Electrocutado en la piscina

Fernando García Sais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

La administración de condominios es una función con repercusiones importantes en la calidad de vida de las familias (en su bienestar). Sin exagerar, del buen trabajo administrativo, descansa el bien jurídico más valioso: la vida en sí misma.

Administrar un condominio, en atención al cúmulo de los deberes legales que pesan sobre el administrador, es una tarea compleja. Supongo que quien la desempeña lo hace por estar capacitado y porque recibe una justa retribución.

He escrito sobre la conveniencia de que las leyes en materia del régimen de propiedad en condominio, particularmente la de Sinaloa, se revisen. Es de vital trascendencia también que su contenido sea difundido (por los operadores jurídicos, notarios, académicos, agentes de bienes raíces) y entendido, particularmente por quienes desarrollan comercialmente esos productos, los administradores y por los consumidores de espacios residenciales.

Jurídicamente, el condominio es una fusión de figuras jurídicas básicas: propiedad individual y copropiedad. Su organización se asemeja mucho al de las sociedades: en algunos Estados tienen personalidad jurídica (lo que hace innecesario crear asociaciones civiles), y tienen un órgano que los representa (el administrador), quien tiene implícitamente poderes (orgánicos) para administrar y para defender los bienes comunes que implica el encargo.

A pesar de la falsedad de la popular consideración de que el dueño del negocio (quien constituye el régimen) debe ser el administrador forzoso durante el primer año, lo cierto es que algunos condominios se han diseñado así. Puede ser administrador quien se designe para ello en la constitución del régimen, pudiendo serlo cualquiera de los condóminos o un tercero.

Lo relevante y es en lo que pretende enfatizar es en la alta encomienda que tienen los administradores (pueden ser empresas). De ellos depende la armonía y, como digo al inicio la vida de los seres humanos.

Por determinación de la ley, el administrador tiene algunos deberes “corporativos” como el de llevar y conservar los libros de actas de asambleas (autorizados por el Ayuntamiento) y de registro de acreedores; recaudar cuotas, efectuar gastos, informar mensualmente sobre las finanzas, convocar y publicar convocatorias de asambleas, entre otras funciones “light”.

La más fuerte me parece que es la relativa a “cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promoviendo la integración, organización y desarrollo de la comunidad”, en la que se le trasladan obligaciones intensas como las de un padre de familia o un presidente municipal. Menuda tarea, sobre todo tratándose de “microsociedades pluricompuestas”. Pero, eso no es nada, si consideramos que, por un inadecuado mantenimiento de un área de uso común, como una alberca o un jacuzzi, un usuario pudiera lesionarse gravemente o perder la vida por descargas eléctricas.

Lo anterior no es ciencia ficción. Un tribunal federal en Quintana Roo, recientemente (11 de agosto de 2017) publicó la tesis aislada de jurisprudencia (Tesis: XXVII.3o.42 P (10a.)), en la que imputa penalmente a los administradores que, a pesar de que no quieren (voluntad interna) cometer el delito (lesiones u homicidio, por ejemplo) el hecho se presenta y se hubiera podido prever y evitar si no se hubieran dejado de observar las normas que establecen deberes como mantener en buen estado los bienes de uso común.

Y aquí viene la espléndida narrativa jurídica de la tragedia: “Luego, si los sujetos pasivos recibieron una descarga eléctrica mientras se encontraban dentro del jacuzzi del área común del condominio, la cual les provocó diversas lesiones; este hecho es imputable penalmente a los que tenían el deber de cuidado que les era exigible derivado de su calidad de garantes derivado de la ley -administrador y jefe de mantenimiento-, y consiste en no haber acatado la disposición legal de una norma en específico (Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles), pues no previeron lo previsible, como es que en caso de no dar mantenimiento a las áreas eléctricas que se encuentran al aire libre a un costado del mar y tienen contacto con el agua -alberca y jacuzzi-, puede llegar a ocasionar una descarga eléctrica a una persona.”

Así que, antes de aceptar ser administrador, valore si realmente tiene las cualidades para, además de lograr la sana armonía y convivencia de personas que no necesariamente comparten más que la cualidad jurídica de ser personas y propietarios, preservar su salud y vida.

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s