Newsletters Notaría 210

Respuestas en materia de inmuebles en las costas mexicanas

Dr. Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

www.garciasais.com.mx

junio, 2019

  • ¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en México?

 

Conforme a la Constitución, los extranjeros pueden ser dueños de bienes raíces (inmuebles y de cualquier otro derecho real: uso, usufructo, habitación, servidumbre, prenda e hipoteca, e incluso el de superficie) en el territorio nacional y que estén fuera de la “zona restringida” (de una franja de 100 km en las fronteras y 50 km en las costas), siempre y cuando acuerden con el Estado mexicano en considerarse como mexicanos respecto de dichos bienes y renuncien a la protección de sus países.

  • ¿Hay alguna diferencia entre si el inmueble está dentro de la llamada zona restringida o si lo está fuera de esa zona?

 

De acuerdo con la ley, en la “zona restringida”, los extranjeros (personas físicas) únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios), dado que la propiedad la adquiere el fiduciario (un banco) previa autorización administrativa de la Cancillería.

De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera, en la zona restringida, en cumplimiento de la Constitución existe una prohibición absoluta para las personas físicas extranjeras, ya que únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios).

Por el contrario, fuera de dicha zona, en el resto del país, sí es posible adquirir sin fideicomiso.

  • ¿Es seguro para el extranjero?

 

La propiedad la adquiere el fiduciario (un banco, supervisado por el Gobierno Federal) previa autorización administrativa del Gobierno.

Mediante ese esquema el extranjero ve garantizado el uso y disfrute del inmueble, con plena seguridad jurídica y pudiendo, además, trasmitir los derechos sobre el mismo a quien decida.

  • ¿Pueden ser usufructuarios de bienes inmuebles ubicados en las playas?

 

El usufructo, como derecho real y temporal de disfrutar las cosas ajenas, por definición no transmite el dominio directo, sólo el uso y el disfrute.

Parecería que, atentos a la prohibición constitucional de adquisición del dominio directamente, los extranjeros sí podrían adquirir el usufructo de una casa en la playa, sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera establece que sólo mediante fideicomiso podrán los extranjeros aprovecharse y utilizar dichos inmuebles.

Cuando el potencial adquirente de un inmueble ubicado en la conocida “zona restringida” (franja de 50km desde la costa) sea de nacionalidad distinta a la mexicana; es decir, extranjero o se trate de una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros; o sea, con socios que sean extranjeros (personas físicas o morales); o bien, se trate de entidades con personalidad jurídica extranjera (sociedades o fideicomisos o cualquier otra dependiendo del país de origen), la única manera constitucionalmente válida, y en consecuencia, legal, para que dicho extranjero disfrute de ese “inmueble con fines residenciales”, es mediante la celebración de un fideicomiso.

Si el inmueble está fuera de la zona restringida, al no requerirse fideicomiso, sí es posible realizar un contrato de usufructo o cualquier otro contrato que sí transmita la propiedad o el uso.

  • ¿Cuándo no es indispensable el fideicomiso de inmuebles en la zona restringida?

 

Solamente se puede adquirir el inmueble, sin fideicomiso y de manera directa, cuando el futuro dueño de dicho inmueble no sea una persona física extranjera (sin nacionalidad mexicana) y si es una persona moral con inversión extranjera o una persona moral extranjera, lo vaya a destinar a la realización de actividades que la ley define como “no residenciales”.

  • ¿Una sociedad mercantil mexicana con socios extranjeros (inversión extranjera) puede tener inmuebles en la zona restringida?

 

Sí, siempre y cuando los vaya a destinar a la realización de actividades que la ley define como “no residenciales”; es decir, si con ella realizará una actividad empresarial, industrial, agrícola, ganadera, pesquera, silvícola, de prestación de servicios, comercial o turística (como el tiempo compartido) –aunque de manera simultánea sean utilizados para fin residencial; o bien se utilicen por las empresas para el cumplimiento de su objeto social (enajenar, urbanizar, construir, fraccionar y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros).

  1. ¿Una sociedad extranjera puede tener inmuebles en la zona restringida?

Sí. Puede adquirir sin fideicomiso una propiedad en la playa (franja de 50 km) si con ella realizará una actividad empresarial, industrial, agrícola, ganadera, pesquera, silvícola, de prestación de servicios, comercial o turística (como el tiempo compartido); o bien se utilicen por la empresa para el cumplimiento de su objeto social (enajenar, urbanizar, construir, fraccionar y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros).

  • Un extranjero casado con un mexicano ¿puede tener derechos sobre un inmueble comprendido dentro de la sociedad conyugal?

 

En el caso de inmuebles afectos a la sociedad conyugal, por disposición de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (Tesis: 1a./J. 49/2005), el extranjero deberá suscribir la Cláusula Calvo y, de ser el caso, constituir un fideicomiso hasta que el notario “protocolice el acto mediante el cual el extranjero adquiera el dominio directo de los bienes inmuebles, ya sea por efecto de la liquidación de la sociedad o de la adjudicación por efecto de la herencia, es decir, al tiempo en que el acto traslativo de dominio en lo individual deba perfeccionarse […]”.

  • ¿Pueden los extranjeros tener derechos como acreedores hipotecarios sobre bienes inmuebles ubicados en la zona restringida?

 

Respecto de si pueden tener derechos como acreedores hipotecarios, aunque no hay unanimidad en el foro, me inclino por la idea de que sí pueden dado que la propiedad del bien inmueble objeto de garantía aún no forma parte de su patrimonio, lo que acontecerá una vez que el crédito sea impagado y se ejecute, debiéndose constituir hasta entonces el fideicomiso respectivo, si el inmueble está en la zona restringida.

  • ¿Pueden ser ejidatarios?

 

Los extranjeros no pueden adquirir parcelas ejidales ni ningún derecho sobre inmuebles ejidales, dado que la Ley Agraria les prohíbe ser ejidatarios.

Conclusión.-

La recomendación es que sea el notario público quien califique si se satisfacen los requisitos para omitir el fideicomiso y, en caso de duda, solicitar mediante una consulta ante la Cancillería que resuelva si la actividad puede entenderse como “no residencial”.

Si por alguna razón se llevó a cabo una escrituración de un inmueble ubicado en la zona restringida sin cumplir con el requisito del fideicomiso, la operación puede ser declarada nula y, por consecuencia, se deberán las partes restituir lo pagado y la propiedad. Incluso, las operaciones subsecuentes realizadas sobre el inmeuble (derechos reales que se constituyan, regímenes condominales, por ejemplo) pudieran ser objeto de litigio derivado de la nulidad absoluta de la primera transmisión que violó la prohibición constitucional.

En la notaría 210 ofrecemos servicios jurídicos de calidad, bilingües y conocedores de la cultura jurídica de los países anglosajones, lo que nos convierte en líderes en el ramo de fideicomisos inmobiliarios.

Estamos ubicados en Mazatlán, Sinaloa, pero ofrecemos servicios en todo México.

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