros académicos del más alto nivel para revisar la regulación, las instituciones, los procesos, encontrar las fallas y proponer soluciones para hacer que la llamada “justicia cotidiana” opere satisfactoriamente.

En el año 2015 hubo un foro en la Universidad de Guanajuato, organizado por el CIDE, a petición de la Presidencia de la República (su antecedente fue el mensaje a la Nación de Enrique Peña Nieto “Por un México en paz con justicia y desarrollo” del 27 de noviembre de 2014). Tuve el honor de participar en algunas de las mesas en ese enriquecedor ejercicio invitado por el CIDE (dato accesorio que se comenta tangencialmente).

Lo relevante, y que lo relaciono con el título de esta entrega, tiene que ver con el apartado “Justicia para las comunidades y los vecinos” del documento entregado por el CIDE a la Oficina de la Presidencia (consultable en https://imco.org.mx/wp-content/uploads/2015/04/Documento_JusticiaCotidiana_.pdf).

Como preámbulo, en el estudio se enfatiza en la importancia de poner la atención en los escenarios en los que puede haber conflictos sociales cotidianos entre vecinos: espacios de estacionamiento, el uso de las banquetas, el volumen de la música, el uso de las áreas comunes, etc., concluyendo que la existencia documentada de dichos problemas “sugiere … que la resolución oportuna de estos pequeños conflictos puede ser útil para prevenir la violencia social.”

Si uno le pregunta a un ciudadano medianamente informado y perspicaz si es posible exigir que el vecino le baje al volumen de su música, lo más seguro es que conteste que no sabe, que no hay una autoridad encargada de eso o que, si la hay, jamás tomará una medida correctiva. Por lo pronto el habitante del barrio no podrá dormir y es probable que la situación empeore y se haga “justicia por propia mano”. Al respecto, según el INEGI, el conflicto entre vecinos es tan cotidiano que puede tener dimensiones y repercusiones mayores que la venta de drogas o los homicidios (cito al estudio del CIDE).

Sin lugar a duda, en los municipios, los ayuntamientos deberían tener una oficina (municipal o un juzgado menor) destinada única y exclusivamente encargada de procesar conflictos entre vecinos suscitados por los problemas antes referidos o por la modificación del uso de suelo, la invasión y destrucción de áreas verdes o por la emisión excesiva de ruido.

Seguramente la utilización de una institución diseñada ad hoc para canalizar ese tipo de tensiones propiciará una mejor convivencia vecinal y no lo que hemos visto últimamente de manera atroz. La violación al Bando de Policía y Buen Gobierno, por vecinos “desesperados” que colocan mantas (no se sabe si es contra el gobierno, contra los vecinos o contra los inversionistas) o se hacen justicia por propia mano (ejerciendo ilícitamente violencia) constituyen tipos de conflictividad social (comunitarios y socio-territoriales) que difícilmente tenderán a desaparecer o disminuir por obra y gracia de la fe.

Necesitamos trabajar con urgencia en la revisión de los problemas cotidianos que no se logran canalizar institucionalmente y que constituyen acicates de difícil penetración para el fortalecimiento de la convivencia en comunidad.

 

 

Artículos Periódico Noroeste

Ratificación #AnteNotario (Noroeste, 25 septiembre 2019)

 

En los instrumentos notariales se hacen constar actos jurídicos o hechos jurídicos. En el primer caso, hablamos de “escritura notarial”; en el segundo, de “acta notarial”. Para Usted lector que no es perito en Derecho, el acto jurídico es cuando hay una manifestación de la voluntad para crear consecuencias de derecho (contratos y convenios, pues); el hecho jurídico, el acontecimiento que el Derecho toma en cuenta para asignarle efectos jurídicos (la vida, la muerte, etc.).

Además de hacer escrituras para formalizar pactos entre las personas a los que la ley impone dicha forma (la escritura pública es la forma), la actividad notarial implica la elaboración de actas notariales para asentar toda una variedad de hechos presenciados por el notario y que se asientan en el protocolo (por eso se dice que “se protocolizan”).

Entre los hechos que se solicita al notario dejar constancia en su protocolo, se pueden mencionar a las notificaciones, interpelaciones, requerimientos, protestos; el deterioro de un inmueble por construcción de otra en terreno vecino, la existencia y detalles de planos, fotografías y otros documentos; las declaraciones de personas que, bajo protesta de decir verdad, efectúen respecto de hechos que les conste; y de manera general toda clase de hechos, abstenciones, estados y situaciones que guarden las personas y cosas que pueden ser apreciadas objetivamente.

Como un breve paréntesis me permito hacer esta aclaración proveniente de un precedente judicial: la fusión, subdivisión y la relotificación de un inmueble no puede considerarse un hecho jurídico susceptible de ser protocolizado a través de un acta notarial, porque no constituyen sucesos, fenómenos o cualquier otra manifestación externa de una actividad humana o natural productora de efectos jurídicos, sino que constituyen actos dependientes de la voluntad humana, por virtud de los cuales nacen, se modifican o extinguen relaciones jurídicas que deben protocolizarse a través de escritura pública. Fin del paréntesis (Tesis: II.1o.C.178 C).

El notario también hace certificaciones y cotejos de documentos, con base en los cuales se autentifica una copia que se autoriza por el notario y “vale lo mismo que un original”. Por último, el notario puede recibir a particulares para que ratifiquen el contenido y su firma estampada en un documento. Tratando de copias certificadas y de ratificaciones, los notarios no cuentan (en Sinaloa) con un libro especial para dejar constancia de dichos trabajos. En cada notaría se toman las precauciones y diligencias que se estimen oportunas. Algunos tenemos un archivo electrónico cronológico-sucesivo.

La ratificación de firmas y de contenido, ante notario, hace que el documento privado tenga fecha cierta desde el día que le fue exhibido. La jurisprudencia de la Corte dice que “[…] la certificación de una ratificación de firmas que calzan un contrato privado otorga la certeza de que al menos en la fecha en que ésta se efectúa, ya se había celebrado el acto traslativo de dominio, evitando con ello el riesgo de un fraude contra los acreedores.”, por lo que concluye la tesis: “[…] mientras no se declare judicialmente su falsedad, la certificación del notario convierte al documento privado en uno público con valor probatorio pleno de la celebración del acto jurídico que se ratificó, no respecto del contenido del documento, pero sí en cuanto a la ratificación de las firmas; de ahí que constituye prueba suficiente para acreditar ante el juzgador que la propiedad del bien se transmitió […]” (Tesis: 1a./J. 96/2007).

En Sinaloa existe una disposición imperativa que prohíbe a los notarios “ratificar, certificar o protocolizar los documentos privados para los que la Ley exija formalidades de instrumento público”. Es decir, una (promesa de) compraventa respecto de una casa o un terreno, al ser un contrato formal debe hacerse en escritura pública y por lo tanto, si al notario se le exhibe un contrato privado debería rehusarse. Una oferta no es un contrato, esa sí podría ratificarse, pues las ofertas no ameritan la forma de instrumento público. Pero ¿qué valor jurídico tendrá el acto notarial si se emite a pesar de la prohibición? Al no haber un libro de ratificaciones verificable por la autoridad, ¿habrá quien se preste a poner una antedata en documentos privados en fraude de acreedores? Me atrevo a decir que ningún notario lo haría de manera consciente.

La solución en el caso de Sinaloa es sencilla: modificar la Ley del Notariado para que se prevea un libro especial para protocolizaciones. A los notarios nos interesa la seguridad y certeza jurídicas. El legislador debe fortalecer el trabajo notarial. Ahí les dejo la tarea.

 

Artículos Periódico Noroeste

Felizmente desiguales (Noroeste, 18 septiembre 2019)

La Constitución Federal, llamada asimismo “Política” también lo es una Constitución de carácter “Normativo”. A través de los derechos prestacionales, la Constitución impone la puesta en marcha de una actividad general del estado para satisfacer las necesidades individuales y colectivas. Para los poderes legislativos implica una regla que se traduce en producir instrumentos que permitan armonizarse en el conjunto de la actividad del Estado. Las administraciones públicas de todo el país están vinculadas por la Norma Suprema a satisfacer los derechos de las personas.

Las políticas públicas deben generar las condiciones y dotar de la infraestructura, en algunos casos con más intensidad que en otros, para asegurar el “mínimo vital” a los individuos. Por ejemplo, fortaleciendo el acceso igualitario a la salud (dándole las mismas oportunidades a todos) se logra disminuir la desigualdad. Un hijo nacido de una mujer enferma, sin atención médica adecuada, inicia su vida con mucho mayor desigualdad que uno que nace sano de una mujer sana con atención médica adecuada. Lo mismo vale respecto del derecho a la educación de calidad.

En un entorno en el que quien permanece por decisión propia en una situación peor de la que estaría si aprovechara las oportunidades, se produce una desigualdad con felicidad. La felicidad es subjetiva. La desigualdad (es objetiva y) cuando tiene como antecedente la falta de oportunidades o su minado acceso, no puede más que producir falta de felicidad, salvo que el individuo tenga una deficiencia seria que no le permita valorar la realidad adecuadamente. Lo normal es que el individuo y la sociedad padezcan en su conjunto de frustración colectiva.

En ocasiones se requiere que el Estado invierta dinero de los impuestos; en otras, que fortalezca las fibras por donde transcurre el ejercicio de los derechos, para facilitar su ejercicio, su uso. ¿De qué sirve que las personas tengan derecho al voto si pasadas las elecciones su participación política es nula? El nuevo funcionario no escucha al votante. Hay un distanciamiento entre la función pública y el público para quien sirve la función. ¿Sería tanto o más útil la participación del individuo en la actividad pública que el propio derecho al voto? ¿De qué sirve que haya libre expresión y difusión de ideas, si habrá ataques contra el mensajero, en lugar de debatir ideas que produzcan mayor calidad en la gobernanza?

Los gobiernos tienen un menú de excusas para no dar los derechos. La falta de recursos o de asignación presupuestal, las prioridades (que nadie sabe cuál es el criterio “priorizador”), la herencia del político que recién abandonó el cargo, etc., son las más socorridas. Es de lamentarse el discurso y la práctica política que, justificándose en la insuficiencia presupuestal para construir infraestructura de derechos que conduzca a la prosperidad y a la menor desigualdad, abuse de la vulnerabilidad de los más pobres para hacer clientela política mediante la entrega de satisfactores de necesidades que se agotarán sin abatir las causas de la desigualdad.

Lo cierto es que los recursos no se producen solos ni las soluciones están a la vista de todos. Los recursos se producen por el esfuerzo colectivo. El Estado es un aliado de la productividad. La función recaudadora y las obligaciones constitucionales así lo imponen. Ante un problema, no hay una solución que no conduzca a otro problema. El político debe por anticiparse y tomar la mejor decisión.

Si quienes asumen posiciones relevantes en una comunidad política carecen de conocimientos técnicos, deberían rodearse de personal que sí los tenga. No ha habido ni habrá gobiernos que no se equivoquen. Pero diseñar políticas y programas destinados al fracaso de manera consciente y voluntaria, es una acción política insólita.

Afectar la prestación de derechos y no elevar, por ejemplo, el nivel cultural del promedio de la población, va a producir mexicanos felizmente desiguales, clientes potenciales de todo tipo de abusos y un lastre para el esfuerzo colectivo de ser un mejor país.

 

Artículos Periódico Noroeste

Morir juntos y sucesiones separadas (Noroeste, 11 septiembre 2019)

 

Dr. Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

 

En curso el “mes del testamento”, a las notarías públicas se presentan consultas interesantes que ameritan un conocimiento exhaustivo de Derecho Civil en su conjunto. La materia de sucesiones por causa de muerte –para que suene más pretensioso “mortis causa”— es típicamente la última asignatura de los “Civiles” estudiada durante la carrera de Derecho. No faltará el plan de estudios que la prevea antes, erróneamente, por donde se le vea. Es imposible que un estudiante entienda la compleja materia de sucesiones sino comprendió a cabalidad los cursos de “personas y familia”, “bienes y derechos reales”, “obligaciones” y “contratos”. Imposible.

Redactar un testamento para un cliente es lo que le sigue a complejo. Desde el punto de vista notarial, los requisitos formales impuestos a cargo del fedatario pueden llevar a que, ante el descuido, se produzca una situación delicada: la pérdida de la patente o fíat de notario. “Faltando alguna de las referidas solemnidades, quedará el testamento sin efecto, y el Notario Público será responsable de los daños y perjuicios e incurrirá, además, en la pena de pérdida del oficio”, dispone el artículo 840 del Código Familiar sinaloense.

Desde la perspectiva del contenido del testamento, entender el funcionamiento de las instituciones de heredero y de legatario, las condiciones que se pueden poner y, de especial relevancia, el efecto de las condiciones sobre la eficacia de las disposiciones testamentarias, los tipos diversos de legados, las cargas que son posibles de imponer, y otros temas sensibles como por ejemplo cuando el testador dispone que hereda un bien que ignoraba que ya no existía en su patrimonio o establece una causa como motivo de la designación de heredero (“porque me salvó la vida”) y resulta tras la muerte que tales causas eran erróneas, constituyen una de las tareas más técnicas que los notarios hacemos.

Transmitir en virtud del testamento todo el patrimonio es una maravilla creada por las leyes. Se puede transmitir todo lo que lo compone: bienes muebles, inmuebles, derechos, siempre que no se extingan por causa de la muerte (como acontece con el derecho real del usufructuario, entre otros) y las obligaciones pendientes (deudas) se pagarán hasta donde alcance la masa hereditaria, si sobra algo, eso se transmitirá a los herederos. La herencia se recibe, pues, a beneficio de inventario.

Antes de dictar su testamento, pregúntele todo cuanto se le ocurra y anote las respuestas. Compárelas con otros consejos de los que pueda tener acceso y tome la mejor decisión en cuanto en dónde hacerlo.

“Morir juntos”, el título de esta columna, refiere a una situación que se presenta cuando el autor de la herencia y sus herederos (y/o legatarios) fallecen en un mismo accidente. Conocido doctrinalmente como la “comoriencia”, la Real Academia Española no tiene registrada la palabra. El código la regula y dispone que si no se puede determinar a ciencia cierta quien murió primero, se tendrán todos por muertos (por inverosímil que resulte) al mismo tiempo (presunción “iuris tantum” que admite prueba en contra), por lo que no habrá lugar a sucesión entre ellos.

Mala suerte que se mueran todos en una misma catástrofe. Es posible, e incluso probable, dado que las familias optan por viajar y trasladarse juntas. Tener a todos por muertos al mismo tiempo es una solución a través de una presunción. Claro, el legislador pudiera escoger otra respuesta: presumir que murió primero el de mayor edad y así favorecer la transmisión a hacia las generaciones más jóvenes. Así se reguló en Inglaterra, según el art. 184 de la Law of Property Act de 1925.

¿Y si las personas no murieron en el mismo accidente, y sí el mismo día y hora pero en lugares diferentes? Debe aplicarse, desde luego, la misma regla, pues debe extenderse a toda situación de duda en torno a la supervivencia entre dos personas. ¿Y si muere en otro país, con otras reglas sustantivas? Pues la repuesta se antoja de interesante análisis en materia de reglas de Derecho Internacional Privado.

Una alternativa para solucionar aquel problema, en un testamento, es la institución de herederos y/o legatarios sustitutos o la designación de una persona moral como heredera de la masa hereditaria.

Por último, en el caso de que sólo fallezcan algunos o se pueda determinar con certeza el momento exacto de la muerte (que los avances científicos puedan permitir tener tal precisión) se puede disponer en los testamentos el llamado “derecho de acrecer”, con base en el cual la porción que hubiera correspondido a quien premurió acrece (pasa) a los que siguen vivos. Ello es una reminiscencia del artículo 725 del Código Civil de Napoleón: “para suceder es preciso necesariamente existir en el instante de la apertura de la sucesión”.

 

 

 

 

 

 

 

 

Artículos Periódico Noroeste

Un informe sin datos (Noroeste, 4 septiembre 2019)

Un informe sin datos

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

El éxito de las administraciones púbicas es lograr compensar las naturales desigualdades entre las personas a través de políticas públicas que, con base en el análisis de los problemas y de sus mejores soluciones, provea de herramientas que potencialicen la operatividad de las instituciones y la capacidad técnica de los funcionarios. Así, el bienestar social se traduce en una responsabilidad del Estado Constitucional (cito al Dr. Diego Valadés, Revista Brasileira de Direito Constitucional, número 19, enero-junio 2012).

La concreción o materialización de los derechos de las personas se logra también en la esfera de los poderes judiciales, primordialmente en el de la Federación. El doctor José Ramón Cossío, ex ministro (sobresaliente) de la Suprema Corte de Justicia de la Nación dijo –en una conferencia difundida en el Canal Judicial— “en las sentencias de la Corte, la Justicia de la Unión no sólo ampara y protege, sino que también “prescribe medicamentos””, para aludir precisamente a esta función de concreción de las prestaciones constitucionales. Es decir, a falta de prestación de medicinas, por ejemplo para los tratamientos de los niños con cáncer, el juicio de amparo es una fabulosa herramienta de bienestar.

Hay otros instrumentos, junto a las políticas públicas y a la acción de amparo, que se diseñaron para incrementar el acceso a la justicia y con ello el bienestar. Lo he dicho, no por presunción sino por satisfacción, que participé en el proceso de redacción de la reforma constitucional que en 2010 trajo a México las acciones colectivas. Con sus defectos y tropiezos, estoy seguro que en 100 años (espero que antes), será la herramienta por antonomasia para equilibrar situaciones que surgen desequilibradas, como las que se dan en el mercado y dañan a millones de consumidores que, aisladamente, no lograrían entrar a un juzgado.

Los tribunales se dice que imparten “justicia”. Sin embargo, el concepto debe rellenarse de ingredientes para tener una claridad objetiva de qué es. Es irresponsable pretender no hacerlo. En este terreno, son aplicables de manera complementaria, las aportaciones del Nobel de Economía, Amartya Sen, quien en su “Idea de la Justicia” sostiene que la felicidad es significativa por varios factores, entre ellos por su vínculo con la noción de libertad. Pero debemos agregarle el dato duro del bienestar.

Los órdenes jurídicos y las democracias modernas han evolucionado y tras reconocer las libertades de las personas, dejando atrás la esclavitud y otras formas de sumisión al poder (monárquico, religioso, estatal) avanzaron reconociendo derechos de libertad –expresión, creencias, asociación, trabajo (derechos que se traducen en un dejar hacer, en una limitación del Estado, por eso se conocen como “libertades negativas”.) y junto con ellos los derechos íntimamente ligados de igualdad, implicando actuaciones positivas para los Estados e involucrando complicados ejercicios para lograr satisfacer, materialmente, necesidades de la sociedad.

Es decir, todos son iguales ante la ley en un contexto de libertades. Para tutelarlo, a la sociedad se le garantiza el como la de derecho de acceso a la justicia.

Pero, si no medimos cualitativamente la manera en que los derechos están siendo incorporados en la cotidianidad en la vida de los mexicanos, sólo demagógicamente se puede decir que hay justicia. Si no se mide no se sabe. La agenda actual de México debe concentrarse en propiciar mayor eficiencia del gasto así como una más óptima distribución del ingreso, lo que incrementará las oportunidades, sobre todo de los menos favorecidos económicamente.

En el aspecto presupuestario (ejecución del gasto) el gobierno federal y los Estados y municipios deben expandir y fortalecer los servicios públicos, fundamentalmente los de educación y salud, de tal manera “que fortalezca la integración nacional y se convierta en un instrumento de justicia social.” (Pedro Aspe, El camino mexicano de la transformación económica, México, Fondo de Cultura Económica, 1993.)

El gobernante no debe abstraer su acción pública de los efectos que sus políticas produzcan sobre la calidad de vida de las personas (y sobre el sistema social, económico y jurídico). La justicia, la felicidad, o la frustración de la felicidad, no son una cuestión de fe. Es necesario hacer complejos análisis de revisión de las acciones gubernamentales para poder medir si, por ejemplo, todos los mexicanos tienen acceso al mismo tipo de educación de calidad que la Constitución dice que deben tener.

Uncategorized

Bancos y notarios atados, usuarios olvidados (Reforma Negocios, 26 abril 2017)

CaptureFernando García Sais

Notario Púbico 210 del Estado de Sinaloa

Miembro del Consejo del Colegio de Abogados Egresados del ITAM

@FGarciaSais

http://www.garciasais.com.mx

 

Los usuarios de servicios financieros que contratan con entidades bancarias créditos al consumo (créditos hipotecarios o, incluso empresarios que tramitan líneas de crédito) tienen siempre el derecho a elegir libremente a su notario.

Eso en teoría. La práctica es que dicha elección es una ilusión y los bancos imponen a su notario, lastimando severamente los derechos de los consumidores financieros y el proceso de competencia económica, por tratarse de una práctica anticompetitiva que lesiona a la economía nacional.

La falta de supervisión de las autoridades como la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, al Banco de México, a la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros y la Procuraduría Federal del Consumidor es evidente. La falta de actuación de la Comisión de Competencia Económica es la combinación perfecta. Todos saben, pero todos callan.

El crédito al consumo constituye una actividad financiera importante que amerita mayor atención de parte del Estado y de los órganos reguladores de la economía. Los usuarios de servicios financieros que adquieren créditos hipotecarios para cumplir con el sueño de su vida reciben servicios notariales en ocasiones de baja calidad, por efecto de las prácticas monopólicas y por abusos en las relaciones de consumo.

Las ventas atadas son una práctica monopólica relativa (en oposición a las absolutas) y consisten medularmente en condicionar el servicio (crédito bancario) a la adquisición de otro servicio (la utilización notario público impuesto por el banco). Generalmente la venta atada se acompaña de otra práctica ilícita: rehusarse a dar el crédito si el usuario rechaza el servicio notarial impuesto. Si el cliente menciona que quiere elegir a su notario de confianza, se le atemoriza en el sentido de que perderá el crédito (como si se tratara de un acto gracioso, gratuito). Como todos los bancos son iguales, las consecuencias son perversas.

Desde el punto de vista de la tutela del consumidor financiero, los consumidores tienen derecho a elegir libremente a sus proveedores. Cualquier servicio no solicitado debería ser gratuito (tal y como acontece con los envíos no solicitados y servicios adicionales impuestos) y los acreditados obligados a acudir a alguna notaría asignada por el banco deberían recibir gratuitamente sus escrituras. La lógica es simple: si el banco impone un servicio no solicitado, que lo pague.

Evidentemente se trata de una consecuencia lamentable producida por el origen ilícito de la práctica. Que el banco cubra los gastos (impuestos, derechos y honorarios) notariales sería una evidencia de la violación de la ley. Todos los frutos del árbol estarían viciados. Una práctica así sería inadmisible. Se pondría en riesgo, aún más, la legalidad de las operaciones.

 

Notarialmente, las escrituras nacen cuando en un acto jurídico ambas partes solicitan los servicios del notario y acuden libre y voluntariamente a crear el acto jurídico y el notario a darle forma. El notario no actúa de oficio. Si falta el consentimiento de una de las partes, como acontece con el acreditado que expresamente rechaza el servicio notarial impuesto, la escritura tiene un vicio de origen que puede conducir a su inexistencia jurídica por falta de consentimiento; esto es, de rogación. Ello es grave y de aplicarse en los tribunales sus consecuencias serían profundas.

Por si había alguna duda de la fortaleza de la Ley de Competencia Económica y la prohibición de las ventas atadas, para contrarrestar la práctica, el 10 de enero de 2014, se publicaron en el DOF reformas (la “reforma financiera”) y, entre otras, se modificó la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, y se adicionó el artículo 23 Bis para prohibir lo que ya estaba prohibido pero no se respetaba: las ventas atadas.

El artículo referido, en su primer párrafo, textualmente dice: “[a] las Entidades les estará prohibido condicionar la contratación de operaciones o servicios financieros a la contratación de otra operación o servicio.” Su elocuencia y claridad invitaron, en 2014, a los operadores jurídicos y económicos a pensar que se acabarían las ventas atadas, tal como ocurriría con la imposición de contratos de seguros en créditos automotrices, materia en la que habría que investigar si la reforma está dando buenos frutos.

La libertad de elección de los consumidores y usuarios es una premisa toral del sistema de mercado que la Constitución postula. Los bancos, como cualquier otro comerciante, están obligados a respetar la decisión de los consumidores, quienes tienen el derecho a elegir libremente a su notario de entre los que haya disponibles y estén autorizados por el Estado mexicano. No hacerlo así, contribuye a desplazar ilícitamente la demanda de servicios notariales afectando, además, el sano desarrollo de la institución del notariado.

Lamentablemente, parece que, ni los consumidores ni la institución del notariado son una prioridad de la agenda política y administrativa nacional. Quizá la Comisión Federal de Competencia con su autonomía constitucional pudiera realizar una investigación robusta que conduzca a la supresión de la práctica monopólica, junto con las sanciones económicas e inhabilitaciones previstas en la ley.

 

 

Artículos Periódico Noroeste

Los extranjeros y los inmuebles (Noroeste, 7 oct 2016)

Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

Mazatlán.

 

http://www.garciasais.com.mx

 

¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en México? ¿Hay alguna diferencia entre si el inmueble está en la llamada zona restringida (fronteras y costas) o si lo está fuera de esa zona? ¿Pueden ser ejidatarios? ¿Pueden tener derechos como acreedores hipotecarios sobre bienes inmuebles? ¿Pueden ser titulares de usufructos sobre bienes inmuebles ubicados en las playas? ¿Una persona extranjera casada con un mexicano puede tener derechos sobre un inmueble comprendido dentro de la sociedad conyugal? ¿Una sociedad mercantil mexicana con socios extranjeros puede tener inmuebles en la zona restringida?

Más o menos esas son las dudas preliminares que cualquier extranjero puede tener en relación con inversiones inmobiliarias en México. Evidentemente, salvadas esas preguntas, el tema fiscal es el otro aspecto: que si vende la casa habitación, que si es residente fiscal, que si puede usar la exención dentro de los últimos tres años, que si debe tener RFC y CURP, que si lo recibe por herencia o donación qué efecto tiene, y así sucesivamente.

Aquí les dejo las respuestas, no porque sean verdades absolutas, sino porque es lo que la ley y la jurisprudencia mexicanas disponen.

Conforme a la Constitución, los extranjeros pueden ser dueños de bienes raíces (inmuebles y de cualquier otro derecho real: uso, usufructo, habitación, servidumbre, prenda e hipoteca, e incluso el de superficie) en el territorio nacional y que estén fuera de la zona restringida (100 km en las fronteras y 50 km en las costas), siempre y cuando acuerden con el Estado mexicano en considerarse mexicanos respecto de dichos bienes y renuncia a la protección de sus países (a ese pacto se le conoce como “Cláusula Calvo”, en honor del jurista y diplomático argentino Carlos Calvo).

De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera, en la zona restringida, los extranjeros únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios), dado que la propiedad la adquiere el fiduciario (un banco) previa autorización administrativa de la Cancillería.

Cabe apuntar que los extranjeros no pueden adquirir parcelas ejidales ni ningún derecho sobre inmuebles ejidales, dado que la Ley Agraria les prohíbe ser ejidatarios.

Respecto de si pueden tener derechos como acreedores hipotecarios, aunque no hay unanimidad en el foro, me inclino por la idea de que sí pueden dado que la propiedad del bien inmueble objeto de garantía aún no forma parte de su patrimonio, lo que acontecerá una vez que el crédito sea impagado y se ejecute, debiéndose constituir hasta entonces el fideicomiso respectivo, si el inmueble está en la zona restringida.

El usufructo, como derecho real y temporal de disfrutar las cosas ajenas, por definición no transmite el dominio directo, sólo el uso y el disfrute (donde surge la diferencia con el derecho real de propiedad), quedando en el nudo propietario el derecho de disponer (enajenar). Parecería que, atentos a la prohibición constitucional, los extranjeros sí podrían adquirir el usufructo de una casa en la playa, sin embargo “curiosamente” la Ley de Inversión Extranjera (yendo más allá que la Constitución) establece que sólo mediante fideicomiso podrán los extranjeros aprovecharse y utilizar dichos inmuebles.

En el caso de inmuebles afectos a la sociedad conyugal, por disposición de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (Tesis: 1a./J. 49/2005), el extranjero deberá suscribir la Cláusula Calvo y, de ser el caso, constituir un fideicomiso hasta que el notario “protocolice el acto mediante el cual el extranjero adquiera el dominio directo de los bienes inmuebles, ya sea por efecto de la liquidación de la sociedad o de la adjudicación por efecto de la herencia, es decir, al tiempo en que el acto traslativo de dominio en lo individual deba perfeccionarse […]”.

El último caso es de las empresas mexicanas con inversión extranjera, quedan sujetas a la discrecionalidad administrativa del Poder Ejecutivo Federal, por conducto de la Cancillería, para autorizarles adquirir bienes inmuebles para fines no residenciales; esto es, comerciales, para desarrollar el objeto social de la empresa (hotelería, naves industriales, centro comerciales, desarrollos turísticos que no incluyan fines residenciales, marinas, muelles, establecimientos para la producción agropecuaria, silvícola, forestal, etc.).

Los notarios debemos socializar el conocimiento y hacerlo asequible a la comunidad. Espero que, en el futuro cercano, los gremios se sensibilicen y participen más activamente por una cultura en la que se transfiera el conocimiento, sin costos ni barreras.

 

 

capture

 

 

 

 

Artículos Periódico Reforma, Uncategorized

viernes 13

Fernando García Sais (1 febrero 2016)

A finales de diciembre de 2015, el Senado aprobó una iniciativa que pretende revolucionar el Derecho de Sociedades Mercantiles, al permitir -y creo que esto es lo más trascendente- la creación de las llamadas “one man/woman company”; esto es, la formación de una persona moral, con personalidad jurídica y patrimonio propios, con un solo accionista. Todo un cambio de paradigma en nuestra anquilosada concepción de la empresa y del “emprendedurismo”.

El dictamen del Senado del pasado 9 de diciembre es elocuente respecto de esos propósitos. Se puede pensar que se trata de un trasplante legislativo, ciertamente tropicalizado, para incorporar las llamadas “sociedades por acciones simplificadas”, siguiendo la tendencia internacional marcada por las legislaciones modelo en el tema: la norteamericana sobre sociedades de personas y de responsabilidad limitada; y la francesa, sobre la “societé par actions simplifiée”.

En el caso de EU, surgió como una respuesta para evitar la doble tributación de las sociedades de capital, pero que terminó flexibilizando sus reglas para facilidad empresarial, lo que -esto último- se persiguió expresamente en el caso francés: permitir al empresario elegir el contenido de su contrato social es un gran atractivo e incentivo.

Sin duda, si México da el paso a permitir este tipo de sociedades, revolucionará el sistema estancado desde 1934, sumándose a la experiencia internacional referida así como a la de Chile, Brasil, Colombia y Reino Unido (Limited Liability Partnership Act de 20 de julio de 2000).

Empero, el dictamen que comento, merece ser motivo de una análisis más amplio y más profundo por parte de los diversos sectores involucrados, pasando sin lugar a duda por el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, para poder desarrollar de manera conjunta, Congreso y Notarios, un vehículo normativo que logre proporcionar a los empresarios incentivos para desarrollar negocios de forma legal, ordenada y simplificada.

Cierto es que, según ha reportado la prensa nacional y las redes sociales, no existe hoy un consenso sobre los beneficios generales que traerá este innovador diseño legislativo, entre los que podemos señalar la simplificación de trámites, el uso de la tecnología, la eliminación del pago de derechos (una especie de subsidio con cargo a los contribuyentes), la estructura flexible del capital -al no tenerse que suscribir y pagar al momento de la constitución- y, primordialmente, la limitación de la responsabilidad del accionista permitiéndole blindar el patrimonio de su familia, diferenciando el patrimonio empresarial del familiar.

De la revisión del dictamen, observo, sin embargo algunos temas que merecen un debate: la prohibición de ser socio de una SAS si ya se es socio de otra sociedad mercantil, parece que trastoca la libertad de empresa y el derecho a asociarse; la limitación de los ingresos anuales totales a 5 millones de pesos, carece de sentido empresarial: la idea es hacer negocios no limitarlos. No tiene sentido permitir al empresario individual crear una empresa para que luego tenga que invitar a nuevos socios y transformar la SAS en otra sociedad mercantil.

No permitir que se emitan acciones con derechos diferentes (acciones especiales) implica atarse al viejo régimen de “igualdad para todos los socios”: debe abrirse la puerta para permitir la emisión de títulos de diversas modalidades (convertibles en acciones, con dividendo preferente, sin derecho a voto y con dividendo fijo).

El dictamen se decanta por la idea de que para cualquier conflicto intrasocietario o de los accionistas con terceros se acudirá, salvo pacto en contrario en los estatutos, a los medios alternativos de resolución controversias (ADR´s o MAC´S). Es decir, de aprobarse, el legislador estaría prefiriendo un método de acceso a la justicia en detrimento de otro, que aunque pueda calificarse axiológicamente como más bondadoso, eficiente y económico, la decisión del ejercicio del llamado derecho de acción pertenece a las partes.

Con lo anterior, no paso por alto que algunos tribunales federales, incluyendo a la Suprema Corte de Justicia han considerado que los MAC´S se ubican en “un mismo plano constitucional y con la misma dignidad y tienen como objeto, idéntica finalidad, que es, resolver los diferendos entre los sujetos que se encuentren bajo el imperio de la ley en el Estado Mexicano” (III.2o.C.6 K (10a).

Un aspecto positivo de la reforma propuesta es que favorece mitigar el fenómeno conocido como la “dictadura de la minoría” que se presenta cuando la norma exige unanimidad para actuar. En el caso del dictamen, al requerirse mayoría de votos para las modificaciones estatutarias y en general para todas las resoluciones de la asamblea de accionistas, previene oposiciones irrestrictas (legítimas o no).

Finalmente, un aspecto que se debe considerar en los debates es la viabilidad de que la SAS pueda financiarse con el ahorro privado a través de la Bolsa de Valores, lo que implicaría una revisión exhaustiva de la Ley del Mercado de Valores.

Esperemos que la Cámara de Diputados haga una revisión de las experiencias internacionales, convoque a los más grandes expertos, nacionales e internacionales, y logre llegar a un buen producto normativo que contribuya a la generación de negocios, empleos e ingresos, que se traduzca en incrementar el bienestar social.

El autor es Notario Público 210 de Sinaloa

www.minotario.mx

http://www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

 

Uncategorized

Cláusulas abusivas y ventaja empresarial

Fernando García Sais

Una de las herramientas torales en materia de protección (contractual) de los consumidores es la relacionada con la regulación de las cláusulas abusivas en la medida que, en caso de que se incluyan en un contrato –típicamente de adhesión— se deben tener por no puestas (en perjuicio de los consumidores).

Sin embargo, dicha regla (la de tener a las cláusulas abusivas por no puestas) no opera de manera automática una vez que la cláusula es detectada por la autoridad administrativa (Profeco). Para que una disposición contractual sea expulsada mediante dicha figura se requiere que la autoridad inicie un procedimiento por infracciones a la ley –con oportunidad de audiencia, defensa y prueba del empresario—.

Si bien es cierto que el procedimiento por infracciones a la ley previsto en la ley Federal de Protección al Consumidor es relativamente ágil (hecha la notificación de la Profeco al presunto infractor, éste tiene 10 días hábiles para probar y defenderse. Si no dice nada, se resuelve con los elementos de convicción que obren en el expediente. Concluido dicho plazo, se le otorgan dos días más para presentar sus alegatos. La Profeco resuelve dentro de los 15 días siguientes) lo cierto es que tras la resolución administrativa vienen una serie de impugnaciones ordinarias hasta llegar al juicio de amparo, con lo que el efecto de la “nulidad relativa” de la cláusula abusiva puede postergarse un poco (unos años).

Adicionalmente debemos contemplar el lapso que transcurre entre que se el empresario introduce al mercado su cláusula abusiva y entre que la autoridad lo descubre, de oficio o por denuncia. Descubierta la cláusula por parte de la autoridad, infinidad de burocracias internas tienen que ocurrir hasta que se decide iniciar el mencionado procedimiento administrativo sancionador, para eventualmente concluir con una resolución que expulse a la cláusula controvertida del contrato.

Este tipo de resoluciones administrativas, por cierto, tienen la naturaleza de ser “colectivas” por sus efectos. Se eliminan erga omnes, por lo que ningún consumidor se verá afectado por ella, a pesar de haberla suscrito. Habría que ver cómo la autoridad administrativa se cerciora que la empresa sancionada elimine la cláusula de todos los contratos ya firmados, notificándoles a los consumidores y explicándole las consecuencias (todas) que se deriven de esa modificación contractual impuesta por el Estado.

El sistema de cláusulas abusivas que se sigue en México, es de números cerrados (clausus).

La creatividad para abusar del consumidor es grande. Parecería que la elección del legislador de un sistema de cláusulas abusivas cerrado es perjudicial para el consumidor. Debería avanzarse en el ámbito legislativo para incluir prohibiciones generales y prohibiciones por sectores y actividades económicas, todo ello junto con principios generales (como el de la buena fe, el favor libertatis y el de la interpretación contra proferentem, el principio de conservación del contrato, y el principio pro consumatore).

Así, con base en los principios de la LFPC sería posible determinar el carácter abusivo de las cláusulas que imponen cargas al consumidor para rechazar servicios adicionales no solicitados. Las reglas por defecto que afecten los intereses de los consumidores deben reputarse como abusivas, por un principio de buena fe contractual.

La jurisprudencia del Poder Judicial de la Federación contiene importantes criterios al respecto. Sugiero consultarlos. Una relación de ellos en mi “Jurisprudencia del Consumidor”, Tirant Lo Blanch/ITAM, 2012.

El artículo 90 ex LFPC dispone que:

No serán válidas y se tendrán por no puestas las siguientes cláusulas de los contratos de adhesión ni se inscribirán en el registro cuando:

  1. Permitan al proveedor modificar unilateralmente el contenido del contrato, o sustraerse unilateralmente de sus obligaciones;
  1. Liberen al proveedor de su responsabilidad civil, excepto cuando el consumidor incumpla el contrato;

III. Trasladen al consumidor o a un tercero que no sea parte del contrato la responsabilidad civil del proveedor;

  1. Prevengan términos de prescripción inferiores a los legales;
  1. Prescriban el cumplimiento de ciertas formalidades para la procedencia de las acciones que se promuevan contra el proveedor; y
  1. Obliguen al consumidor a renunciar a la protección de esta ley o lo sometan a la competencia de tribunales extranjeros.”
  1. Obliguen al consumidor a renunciar a la protección de esta ley o lo sometan a la competencia de tribunales extranjeros.”