Newsletters Notaría 210

Respuestas en materia de inmuebles en las costas mexicanas

Dr. Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

www.garciasais.com.mx

junio, 2019

  • ¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en México?

 

Conforme a la Constitución, los extranjeros pueden ser dueños de bienes raíces (inmuebles y de cualquier otro derecho real: uso, usufructo, habitación, servidumbre, prenda e hipoteca, e incluso el de superficie) en el territorio nacional y que estén fuera de la “zona restringida” (de una franja de 100 km en las fronteras y 50 km en las costas), siempre y cuando acuerden con el Estado mexicano en considerarse como mexicanos respecto de dichos bienes y renuncien a la protección de sus países.

  • ¿Hay alguna diferencia entre si el inmueble está dentro de la llamada zona restringida o si lo está fuera de esa zona?

 

De acuerdo con la ley, en la “zona restringida”, los extranjeros (personas físicas) únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios), dado que la propiedad la adquiere el fiduciario (un banco) previa autorización administrativa de la Cancillería.

De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera, en la zona restringida, en cumplimiento de la Constitución existe una prohibición absoluta para las personas físicas extranjeras, ya que únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios).

Por el contrario, fuera de dicha zona, en el resto del país, sí es posible adquirir sin fideicomiso.

  • ¿Es seguro para el extranjero?

 

La propiedad la adquiere el fiduciario (un banco, supervisado por el Gobierno Federal) previa autorización administrativa del Gobierno.

Mediante ese esquema el extranjero ve garantizado el uso y disfrute del inmueble, con plena seguridad jurídica y pudiendo, además, trasmitir los derechos sobre el mismo a quien decida.

  • ¿Pueden ser usufructuarios de bienes inmuebles ubicados en las playas?

 

El usufructo, como derecho real y temporal de disfrutar las cosas ajenas, por definición no transmite el dominio directo, sólo el uso y el disfrute.

Parecería que, atentos a la prohibición constitucional de adquisición del dominio directamente, los extranjeros sí podrían adquirir el usufructo de una casa en la playa, sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera establece que sólo mediante fideicomiso podrán los extranjeros aprovecharse y utilizar dichos inmuebles.

Cuando el potencial adquirente de un inmueble ubicado en la conocida “zona restringida” (franja de 50km desde la costa) sea de nacionalidad distinta a la mexicana; es decir, extranjero o se trate de una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros; o sea, con socios que sean extranjeros (personas físicas o morales); o bien, se trate de entidades con personalidad jurídica extranjera (sociedades o fideicomisos o cualquier otra dependiendo del país de origen), la única manera constitucionalmente válida, y en consecuencia, legal, para que dicho extranjero disfrute de ese “inmueble con fines residenciales”, es mediante la celebración de un fideicomiso.

Si el inmueble está fuera de la zona restringida, al no requerirse fideicomiso, sí es posible realizar un contrato de usufructo o cualquier otro contrato que sí transmita la propiedad o el uso.

  • ¿Cuándo no es indispensable el fideicomiso de inmuebles en la zona restringida?

 

Solamente se puede adquirir el inmueble, sin fideicomiso y de manera directa, cuando el futuro dueño de dicho inmueble no sea una persona física extranjera (sin nacionalidad mexicana) y si es una persona moral con inversión extranjera o una persona moral extranjera, lo vaya a destinar a la realización de actividades que la ley define como “no residenciales”.

  • ¿Una sociedad mercantil mexicana con socios extranjeros (inversión extranjera) puede tener inmuebles en la zona restringida?

 

Sí, siempre y cuando los vaya a destinar a la realización de actividades que la ley define como “no residenciales”; es decir, si con ella realizará una actividad empresarial, industrial, agrícola, ganadera, pesquera, silvícola, de prestación de servicios, comercial o turística (como el tiempo compartido) –aunque de manera simultánea sean utilizados para fin residencial; o bien se utilicen por las empresas para el cumplimiento de su objeto social (enajenar, urbanizar, construir, fraccionar y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros).

  1. ¿Una sociedad extranjera puede tener inmuebles en la zona restringida?

Sí. Puede adquirir sin fideicomiso una propiedad en la playa (franja de 50 km) si con ella realizará una actividad empresarial, industrial, agrícola, ganadera, pesquera, silvícola, de prestación de servicios, comercial o turística (como el tiempo compartido); o bien se utilicen por la empresa para el cumplimiento de su objeto social (enajenar, urbanizar, construir, fraccionar y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros).

  • Un extranjero casado con un mexicano ¿puede tener derechos sobre un inmueble comprendido dentro de la sociedad conyugal?

 

En el caso de inmuebles afectos a la sociedad conyugal, por disposición de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (Tesis: 1a./J. 49/2005), el extranjero deberá suscribir la Cláusula Calvo y, de ser el caso, constituir un fideicomiso hasta que el notario “protocolice el acto mediante el cual el extranjero adquiera el dominio directo de los bienes inmuebles, ya sea por efecto de la liquidación de la sociedad o de la adjudicación por efecto de la herencia, es decir, al tiempo en que el acto traslativo de dominio en lo individual deba perfeccionarse […]”.

  • ¿Pueden los extranjeros tener derechos como acreedores hipotecarios sobre bienes inmuebles ubicados en la zona restringida?

 

Respecto de si pueden tener derechos como acreedores hipotecarios, aunque no hay unanimidad en el foro, me inclino por la idea de que sí pueden dado que la propiedad del bien inmueble objeto de garantía aún no forma parte de su patrimonio, lo que acontecerá una vez que el crédito sea impagado y se ejecute, debiéndose constituir hasta entonces el fideicomiso respectivo, si el inmueble está en la zona restringida.

  • ¿Pueden ser ejidatarios?

 

Los extranjeros no pueden adquirir parcelas ejidales ni ningún derecho sobre inmuebles ejidales, dado que la Ley Agraria les prohíbe ser ejidatarios.

Conclusión.-

La recomendación es que sea el notario público quien califique si se satisfacen los requisitos para omitir el fideicomiso y, en caso de duda, solicitar mediante una consulta ante la Cancillería que resuelva si la actividad puede entenderse como “no residencial”.

Si por alguna razón se llevó a cabo una escrituración de un inmueble ubicado en la zona restringida sin cumplir con el requisito del fideicomiso, la operación puede ser declarada nula y, por consecuencia, se deberán las partes restituir lo pagado y la propiedad. Incluso, las operaciones subsecuentes realizadas sobre el inmeuble (derechos reales que se constituyan, regímenes condominales, por ejemplo) pudieran ser objeto de litigio derivado de la nulidad absoluta de la primera transmisión que violó la prohibición constitucional.

En la notaría 210 ofrecemos servicios jurídicos de calidad, bilingües y conocedores de la cultura jurídica de los países anglosajones, lo que nos convierte en líderes en el ramo de fideicomisos inmobiliarios.

Estamos ubicados en Mazatlán, Sinaloa, pero ofrecemos servicios en todo México.

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Impuestos pagados por notarios en nombre de sus clientes e inicio del plazo para demandar en Amparo (junio, 2019)

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

www.garciasais.com.mx

junio, 2019

 

El 30 de noviembre de 2015, se publicó en el Diario Oficial de la Federación, una decisión relevante del Pleno de ministros de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, mediante la cual se aplazaron todos los amparos en revisión en los que se estuviera impugnando las normas que establecen tributos (como el ISAI o los derechos de inscripción en el Registro Público) y que el acto de aplicación sea la retención del dinero llevada a cabo por un notario público (http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5409981&fecha=30/09/2015)

ACUERDO GENERAL NÚMERO 16/2015, DE VEINTIOCHO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL QUINCE, DEL PLENO DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN, POR EL QUE SE DISPONE EL APLAZAMIENTO DEL DICTADO DE LA RESOLUCIÓN EN LOS AMPAROS EN REVISIÓN DEL CONOCIMIENTO DE LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO, EN LOS QUE SE IMPUGNEN NORMAS GENERALES EN LAS QUE SE ESTABLECEN TRIBUTOS LOCALES, SEÑALANDO COMO SU ACTO DE APLICACIÓN LA RETENCIÓN REALIZADA POR EL RESPECTIVO NOTARIO PÚBLICO EN SU CALIDAD DE AUXILIAR DE LA ADMINISTRACIÓN, CON MOTIVO DE LA EMISIÓN DE INSTRUMENTOS NOTARIALES O DIVERSO DOCUMENTO PRIVADO GENERADOS CON UNA ANTICIPACIÓN DE DIECISÉIS DÍAS HÁBILES O MÁS RESPECTO AL DÍA DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA DE AMPARO CORRESPONDIENTE.

Ello fue así dada la existencia de 546 amparos en revisión con la temática antes expuesta y con la finalidad de evitar sentencias contradictorias (para evitar, pues, la división de la continencia de la causa) y preservar el derecho a la seguridad jurídica de los gobernados así como la igualdad en sede de aplicación de las normas, para que todos los casos se resuelvan con el mismo criterio.

El 18 de junio de 2019, en el mismo DOF se publicó el levantamiento del aplazamiento del dictado de las sentencias, toda vez que ya existen tres tesis jurisprudenciales de la Segunda Sala con los criterios sustantivos aplicables.

(http://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5562981&fecha=18/06/2019)

ACUERDO GENERAL NÚMERO 5/2019, DE DIEZ DE JUNIO DE DOS MIL DIECINUEVE, DEL PLENO DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN, POR EL QUE SE LEVANTA EL APLAZAMIENTO DEL DICTADO DE LA RESOLUCIÓN EN LOS AMPAROS EN REVISIÓN DEL CONOCIMIENTO DE LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO, EN LOS QUE SE IMPUGNEN NORMAS GENERALES EN LAS QUE SE ESTABLECEN TRIBUTOS LOCALES, SEÑALANDO COMO SU ACTO DE APLICACIÓN LA RETENCIÓN REALIZADA POR EL RESPECTIVO NOTARIO PÚBLICO EN SU CALIDAD DE AUXILIAR DE LA ADMINISTRACIÓN, CON MOTIVO DE LA EMISIÓN DEINSTRUMENTOS NOTARIALES O DIVERSO DOCUMENTO PRIVADO GENERADOS CON UNA ANTICIPACIÓN DE DIECISÉIS DÍAS HÁBILES O MÁS RESPECTO AL DÍA DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA DE AMPARO CORRESPONDIENTE; RELACIONADO CON EL DIVERSO 16/2015, DE VEINTIOCHO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL QUINCE.

Las jurisprudencias son las siguientes y son de aplicación obligatoria a partir del 17 de junio de 2019, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013.

  1. Tesis de jurisprudencia 81/2019 (10a.). AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. CUANDO SE PROMUEVE CON MOTIVO DEL ACTO DE APLICACIÓN REALIZADO POR UN TERCERO EN AUXILIO DE LA ADMINISTRACIÓN, PARA DETERMINAR LA FECHA DE INICIO DEL PLAZO PARA PRESENTAR LA DEMANDA RESPECTIVA, RESULTA RELEVANTE SI EL CONTRIBUYENTE TIENE BAJO SU RESGUARDO LOS RECURSOS QUE SE ENTERAN POR AQUÉL.Cuando se controvierte en el juicio de amparo una norma general que regula los elementos de un tributo, con motivo de su acto de aplicación realizado por un tercero en auxilio de la administración, para determinar si la demanda se presentó oportunamente debe considerarse si el pago correspondiente se realiza por aquél con recursos que tiene a su disposición, o bien, si éstos se encuentran bajo resguardo del contribuyente, ya que de actualizarse este último supuesto el entero se llevará a cabo con la concurrencia de la voluntad del contribuyente, pues al tener a su disposición el monto a erogar, es él quien decide, dentro del margen legal para ello, llevar a cabo el pago, el cual implica una afectación patrimonial en su perjuicio en la que se concreta lo previsto en las normas tributarias que regulan el tributo, por lo que el plazo de 15 días hábiles establecido por el artículo 17 de la Ley de Amparo para presentar la demanda inicia a partir de que el quejoso tiene conocimiento pleno del acto en el cual se dio la referida afectación.
  2. Tesis: 2a./J. 82/2019 (10a.) AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. CUANDO SE PROMUEVE CON MOTIVO DEL ACTO DE APLICACIÓN REALIZADO POR UN TERCERO EN AUXILIO DE LA ADMINISTRACIÓN QUIEN ENTERA A LA HACIENDA PÚBLICA LOS RECURSOS RESPECTIVOS, PREVIA ENTREGA DE ÉSTOS POR EL CONTRIBUYENTE, LA PROCEDENCIA DEL JUICIO ESTÁ CONDICIONADA A QUE SE PRESENTE OPORTUNAMENTE RESPECTO DE ESA AFECTACIÓN PATRIMONIAL.Si una norma general que regula los elementos de un tributo se controvierte en el juicio de amparo con motivo de su acto de aplicación llevado a cabo por un tercero en auxilio de la administración quien realiza el entero respectivo a la hacienda pública, previa entrega de los recursos correspondientes por el contribuyente, la procedencia de ese juicio está condicionada a que la demanda se presente oportunamente respecto de ese acto el cual, en primer lugar, se realiza con la concurrencia de la voluntad de éste, pues al tener bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos es él quien decide, dentro del margen legal respectivo, entregarlos al referido tercero; en segundo, implica una afectación patrimonial en perjuicio del sujeto pasivo del tributo y, en tercer lugar, concreta lo previsto en las normas generales que son fuente de esa afectación. Ante ello, el cómputo del plazo de 15 días señalado por el artículo 17 de la Ley de Amparo para presentar la demanda contra el acto de aplicación realizado por un tercero, cuando para su actualización es indispensable la voluntad del contribuyente que tiene bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos, inicia el día siguiente a aquel en que éste entrega esos recursos, ya que en ese momento tiene noticia plena de la afectación patrimonial correspondiente, máxime que el contribuyente se encuentra en la posición jurídica y material de exigir al tercero que haga de su conocimiento la fuente jurídica de la afectación en comento, por lo que si opta por realizar el pago respectivo sin conocer su causa legal, el desconocimiento de la normativa aplicada en todo caso le será atribuible al propio contribuyente; sostener lo contrario implicaría sujetar a la voluntad de los contribuyentes el inicio del plazo establecido por el legislador para controvertir mediante el juicio de amparo la constitucionalidad de las leyes aplicadas con motivo de un pago realizado por éstos con los recursos que se encuentran a su disposición, aun cuando en esos supuestos pueden optar por no sufrir el impacto patrimonial en tanto no tengan conocimiento pleno de la causa legal de la afectación.
  3. Tesis: 2a./J. 83/2019 (10a.) AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. EL CÓMPUTO DEL PLAZO PARA PRESENTAR LA DEMANDA CONTRA LAS NORMAS QUE REGULAN EL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES Y LOS DERECHOS POR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL ESTADO DE MORELOS, ASÍ COMO LOS IMPUESTOS ADICIONALES CORRESPONDIENTES, CON MOTIVO DE SU APLICACIÓN REALIZADA POR UN NOTARIO PÚBLICO, INICIA A PARTIR DE QUE EL CONTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LA AFECTACIÓN PATRIMONIAL RESPECTIVA.Si se pretende impugnar en amparo la constitucionalidad de las normas generales que regulan esas contribuciones con motivo de su pago realizado por conducto de un notario público, debe tomarse en cuenta que el contribuyente tiene noticia de la afectación patrimonial respectiva desde el momento en el que decide entregar a éste los recursos económicos para cubrir los montos correspondientes y, por ende, el plazo de 15 días para presentar la demanda, previsto en el artículo 17 de la Ley de Amparo, inicia al día siguiente a aquel en que tuvo lugar esa afectación, ya que esas erogaciones se realizaron con base en recursos que se encuentran a disposición del quejoso, de donde se sigue que desde ese momento conoce la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación de la normativa que la sustenta y, además, se encuentra en la posición jurídica y material de realizar su pago sólo si el tercero que actúa en auxilio de la administración hace de su conocimiento la fuente jurídica de esa afectación; en la inteligencia de que la circunstancia de que en el documento en el que conste el acto de pago al notario público o la formalización del acto jurídico que lo genera, no se citen las normas generales que rigen el o los tributos respectivos, no modifica el conocimiento cierto que el quejoso tiene de la afectación patrimonial que se le causa, en primer lugar, porque dentro del margen legal para ello decide erogar los recursos correspondientes y, en segundo, porque la participación del fedatario que recibe el pago de los tributos en auxilio de la administración no se da en una relación de supra a subordinación, sino de coordinación, en la que este último no impone su voluntad al contribuyente; sin que esta conclusión se oponga a lo sostenido por la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la jurisprudencia 2a./J. 47/2013 (10a.), de rubro: “DERECHOS POR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL ESTADO DE MORELOS. EL PLAZO PARA PROMOVER EL JUICIO DE AMPARO CONTRA EL ARTÍCULO 77 DE LA LEY GENERAL DE HACIENDA DE LA ENTIDAD, DEBE COMPUTARSE A PARTIR DE QUE EL NOTARIO PÚBLICO HAGA LA RETENCIÓN CORRESPONDIENTE, SIEMPRE QUE SE ACREDITE QUE EL QUEJOSO TUVO PLENO CONOCIMIENTO DE SU APLICACIÓN.”, pues de la lectura de la sentencia respectiva se advierte que el punto de contradicción materia de análisis y la conclusión a la que se arribó se refiere a la fecha de inicio del plazo para impugnar el artículo 77 de la Ley General de Hacienda del Estado de Morelos, no a la del plazo para controvertir su acto de aplicación, es decir, la afectación patrimonial que tiene origen en la entrega de recursos realizada por el contribuyente, ante lo cual se concluyó, lógicamente, que el cómputo del plazo para impugnar el precepto de mérito sólo puede comenzar cuando se tiene conocimiento de su aplicación expresa, lo que constituye un aspecto procesal diferente a determinar cuándo inicia el plazo para impugnar en amparo la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación del numeral indicado y que tiene lugar con la entrega de los recursos que tiene a su disposición el contribuyente.Consideraciones.-Cuesta mucho trabajo entender los criterios distintivos, que detonan el inicio del cómputo para el plazo de 15 días para presentar la demanda de amparo indirecto, en el caso de normas generales tributarias, según el pago lo haya hecho el contribuyente o el notario público (con recursos / por instrucciones del cliente) y más aceptar que se tardó tanto tiempo en emitirlos siendo un tema relativamente sencillo.El impuesto se paga ante la autoridad y la fecha de inicio del cómputo para la presentación de la demanda debe ser precisamente la que coincida con el pago, con independencia de quién lo efectúe. El notario siempre lo pagará por cuenta de su cliente, por lo que los efectos jurídicos se surten en la persona jurídica del cliente. Inclusive, suponiendo el caso inaudito de que el notario ponga de su dinero para pagar contribuciones del cliente, al ser en beneficio de éste y ser éste el obligado principal, ahí debe timbrarse el inicio del plazo de 15 días para demandar en amparo la aplicación de una norma.Como sabemos, el juicio de amparo puede promoverse contra normas generales en dos momentos: como autoaplicativas (cuando por su sola entrada en vigor causa un perjuicio) o como heteroaplicativas (cuando se hace valer la inconstitucionalidad a partir del primer acto de aplicación.La admisión de la demanda de amparo, como elemento formal, está condicionada a que, en cada caso, se presente dentro del plazo que la Ley de Amparo prevé, por lo que resulta indispensable determinar cuándo se aplicó la norma al obligado tributario y contar con un criterio que permita tener certeza jurídica de cómo se determina, para que dicho cómputo no sea arbitrario ni sujeto a la discrecionalidad de las partes en el juicio de amparo.En la primera de las tesis citada, la 81/2019, se introduce un elemento clasificador:“[…] debe considerarse si el pago correspondiente se realiza por aquél [o sea, por el notario público] con recursos que tiene a su disposición, o bien, si éstos se encuentran bajo resguardo del contribuyente” […]”Entonces, primeramente hay que definir quién tiene el recurso. Evidentemente el notario no es un banco y debe el cliente poner a su disposición el dinero necesario para que, a su nombre, realice la liquidación de los impuestos que el notario haya retenido. Incluso, como en el caso sinaloense, la ley autoriza al notario a excusarse de actuar si las partes no anticipan gastos (donde deben comprenderse las contribuciones en general).A continuación la tesis de manera clara dice que si el contribuyente (el cliente del notario) tiene el dinero y él realiza el pago, el plazo de 15 días hábiles se inicia a contar a partir de que “el quejoso tiene conocimiento pleno del acto en el cual se dio la referida afectación”.La tesis no aporta criterio alguno para el caso de que el recurso haya sido retenido por el notario y pagado por éste ante la autoridad. Parece que lo deja implícito, y entonces, pudiéramos concluir que el plazo se cuenta a partir de que el notario haga el pago, no antes ni después.Parecería que dicha respuesta la dejó para la tesis que continuación se comenta, la Tesis: 2a./J. 82/2019.“su acto de aplicación llevado a cabo por un tercero […] quien realiza el entero respectivo […] la procedencia de ese juicio está condicionada a que la demanda se presente oportunamente respecto de ese acto […], pues al tener bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos es él quien decide, […] entregarlos al referido tercero [el notario público]”A continuación, establece el criterio de identificación del inicio del cómputo, mediante una regla que, al menos parece extraña, al no requerirse que el pago se haya hecho a la autoridad sino que basta con que el cliente haya entregado el dinero al notario, pudiendo el cliente quedar en indefensión al no poder impugnar la norma por no tener elementos.“Ante ello, el cómputo del plazo de 15 días […] inicia el día siguiente a aquel en que éste [el cliente del notario] entrega esos recursos [al notario], […] por lo que si opta por realizar el pago respectivo sin conocer su causa legal, el desconocimiento de la normativa aplicada en todo caso le será atribuible al propio contribuyente;   

Por último, la tesis: 2a./J. 83/2019 (10a.) establece como criterio identificador del inicio del plazo para presentar la demanda, el momento en que el contribuyente tenga conocimiento de la afectación patrimonial, cuando el pago se hizo por conducto del notario.

 ¿Y cuándo se considera que el cliente del notario tiene ese conocimiento?

 Ah, para eso dice la SCJN que:

  1. “[…] debe tomarse en cuenta que el contribuyente tiene noticia de la afectación patrimonial respectiva desde el momento en el que decide entregar a éste [al notario] los recursos económicos para cubrir los montos correspondientes […]”
  2. […] el plazo de 15 días para presentar la demanda, […] inicia al día siguiente a aquel en que tuvo lugar esa afectación […]
  3. […] esas erogaciones se realizaron con base en recursos que se encuentran a disposición del quejoso, de donde se sigue que desde ese momento conoce la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación de la normativa que la sustenta […]”
  4. “[…] y, además, se encuentra en la posición jurídica y material de realizar su pago sólo si el tercero que actúa en auxilio de la administración hace de su conocimiento la fuente jurídica de esa afectación;
  5. “[…] en la inteligencia de que la circunstancia de que en el documento en el que conste el acto de pago al notario público o la formalización del acto jurídico que lo genera, no se citen las normas generales que rigen el o los tributos respectivos, no modifica el conocimiento cierto que el quejoso tiene de la afectación patrimonial que se le causa,
  6. “[…] la participación del fedatario que recibe el pago de los tributos en auxilio de la administración no se da en una relación de supra a subordinación, sino de coordinación, en la que este último no impone su voluntad al contribuyente;”

Entonces, el plazo para interponer la demanda de amparo se cuenta desde que se le dieron al notario las cantidades a pagar por las contribuciones previstas en las normas, con independencia de que el cliente conozca las normas generales, dado que lo relevante es el momento en el que se da la afectación patrimonial.

No sé que opine Usted, pero a mi me parece una barrabasada descomunal. Cómo se va a defender en amparo un contribuyente si no se conoce la norma y no hay certidumbre documental del momento en que se enteró el impuesto (dado que no es ya relevante, ya que basta que se le dé al notario el dinero).

Si es así, el comportamiento estratégico de los contribuyentes será a emitir recibos al gusto con las fechas que más acomoden para dejar viva la acción de amparo.

Habrá que esperar a que se publiquen las ejecutorias y ver si ahí se aclara este tema.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

 

Habrá que esperar a que se publiquen las ejecutorias y ver si ahí se aclara este tema.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

Artículos Periódico Noroeste

Mazatlán de la ciudadanía (Noroeste, 23 de mayo 2019)

OBITER DICTUM

Dr. Fernando García Sais

23/05/2019 | 04:04 AM

 

Los retos del desarrollo urbano imponen la necesidad de que se elaboren políticas públicas que coadyuven a garantizar el llamado “Derecho a la Ciudad” como una expresión de un deseo colectivo de una urbe más justa, inclusiva y democrática.

Si bien, me parece, no estamos en presencia de un proceso consolidado de “gentrificación”, sino en su caso incipiente (más parecido a la “turistificación”), lo cierto es que el aumento de la demanda de inmuebles para usos, primordialmente, multifamiliares y comerciales, encuentra oferentes de ese tipo de bienes que, con base en la regulación vigente, desarrollan sus actividades empresariales tuteladas por la libertad de empresa que nuestra Constitución postula.

La dinámica del mercado inmobiliario propicia que la administración municipal revise y ajuste la suficiencia de servicios públicos para no inhibir la inversión y para que una vez llevada a cabo y que los consumidores de vivienda adquieren su inmueble encuentren una ciudad que presta servicios de manera asequible.

El tradicional derecho a la vivienda digna con todas sus manifestaciones constitucionales se ve, ahora, transformado o complementado con el derecho a la ciudad. Éste impone una necesidad de actuación colectiva transformadora sobre el espacio urbano común, sobre el ágora (aquel espacio que en la Grecia antigua lo constituía los bienes de uso común).

Desde el punto de vista financiero, nuestro derecho ha ido incorporando herramientas que permiten a los empresarios obtener apalancamiento para satisfacer el crecimiento exponencial de la demanda, particularmente acentuada a partir de la apertura de la carretera Mazatlán-Durango, como puede ser a través de las llamadas SAPI´s o de la economía colaborativa o crowfunding.

Dichos procesos de demanda-oferta, desarrollo inmobiliario, acompañamiento de la inversión pública y utilización racional del medio ambiente viene acompañada de conciliar intereses de sectores de la ciudadanía que, en el caso de la gentrificación, se ven desplazados por una nueva oleada de vecinos con otras capacidades económicas y quizá con otros parámetros socioculturales.

La utilización de las calles, avenidas y parques que han tenido ciertas peculiaridades, comienzan a transformarse como ha pasado en urbes de otras ciudades de América Latina y Europa, donde los hábitos citadinos se dibujan en torno al gusto por caminar las ciudades, la utilización de los camellones y de los parques para la convivencia de amigos, familias o el acompañamiento de mascotas, la presencia de restaurantes locales con cocineros locales, artistas y comercios innovadores que satisfacen también las demandas de esos nuevos nichos de mercado.

En suma, si Mazatlán es de la ciudadanía, más nos vale que diseñemos buenas leyes, inteligentemente pensadas para conciliar los eventuales intereses en conflictos y canalizar las necesidades de demanda de bienes raíces de manera adecuada. No vaya a ser que otros destinos sí sepan hacer la tarea y nosotros veamos como la oportunidad pasó frente a nuestros ojos.

La creación de empleos, el bienestar de las familias y la paz y tranquilidad de las colonias, barrios y fraccionamientos no constituyen elementos que naturalmente deban entrar en conflicto. Los ciudadanos debemos, juntos, construir acuerdos y lograr orden. A las autoridades les toca ser profesionales y tener la altura de miras para acompañar a los ciudadanos.

 

Artículos Periódico Noroeste

Estacionamientos, ¿mínimos o máximos? (Noroeste, 5 de junio 2019)

link: https://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/estacionamientos-minimos-o-maximos-109081

 

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

 

Los reglamentos de construcción, cuya facultad legislativa corresponde a los ayuntamientos son ordenamientos jurídicos de aplicación general y de observancia obligatoria dentro del ámbito territorial del municipio en cuestión.

En Mazatlán, el Reglamento de Construcción vigente tiene fecha de 3 de agosto de 2001. Como todo cambio normativo, se prevé un régimen de transición que no está exento a problemas jurídicos derivado de contradicciones fácticas entre los derechos adquiridos, lagunas legales y retroactividad, cuestiones técnicas que deben ser agudamente analizadas en la etapa pre-legislativa y legislativa. De lo contrario, surgen juicios y demandas alegando su inconstitucionalidad.

El esfuerzo que representa la elaboración de un documento normativo es ingente. En la parte considerativa, a manera de exposición de motivos, queda plasmada la ideología del reformador (“modificaciones que se realizan de acuerdo a (sic) las necesidades que se presentan con el devenir del tiempo”), los problemas que pretende solucionar, el rumbo al que busca dirigir la materia de la regulación, las lagunas jurídicas que se han presentado (no dice nada respecto de ambigüedades, vaguedades, contradicciones o tautologías), los esfuerzos de derecho comparado realizados para producir al nuevo cuerpo normativo (si bien se dice que se consultaron leyes de otros municipios, no dice cuáles); las instituciones privadas o públicas que participaron en el proceso pre-legislativo (solamente dice que participaron “organismos institucionales, dependencias oficiales y asociaciones civiles profesionales, relacionadas con la Construcción, el Diseño Arquitectónico, la Ingeniería, la Planeación Urbana, la Ecología y los Asuntos Jurídicos”, sin explicitar cuáles son esas entidades, lo que debió hacerse para conocer su solvencia y estatura profesional).

 

En lo que respecta al tema de los estacionamientos, la regulación está centralizada en el artículo 120 y en las Especificaciones Técnicas del artículo 225 (que es un terrorismo normativo por la inadecuada organización y redacción). La política pública se basa en un requerimiento mínimo de cajones de acuerdo con la tipología de las edificaciones y la magnitud del inmueble en metros cuadrados. Ejemplificativamente, en el inciso A de la fracción I del artículo 120, regula la tipología (unifamiliar, plurifamiliar con elevador y sin elevador, servicios, comercios, etc.) y establece un “número mínimo de cajones”.

 

Así, tratándose de habitación unifamiliar de hasta 120m2, un estacionamiento por vivienda. De 120m2 a 250m2, dos estacionamientos por vivienda; de más de 250m2, tres estacionamientos, como mínimo, insisto “mínimo”. En el caso de departamentos sin elevador de 120m2 a 250m2, dos estacionamientos “por vivienda”; tres estacionamientos “por vivienda” si el departamento es de más de 250m2.

 

¿Son muchos o pocos? Todo dependerá de las necesidades de quien resida en esas viviendas y especialmente a la luz de las políticas públicas de transporte. ¿Es correcto que el Reglamento exija un mínimo de espacios de estacionamiento o, debe por el contrario, exigir un máximo de metros cuadrados destinados para depositar vehículos? Ésta segunda interrogante me parece más interesante y de urgente atención por parte de las autoridades.

 

Estoy convencido de que exigir un número mínimo de cajones de estacionamientos es erróneo y es el enemigo de la preservación del medio ambiente. La regulación transfiere los costos a los ciudadanos, que ven en sus ciudades congestionamientos viales y problemas de salud, así como pérdida de la productividad. La regulación inteligentemente diseñada incentiva a mejores hábitos, no a peores. Desde las finanzas públicas, hacer pagar más a quien quiera más estacionamientos es la mejor regla que produce ingresos suficientes y desincentiva el uso irrestricto del coche.

 

Según el Instituto Mexicano para la Competitividad A.C. (IMCO) en un estudio sobre el particular, intitulado “El peso de los estacionamientos”, visible en https://imco.org.mx/competitividad/el-peso-de-los-estacionamientos/, se debe transitar hacia la eliminación de un mínimo de cajones para las nuevas construcciones y cambiarlo por un límite máximo, y en caso de que los desarrolladores deseen más cajones, deben aportar recursos al municipio para mitigar los efectos del uso de los coches. El consumidor que quiera un cajón de estacionamiento debe pagar por él un precio mayor y el excedente terminará en el erario para inversión pública que mitigue los efectos del transporte privado.

 

Lo anterior es más que evidente a la luz de las actuales problemáticas urbanas (contaminación, mala calidad del aire, tránsito vehicular congestionable) y tendencias del desarrollo que se preocupan más por la calidad de vida de los ciudadanos (mejorar la salud y la productividad de las personas) que por incentivar el uso de los vehículos motorizados. Complementariamente, la utilización de la propiedad privada debe privilegiar el uso para las personas más que para los coches y el Estado debe destinar recursos para incentivar el uso del transporte público y de medios alternos como la bicicleta.

Artículos Periódico Noroeste

¿Responsabilizar al mensajero? (Noroeste, mayo 2019)

link: https://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/responsabilizar-al-mensajero-108948

A los periodistas valientes y honestos

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

 

En un régimen constitucional de derecho como el mexicano, la libre circulación de ideas fortalece a la democracia participativa y permite que los ciudadanos y las personas en general tengan más y mejor información de su entorno político, económico, social, cultural, etc.

La libertad de expresión y el derecho a la información comparten esa peculiaridad de interdependencia. Mientras más amplio sea el primero, más sólido será el segundo. Claro, habida cuenta de que hay que cuidar los límites constitucionales del ejercicio de la libertad de expresión.

El artículo 6º de la Constitución mexicana regula los alcances y límites del derecho a expresarse y, la jurisprudencia del Poder Judicial de la Federación, lo ha ido delimitando y explicitando.

Por cierto, hay un libro coordinado por el doctor José Ramón Cossío Díaz, intitulado “La Libertad de Expresión en las Sentencias de la Suprema Corte de Justicia” (Ed. Tirant Lo Blanch, 2014) que vale la pena leer para documentarse ampliamente. Forma parte de la exitosa colección, de la que formo parte dentro del Comité Editorial, “La práctica del Derecho en México”, que integra más de 30 libros sobre temas relevantes.

Volviendo a lo que nos ocupa, la Constitución dispone que “la manifestación de las ideas no será objeto de ninguna inquisición judicial o administrativa, sino en el caso de que ataque a la moral, la vida privada o los derechos de terceros, provoque algún delito, o perturbe el orden público”. Los precedentes de la Suprema Corte han interpretado lo anterior en los siguientes términos, sigo fundamentalmente el de la Tesis: 1a. CCCXXII/2018 (10a.):

  1. Un “reportaje neutral” es una manifestación de información que el medio de comunicación realiza y da cuenta “de manera exacta e imparcial de declaraciones o afirmaciones de terceros” cuyo contenido sea de interés público. A pesar de que la información dada por el tercero sea falsa, el medio debe ser eximido de responsabilidad civil.

 

  1. Debe ponderarse que el reportaje pretende informar un hecho noticiable en sí mismo; esto es, el hecho de que un tercero ha realizado una declaración con cierto contenido.

 

  1. El medio de comunicación o periodista se limita a transcribir la declaración noticiable realizada por otro, por lo que no la presenta como propia.

 

  1. Responsabilizar a los periodistas y medios de comunicación por transcribir declaraciones noticiables de terceros sería una limitación injustificada del derecho a la información cuyo recipiendario somos todos los ciudadanos.

 

En efecto, si la Ley de Leyes dice que toda persona tiene derecho al libre acceso a información plural y oportuna, así como a buscar, recibir y difundir información e ideas de toda índole por cualquier medio de expresión, debemos fortalecer los derechos de los periodistas y cuidar por que su ejercicio sea seguro y permitirles el acceso a los mecanismos de protección más amplios posibles para que ejerzan su derecho a expresarse.

 

Artículos Periódico Noroeste

Edificios ruinosos y visión de Estado (Noroeste, 25 de mayo, 2019)

link: https://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/edificios-ruinosos-y-vision-de-estado-109031

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

 

Es un principio general del Derecho el que nadie debe dañar a otros. Se complementa con la regla de que el que daña paga. Así, el ordenamiento jurídico dispensa de un seguro general frente a los daños.

En los últimos años, a merced del desarrollo inmobiliario a la mazatleca (en donde todos se pelean entre sí) algunos astutos empresarios –jóvenes en su mayoría— han apostado a la adquisición de inmuebles cuyas construcciones dieron su vida útil. Este proceso debe ser no solo aplaudido sino incentivado por la autoridad que debe acompañar al inversionista para mejorar el entorno urbano minimizando la existencia de potencialidades dañosas como los edificios ruinosos, que además de la contaminación visual y de los posibles daños a los vecinos o transeúntes producen otros trastornos sociales como la vagancia.

La propiedad privada como derecho constitucional amerita toda la protección ya que constituye la primera piedra del desarrollo económico y de la inversión. De ahí la trascendencia de blindarla frente a expropiaciones indebidas, incluso frente al propio Estado. La seguridad jurídica de la propiedad es otro ingrediente que habilita el camino para la llegada de inversión. Nadie invierte en un inmueble si no hay certeza respecto de quién es el propietario y respecto de qué se puede hacer con él. La proliferación de mantas colocadas por particulares no es positiva para recibir a la inversión, es disuasiva.

La regulación no debe ser un campo minado ni debe dar espacio para la corrupción. La vigencia de los planes y programas de desarrollo urbano constituyen una garantía de certeza para la inversión. El proceso de elaboración de dichas normas debe seguir el camino adecuado para evitar su inconstitucionalidad. La autoridad será imputada y deberá asumir el costo si ese proceso sale mal. Los empresarios son refractarios a la incertidumbre y los ciudadanos, en general, a la corrupción.

Para un propietario, en ciertas condiciones y circunstancias –como la edad, la situación de retiro, las condiciones precarias de su economía— invertir en reparar un edificio ruinoso puede ser un mal negocio. No hacerlo puede acarrear consecuencias para terceros, incluyendo la muerte y otros daños patrimoniales relevantes. Si un tercero, experto en el negocio inmobiliario, adquiere el inmueble y lo transforma, los costos sociales disminuyen. La ciudad gana.

El Estado tiene una serie de dependencias con competencia transversal en el tema inmobiliario. La falta de sincronización entre ellas es más que palmaria. Por un lado, por mencionar al Centro Histórico, tenemos al INAH que no ha podido materializar una política pública seria para conservar el patrimonio histórico; propiciando el abandono y ruina de muchos inmuebles. Quienes han logrado rescatar sus fincas son los propietarios con ingentes esfuerzos y en contra de la inercia corrupta.

El Ayuntamiento debería mostrar su autonomía e independencia y no supeditarse al capricho discrecional de funcionarios, colegios, abogados, opinadores públicos (que hoy pululan en las redes sociales) sin talento ni visión. La socialización de los programas de desarrollo urbano es imprescindible, pero la visión de Estado, también.