El consumidor de inmuebles
Fernando García Sais
Notario 210 de Sinaloa
@FGarciaSais
La adquisición de inmuebles, destinados a residencia, por parte de consumidores, nacionales (mexicanos) o extranjeros es una actividad regulada por distintas leyes y de distintos ámbitos.
En primer lugar, en su calidad de consumidores, aplica la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC); en segundo lugar, las leyes locales del lugar de ubicación del bien inmueble de que se trate, entre ellas el Código Civil y la Ley del Notariado.
Si el consumidor es, además, un extranjero se aplican las disposiciones en materia de inversión extranjera y, desde luego, lo que la Constitución dispone para el caso de los inmuebles, tanto ubicados dentro de la llamada “zona restringida” –franjas de 100 km en las fronteras y 50 km en las costas— como fuera de ella, y considerando el fin o destino del mismo: residencial o no residencial.
Para los fideicomisos costeros y fronterizos se requiere, obligadamente, crear un fideicomiso ante notario y con una institución financiera mexicana, a través del cual se permitirá el uso y goce del inmueble hasta por 50 años (renovables al vencimiento). Este fideicomiso nunca genera derecho de propiedad, pues ésta recae en el fiduciario (banco). Otra alternativa, es mediante una sociedad mexicana, con socios extranjeros, para la adquisición de inmuebles no residenciales.
El artículo 27 constitucional establece que son mexicanos por nacimiento quienes hayan nacido en México y quienes hayan nacido en cualquier parte del planeta pero que sean hijos de padre y/o madre mexicanos. También son mexicanos quienes hayan recibido su carta de naturalización por parte de la Secretaría de Relaciones Exteriores o quienes hayan contraído matrimonio con un mexicano (a).
Los actos de consumo los realizan las personas físicas o morales para satisfacer necesidades personales o familiares. De ahí, que están excluidas de dicha posibilidad las personas morales de naturaleza mercantil (empresas). Una empresa nunca es consumidora para efectos de la tutela de la ley del consumidor, sería una aberración económica y jurídica admitir lo contrario, dado que una empresa está concebida -en exclusiva- para el tráfico mercantil.
Sólo el empresario individual podría ser consumidor, siempre y cuando destine el bien o servicio adquirido a su consumo personal o familiar. No me pronunció, aquí y ahora, sobre el terrible caso del consumidor intermedio, al que le he dirigido toda clase de descalificaciones en diversas publicaciones académicas (algunas de ellas disponibles en fernandogarciasais.wordpress.com).
El consumidor tiene diversos derechos. Es fundamental el de recibir información clara y adecuada respecto de la operación que va a celebrar y, en casos como la preventa (contrato aleatorio y sumamente riesgoso equiparado a una compraventa de esperanza o de cosa futura), tener un contrato de adhesión aprobado por la autoridad federal.
La ley contiene un listado de la información que el proveedor debe, forzosamente, entregarle y la autoridad mantiene un portal para informar de las empresas que tienen registrado su contrato de adhesión. Los invito a que la revisen http://burocomercial.profeco.gob.mx/BC/faces/inicio.jsp).
Los notarios públicos en defensa de la legalidad, cumplimos con una notable e importante tarea, en lo que a la licitud de los pactos contenidos en dichos contratos. La búsqueda del equilibrio contractual no debe ser pasada por alto, so pena de ver secuestrada la fe pública.
A los empresarios les conviene conocer Derecho del Consumidor y Competencia Económica, pues existe una confluencia entre prácticas monopólicas, relativas y absolutas, y algunas prácticas ilícitas de consumo, que pueden generar multas y costos a los buenos proyectos comerciales, incluso llevarlos a la quiebra.
