Newsletters Notaría 210

Los préstamos de amigos (Newsletter Mayo, 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

Mazatlán, Sinaloa

http://www.garciasais.com.mx

 

“Si lo que quieres es vivir cien años
No pruebes los licores del placer
Si eres alérgico a los desengaños
Olvídate de esa mujer
Compra una máscara antigás,
Mantente dentro de la ley
Si lo que quieres es vivir cien años
Haz músculos de cinco a seis”

Joaquín Sabina, Pastillas para no soñar

El incremento en la actividad relacionada con la construcción y desarrollo de inmuebles destinados principalmente a habitación y a comercio ha estado impulsada rampantemente por la participación de empresarios entusiastas que –con herramientas muchas veces un tanto embrionarias— han tratado de obtener una participación destacada en el mercado de bienes raíces y así consolidar a sus empresas.

El dinamismo impreso al mercado inmobiliario principalmente por jóvenes emprendedores es notorio. Si recorremos la ciudad desde Playa Sur hasta Cerritos y hacia la montaña, observaremos una ciudad muy diferente a la que teníamos en el año 2000.

La ciudad se ha transformado: las que antes eran colonias estrictamente habitacionales se han ido modificando para adaptarse a las necesidades de la población en una ciudad siempre cambiante, dinámica y sujeta a regulaciones de distintos ámbitos y niveles.

El círculo de participantes en el mercado inmobiliario involucra una constelación de actores: desde los inversionistas hasta los asesores especializados en construcción, venta, publicidad, temas fiscales y, en general, temas jurídicos. En este último aspecto es adonde a los notarios nos toca participar, dando inclusive asesorías en temas afines con el derecho que desbordan lo estrictamente inmobiliario: prevención fiscal y antilavado, sociedades mercantiles, contratos civiles y mercantiles de diversos tipos, derechos de los consumidores, regulación de la publicidad, prevención de competencia desleal, prevención de prácticas monopólicas, medios de defensa frente a la autoridad administrativa, y aspectos relacionados con la canalización de recursos para el desarrollo y financiación de los proyectos.

Y es precisamente en este tema en el que quiero en este momento dirigir mi comunicación. Tradicionalmente los empresarios recurren a la financiación de sus proyectos con base en préstamos que van recibiendo de una o varias personas, o de una pluralidad de inversionistas, que se mantienen ajenos a la vida corporativa de la empresa del desarrollador o constructor. Es decir, su función se constriñó a prestar dinero y a recibir un interés con independencia del éxito o fracaso del proyecto inmobiliario.

En principio dicha actividad de prestar y recibir un interés es totalmente lícita. Es más, el contrato de mutuo simple y mutuo con interés está reconocido en el Código Civil como uno de los contratos típicos y nominados. No obstante, lo cierto es que, la legislación federal restringe la actividad de préstamo y captación de recursos del público en general, y para hacer realidad la prohibición impone una pena de cárcel (privación de la libertad) y una pena pecuniaria (multa económica).

Aquí es donde entra lo delicado del tema. Lo que empezó como un proyecto creativo termina –por lo rudimentario de la asesoría recibida por los profesionistas que se tuvieron a su alcance— convirtiéndose en una infracción administrativa y en un delito federal que puede terminar con los sueños empresariales de muchos jóvenes que, por ignorancia de la ley, se convierten en delincuentes financieros.

Efectivamente el artículo 103 de la Ley de Instituciones de Crédito establece la prohibición de captar recursos mediante la celebración de contratos de préstamo o mutuo y el artículo 111 establece la pena privativa de la libertad de 7 a 15 años de prisión y la multa de 500 a 50,000 UMAS. Y es que por disposición del artículo 2º de la referida ley el servicio de banca y crédito es exclusivamente para las instituciones financieras. Se trata de un delito que se comete con independencia de la existencia de dolo. Basta realizar la actividad prohibida.

Durante las burbujas inmobiliarias es previsible anticiparse a la actualización de ciertos riesgos futuros. En la industria de la construcción es inevitable que con posterioridad a la entrega de los inmuebles pueda haber tensiones y de fricciones postcontractuales que terminen en tribunales o ante instancias alternativas de solución de conflictos. En estos casos la contabilidad de las empresas quedará abierta y la autoridad tendrá elementos para perseguir a quienes hayan cometido delitos financieros.

Una alternativa viable para el empresario es la creación de una sociedad mercantil, que puede ser anónima o una sociedad promotora de inversión (SAPI) para qué al inversionista se le incorpore como accionista y se le otorguen acciones sin derecho a voto pero con el derecho a cobrar un dividendo preferente.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

Conferencias, Uncategorized

Empresarios, engaño, consumidores y acciones colectivas (abril 5, 2019)

En el vínculo siguiente encontrarán el material en PowerPoint de mi plática con empresarios en Mazatlán, para Ideas Frescas.

 

Espero sea de su interés.

 

Consumidores, Publicidad y Manipulación

Uncategorized

Condominios sin Asociación Civil / Condo Regime without a Civil Association (abril, 2019)

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

www.garciasais.com.mx

Newsletter / April, 2019

 

 

A diferencia de lo que sucede en la mayoría de las entidades federativas, en Sinaloa los “condominios” tienen personalidad jurídica, al igual que las personas morales como las empresas mercantiles o las asociaciones civiles.

 

El 20 de agosto de 2008, hace más de 10 años, se publicó la reforma al Código Civil y, desde entonces, no es indispensable que de manera paralela al Régimen de Propiedad y Condominio se constituya una “asociación civil”.

 

Como persona moral, el Condominio está representado por su administrador (personas físicas o morales) y al tener personalidad jurídica debe obtener ante el Servicio de Administración Tributaria su Registro Federal de Contribuyentes, con lo que podrá abrir y operar cuentas bancarias para la gestión de los gastos del Condominio.

 

Adicionalmente, a consecuencia de la personalidad jurídica reconocida por la ley, el Condominio puede celebrar todo tipo de contratos, para realizar de manera satisfactoria las funciones previstas en la escritura constitutiva.

 

Las asociaciones civiles que se han creado pueden representar una carga económica importante, dado que debe mantenerse su operación. Lo peor de todo es que conforme a la Constitución Federal nadie puede ser obligado a formar parte de una asociación ni a permanecer en ella, por lo que eventualmente las AC pudieran no estar representadas por todos los condóminos y sus decisiones tomadas en asamblea general no les serían vinculantes.

 

 

Ahora bien, la AC puede ser útil si es creada con la finalidad de administrar el Condominio, limitándose dichos actos a pagar y llevar la contabilidad, teniendo precaución de que la AC no tome decisiones propias de la asamblea general de condóminos como es el caso de la modificación al régimen o a su reglamento.

 

 

La AC puede liquidarse y disolverse, debiéndose dar de baja ante el SAT.

 

Los notarios de Sinaloa servimos para mejorar la convivencia social y buscamos la paz.

 

 

 

 

Obligaciones fiscales del Régimen en Condominio:

• Estar inscrito en el SAT • Tener Firma Electrónica Avanzada y sello digital • Darse de alta en el Buzón Tributario • Llevar contabilidad el cual se integra por libro diario y mayor, Balanza de Comprobación, papeles de trabajo, estados de cuenta, entro otros. • Emitir recibos de cuotas condominales mediante CFDI • Recabar los comprobantes fiscales que acrediten las enajenaciones y erogaciones que efectúen, los servicios que presten (GASTOS) mediante CFDI • En su caso declaración mensual de retenciones • Declaración anual informativa.

 

Unlike what happens in most of the States, in Sinaloa the “condo regimes” have legal capacity (existence), as the legal entities such as commercial companies or civil associations have.

 

On August 20, 2008, more than 10 years ago, a Civil Code reform was published and, since then, it is not essential that a “civil association” be constituted in parallel with the Condominium Regime.

 

 

As a moral person, the Condominium is represented by its administrator (natural or legal persons) and, having legal identity, must obtain its Federal Taxpayer Registry from the Tax Administration Service, which will allow it to open and operate bank accounts for the management of Condominium expenses.

 

Additionally, as a consequence of the legal personality recognized, the Condominium may enter into all kinds of contracts, in order to carry out satisfactorily the functions set forth in the articles of incorporation.
 

The civil associations that have been created can represent a significant economic burden, since their operation must be maintained. The worst of all is that according to the Federal Constitution no one can be forced to be part of an association or to remain in it, so that eventually the civil associations may not be represented by all the condominium owners and their decisions taken in general assembly do not they would be binding.

 

However, the association can be useful if it is created for the purpose of administering the Condominium, limiting said acts to paying and keeping accounts, taking care that the association does not make decisions of the general assembly of condominium owners, as in the case of the modification to the regime or its regulation.

 

The association can be liquidated and dissolved, and must be discharged before the SAT.

 

The notaries of Sinaloa serve to improve social coexistence and seek peace.

 

 

Fiscal Obligations of the Condo Regime:

• Be enrolled in the SAT • Have Advanced Electronic Signature and digital seal (FIEL) • Register in the Tax Inbox • Keep accounting which is integrated by daily and larger book, Checking Balance, work papers, account statements, among others. • Issue receipts of condominium fees through CFDI • Collect the tax receipts that prove the disposals and disbursements that they make, the services they provide (EXPENSES) through CFDI • If applicable, monthly statement of withholdings • Annual informative declaration.