Condominio y desarrollo inmobiliario, Primera Parte (Noroeste, 23 junio 2017)

Fernando García Sais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

@FGarciaSais

www.garciasais.com.mx

La copropiedad como manifestación del derecho de propiedad es una situación jurídica que se presenta cuando una cosa o un derecho pertenece proindiviso (es decir, en comunidad, sin dividir) a dos o más personas. En el caso de los bienes inmuebles, se trata de un derecho real de propiedad que recae sobre una cosa (terreno, casa, departamento, local comercial).

Estudiada la copropiedad a partir de su regulación en los diversos códigos civiles se advierte que desde su concepción es una institución que legislador le ha parecido conveniente desincentivar, pero como es inevitable que surja, lo mejor es regularla eficientemente.

Como ejemplo de que la copropiedad es una situación jurídica que, desde el punto de vista social y económico, no debe ser incentivada lo constituye el esencial derecho a separarse, que en la dicción legal encuentra la siguiente fórmula: “[…] no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible”

Correlativamente al derecho de la indivisión se le acompaña con el derecho del tanto que tienen los copropietarios para adquirir –en lugar de cualquier tercero ajeno a la copropiedad— la parte del copropietario que quiere disminuirla o abandonarla. Las consecuencias de no respetar el derecho del tanto, en la medida que se trata de un verdadero derecho real, produce la nulidad del acto y la enajenación no produce efectos jurídicos.

 

Como cultura jurídica, no es lo mismo el derecho del tanto que el derecho de preferencia también llamado derecho de preferencia por el tanto. Este último derecho existe convencionalmente, no por ministerio de ley, y su violación produce una indemnización por contravención a la preferencia pactada. Ambas figuras son de indispensable conocimiento por cualquier abogado y, frecuentemente, es ignorado y desconocido y, en ocasiones, confundido.

La introducción anterior me permite avanzar en el tema del condominio, como situación que surge por la existencia de un derecho real de propiedad privada individual junto con un derecho de copropiedad sobre lo que son las áreas comunes que pertenecen proindiviso a todos los copropietarios de determinado régimen condominal. En el caso del condominio, por disposición de la ley, las áreas comunes no son susceptibles de división y solo pueden transmitirse junto con el derecho, llamémosle, principal de propiedad privada sobre el inmueble en cuestión.

Nosotros en Sinaloa desde 1973 contamos, afortunadamente, con una ley que regula la creación, la organización y los derechos derivados de regímenes condominales. La creación del régimen de condominio debe hacerse ante notario y por declaración del o los propietarios de lo inmueble. Dicha escritura equivale a una norma jurídica, creada en sede notarial, en la que junto con la escritura de compraventa y el reglamento del condominio, se fijan los derechos y obligaciones de los condóminos.

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¿Cómo cobra el Notario? Segunda parte (Noroeste, 9 junio 2017)

 

Fernando Garcia Sais

Notario Público 210 del Estado de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

Por un lado, el artículo 15 de la Ley del Notariado claramente se decanta por la idea de que los notarios no son servidores públicos, sujetos a una relación laboral, con subordinación jurídica ni con dependencia económica. Ello es importantísimo: el notario es independiente del Estado y de las vicisitudes políticas. Sin embargo, el Estado debe cuidar su función y vigilar su ejercicio.

En su segunda parte contiene el principio de cobro conforme al arancel. Es un derecho en favor de los usuarios: los notarios no pueden cobrar por los servicios de fe pública más de lo que prevea el arancel. Hay quienes opinan que la ley cuando dice “no excederán” es porque implícitamente permite “disminuirlo”. Es una lectura parcial e inexacta de la ley, que pasa por alto principios esenciales de derecho administrativo y de la función del notario. Para poder disminuirlo, debería preceder una autorización expresa por parte del legislador o de la autoridad.

El arancel, como toda norma jurídica, puede ser violado. Se requiere una supervisión. El Consejo de Notarios (no los Colegios, que son asociaciones civiles) tiene la atribución de vigilar la aplicación del arancel (art. 180) y se le permite al notario dispensar su aplicación en casos concretos, “previa solicitud fundada de cualquier Notario en ejercicio, siempre y cuando no exista riesgo de violación a lo dispuesto en la presente Ley”. El programa federal del “mes del testamento” actualizaría este supuesto.

Y es que en casos de interés social o por un problema de interés púbico, que el Estado quiera resolver, los notarios pudieran solicitar autorización para dar “precios especiales o descuentos” a la población. Aquí tenemos una norma que con contundencia autoriza a concluir que el notario no debe cobrar precios inferiores a los establecidos en la ley. Los notarios tienen derecho y obligación, pues, a cobrar los honorarios que señala el arancel previsto en el artículo 194.

Por la naturaleza pública del notario y de la función notarial, los notarios no están autorizados para acordar honorarios como sí lo hacen los abogados. Un notario que haga competencia desleal (similar a la prevista en el artículo 159 de la Ley del Notariado) manipulando el arancel a su antojo estaría violando la ley y dañando considerablemente a la función notarial.

Esa práctica se conoce como depredación de precios y es ilícita. De la misma manera, como lo ha resuelto la jurisprudencia, los acuerdos entre agentes económicos para fijar precios, ya sean bajos o altos, son anticompetitivos y sancionables por la Comisión Federal de Competencia. Hay, desde mi punto de vista, una relación importante entre la calidad del trabajo notarial, el respeto al arancel y la ética notarial.

 

¿Cómo cobra el Notario? Primera parte (Noroeste, 26 de mayo 2017)

 

Fernando Garcia Sais

Notario Público 210 del Estado de Sinaloa

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@FGarciaSais

Los notarios son abogados, verdad de Perogrullo. Sin embargo, no son exactamente iguales. Y no me refiero a que sean mejores o peores. Por un lado, la función notarial está regulada en una ley de carácter administrativo y, por otro lado, los notarios están investidos de fe pública, que originariamente corresponde al Estado.

Al tener como fuente una norma administrativa, los notarios sin ser servidores públicos, quedan sujetos al régimen de derecho público y, particularmente, al principio de legalidad que reza: “solamente pueden hacer aquello para lo que cuentan con autorización expresa de la ley” o dicho de otra forma: todo lo que no está permitido, está prohibido. Al contrario de lo que acontece con los abogados quienes pueden hacer todo lo que no se les prohíba expresamente.

Además, el ejercicio del notariado es una función de orden e interés público. La función es delegada por conducto del Poder Ejecutivo estatal y recae en un abogado que, por tener ciertas cualidades, se considera idóneo para cuidar adecuadamente de esa función.

Si y sólo sí se entiende la naturaleza de la regulación y de la función del notario, comprenderemos la regulación del arancel que, cuestión aparte, pudiera ser objeto de debate si los montos económicos son altos o bajos, justos o injustos. Tema este que debería ser abordado en sede legislativa, sin olvidar la realidad económica del Estado y el incremento exponencial de las cargas administrativas y fiscales hacia el notariado.

En microeconomía se sabe que ante la demanda de bienes de consumo necesario un aumento en el precio no la afecta. Es decir, se dice que la demanda es inelástica, porque por más que suba el precio, el consumidor tiene la necesidad de adquirirlo y al no haber bienes sustitutos, sus opciones se reducen. El mercado de la fe pública es uno de bienes de consumo necesario, por lo que habría que tener presente el efecto económico referido.

El arancel notarial se desenvuelve en dos facetas importantes: desde el lado del usuario, como un derecho; desde el lado del notario, como una obligación. Al estar previsto en una ley de naturaleza administrativa, el arancel no puede ser objeto de convenio entre las partes. Equivaldría, en ese punto y sólo en ese punto, a la imposibilidad jurídica que tiene un oficial del Registro Civil para modificar los “precios” de las actas del estado civil.

Respecto del cobro por los servicios notariales, en el caso de Sinaloa, la Ley del Notariado contiene algunas referencias importantes que merece la pena identificar. El artículo 15 establece que los notarios no reciben un sueldo del Estado y que los honorarios que cobren “no excederán” del arancel previsto en la ley. Y para evitar incurrir en defecto legislativo con una norma imperfecta, el legislador previó una sanción: si el notario cobra más de lo previsto en la ley se hace acreedor a una multa económica (art. 159) de 30 a 300 días de salario, hoy UMAS. Si no pueden cobrar más ¿pueden cobrar menos? Este tema lo analizo en mi siguiente entrega.