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Bancos y notarios atados, usuarios olvidados (Reforma Negocios, 26 abril 2017)

CaptureFernando García Sais

Notario Púbico 210 del Estado de Sinaloa

Miembro del Consejo del Colegio de Abogados Egresados del ITAM

@FGarciaSais

http://www.garciasais.com.mx

 

Los usuarios de servicios financieros que contratan con entidades bancarias créditos al consumo (créditos hipotecarios o, incluso empresarios que tramitan líneas de crédito) tienen siempre el derecho a elegir libremente a su notario.

Eso en teoría. La práctica es que dicha elección es una ilusión y los bancos imponen a su notario, lastimando severamente los derechos de los consumidores financieros y el proceso de competencia económica, por tratarse de una práctica anticompetitiva que lesiona a la economía nacional.

La falta de supervisión de las autoridades como la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, al Banco de México, a la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros y la Procuraduría Federal del Consumidor es evidente. La falta de actuación de la Comisión de Competencia Económica es la combinación perfecta. Todos saben, pero todos callan.

El crédito al consumo constituye una actividad financiera importante que amerita mayor atención de parte del Estado y de los órganos reguladores de la economía. Los usuarios de servicios financieros que adquieren créditos hipotecarios para cumplir con el sueño de su vida reciben servicios notariales en ocasiones de baja calidad, por efecto de las prácticas monopólicas y por abusos en las relaciones de consumo.

Las ventas atadas son una práctica monopólica relativa (en oposición a las absolutas) y consisten medularmente en condicionar el servicio (crédito bancario) a la adquisición de otro servicio (la utilización notario público impuesto por el banco). Generalmente la venta atada se acompaña de otra práctica ilícita: rehusarse a dar el crédito si el usuario rechaza el servicio notarial impuesto. Si el cliente menciona que quiere elegir a su notario de confianza, se le atemoriza en el sentido de que perderá el crédito (como si se tratara de un acto gracioso, gratuito). Como todos los bancos son iguales, las consecuencias son perversas.

Desde el punto de vista de la tutela del consumidor financiero, los consumidores tienen derecho a elegir libremente a sus proveedores. Cualquier servicio no solicitado debería ser gratuito (tal y como acontece con los envíos no solicitados y servicios adicionales impuestos) y los acreditados obligados a acudir a alguna notaría asignada por el banco deberían recibir gratuitamente sus escrituras. La lógica es simple: si el banco impone un servicio no solicitado, que lo pague.

Evidentemente se trata de una consecuencia lamentable producida por el origen ilícito de la práctica. Que el banco cubra los gastos (impuestos, derechos y honorarios) notariales sería una evidencia de la violación de la ley. Todos los frutos del árbol estarían viciados. Una práctica así sería inadmisible. Se pondría en riesgo, aún más, la legalidad de las operaciones.

 

Notarialmente, las escrituras nacen cuando en un acto jurídico ambas partes solicitan los servicios del notario y acuden libre y voluntariamente a crear el acto jurídico y el notario a darle forma. El notario no actúa de oficio. Si falta el consentimiento de una de las partes, como acontece con el acreditado que expresamente rechaza el servicio notarial impuesto, la escritura tiene un vicio de origen que puede conducir a su inexistencia jurídica por falta de consentimiento; esto es, de rogación. Ello es grave y de aplicarse en los tribunales sus consecuencias serían profundas.

Por si había alguna duda de la fortaleza de la Ley de Competencia Económica y la prohibición de las ventas atadas, para contrarrestar la práctica, el 10 de enero de 2014, se publicaron en el DOF reformas (la “reforma financiera”) y, entre otras, se modificó la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, y se adicionó el artículo 23 Bis para prohibir lo que ya estaba prohibido pero no se respetaba: las ventas atadas.

El artículo referido, en su primer párrafo, textualmente dice: “[a] las Entidades les estará prohibido condicionar la contratación de operaciones o servicios financieros a la contratación de otra operación o servicio.” Su elocuencia y claridad invitaron, en 2014, a los operadores jurídicos y económicos a pensar que se acabarían las ventas atadas, tal como ocurriría con la imposición de contratos de seguros en créditos automotrices, materia en la que habría que investigar si la reforma está dando buenos frutos.

La libertad de elección de los consumidores y usuarios es una premisa toral del sistema de mercado que la Constitución postula. Los bancos, como cualquier otro comerciante, están obligados a respetar la decisión de los consumidores, quienes tienen el derecho a elegir libremente a su notario de entre los que haya disponibles y estén autorizados por el Estado mexicano. No hacerlo así, contribuye a desplazar ilícitamente la demanda de servicios notariales afectando, además, el sano desarrollo de la institución del notariado.

Lamentablemente, parece que, ni los consumidores ni la institución del notariado son una prioridad de la agenda política y administrativa nacional. Quizá la Comisión Federal de Competencia con su autonomía constitucional pudiera realizar una investigación robusta que conduzca a la supresión de la práctica monopólica, junto con las sanciones económicas e inhabilitaciones previstas en la ley.

 

 

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Artículos Periódico Noroeste

Los extranjeros y los inmuebles (Noroeste, 7 oct 2016)

Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

Mazatlán.

 

http://www.garciasais.com.mx

 

¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en México? ¿Hay alguna diferencia entre si el inmueble está en la llamada zona restringida (fronteras y costas) o si lo está fuera de esa zona? ¿Pueden ser ejidatarios? ¿Pueden tener derechos como acreedores hipotecarios sobre bienes inmuebles? ¿Pueden ser titulares de usufructos sobre bienes inmuebles ubicados en las playas? ¿Una persona extranjera casada con un mexicano puede tener derechos sobre un inmueble comprendido dentro de la sociedad conyugal? ¿Una sociedad mercantil mexicana con socios extranjeros puede tener inmuebles en la zona restringida?

Más o menos esas son las dudas preliminares que cualquier extranjero puede tener en relación con inversiones inmobiliarias en México. Evidentemente, salvadas esas preguntas, el tema fiscal es el otro aspecto: que si vende la casa habitación, que si es residente fiscal, que si puede usar la exención dentro de los últimos tres años, que si debe tener RFC y CURP, que si lo recibe por herencia o donación qué efecto tiene, y así sucesivamente.

Aquí les dejo las respuestas, no porque sean verdades absolutas, sino porque es lo que la ley y la jurisprudencia mexicanas disponen.

Conforme a la Constitución, los extranjeros pueden ser dueños de bienes raíces (inmuebles y de cualquier otro derecho real: uso, usufructo, habitación, servidumbre, prenda e hipoteca, e incluso el de superficie) en el territorio nacional y que estén fuera de la zona restringida (100 km en las fronteras y 50 km en las costas), siempre y cuando acuerden con el Estado mexicano en considerarse mexicanos respecto de dichos bienes y renuncia a la protección de sus países (a ese pacto se le conoce como “Cláusula Calvo”, en honor del jurista y diplomático argentino Carlos Calvo).

De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera, en la zona restringida, los extranjeros únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios), dado que la propiedad la adquiere el fiduciario (un banco) previa autorización administrativa de la Cancillería.

Cabe apuntar que los extranjeros no pueden adquirir parcelas ejidales ni ningún derecho sobre inmuebles ejidales, dado que la Ley Agraria les prohíbe ser ejidatarios.

Respecto de si pueden tener derechos como acreedores hipotecarios, aunque no hay unanimidad en el foro, me inclino por la idea de que sí pueden dado que la propiedad del bien inmueble objeto de garantía aún no forma parte de su patrimonio, lo que acontecerá una vez que el crédito sea impagado y se ejecute, debiéndose constituir hasta entonces el fideicomiso respectivo, si el inmueble está en la zona restringida.

El usufructo, como derecho real y temporal de disfrutar las cosas ajenas, por definición no transmite el dominio directo, sólo el uso y el disfrute (donde surge la diferencia con el derecho real de propiedad), quedando en el nudo propietario el derecho de disponer (enajenar). Parecería que, atentos a la prohibición constitucional, los extranjeros sí podrían adquirir el usufructo de una casa en la playa, sin embargo “curiosamente” la Ley de Inversión Extranjera (yendo más allá que la Constitución) establece que sólo mediante fideicomiso podrán los extranjeros aprovecharse y utilizar dichos inmuebles.

En el caso de inmuebles afectos a la sociedad conyugal, por disposición de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (Tesis: 1a./J. 49/2005), el extranjero deberá suscribir la Cláusula Calvo y, de ser el caso, constituir un fideicomiso hasta que el notario “protocolice el acto mediante el cual el extranjero adquiera el dominio directo de los bienes inmuebles, ya sea por efecto de la liquidación de la sociedad o de la adjudicación por efecto de la herencia, es decir, al tiempo en que el acto traslativo de dominio en lo individual deba perfeccionarse […]”.

El último caso es de las empresas mexicanas con inversión extranjera, quedan sujetas a la discrecionalidad administrativa del Poder Ejecutivo Federal, por conducto de la Cancillería, para autorizarles adquirir bienes inmuebles para fines no residenciales; esto es, comerciales, para desarrollar el objeto social de la empresa (hotelería, naves industriales, centro comerciales, desarrollos turísticos que no incluyan fines residenciales, marinas, muelles, establecimientos para la producción agropecuaria, silvícola, forestal, etc.).

Los notarios debemos socializar el conocimiento y hacerlo asequible a la comunidad. Espero que, en el futuro cercano, los gremios se sensibilicen y participen más activamente por una cultura en la que se transfiera el conocimiento, sin costos ni barreras.

 

 

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Artículos Periódico Reforma, Uncategorized

viernes 13

Fernando García Sais (1 febrero 2016)

A finales de diciembre de 2015, el Senado aprobó una iniciativa que pretende revolucionar el Derecho de Sociedades Mercantiles, al permitir -y creo que esto es lo más trascendente- la creación de las llamadas “one man/woman company”; esto es, la formación de una persona moral, con personalidad jurídica y patrimonio propios, con un solo accionista. Todo un cambio de paradigma en nuestra anquilosada concepción de la empresa y del “emprendedurismo”.

El dictamen del Senado del pasado 9 de diciembre es elocuente respecto de esos propósitos. Se puede pensar que se trata de un trasplante legislativo, ciertamente tropicalizado, para incorporar las llamadas “sociedades por acciones simplificadas”, siguiendo la tendencia internacional marcada por las legislaciones modelo en el tema: la norteamericana sobre sociedades de personas y de responsabilidad limitada; y la francesa, sobre la “societé par actions simplifiée”.

En el caso de EU, surgió como una respuesta para evitar la doble tributación de las sociedades de capital, pero que terminó flexibilizando sus reglas para facilidad empresarial, lo que -esto último- se persiguió expresamente en el caso francés: permitir al empresario elegir el contenido de su contrato social es un gran atractivo e incentivo.

Sin duda, si México da el paso a permitir este tipo de sociedades, revolucionará el sistema estancado desde 1934, sumándose a la experiencia internacional referida así como a la de Chile, Brasil, Colombia y Reino Unido (Limited Liability Partnership Act de 20 de julio de 2000).

Empero, el dictamen que comento, merece ser motivo de una análisis más amplio y más profundo por parte de los diversos sectores involucrados, pasando sin lugar a duda por el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, para poder desarrollar de manera conjunta, Congreso y Notarios, un vehículo normativo que logre proporcionar a los empresarios incentivos para desarrollar negocios de forma legal, ordenada y simplificada.

Cierto es que, según ha reportado la prensa nacional y las redes sociales, no existe hoy un consenso sobre los beneficios generales que traerá este innovador diseño legislativo, entre los que podemos señalar la simplificación de trámites, el uso de la tecnología, la eliminación del pago de derechos (una especie de subsidio con cargo a los contribuyentes), la estructura flexible del capital -al no tenerse que suscribir y pagar al momento de la constitución- y, primordialmente, la limitación de la responsabilidad del accionista permitiéndole blindar el patrimonio de su familia, diferenciando el patrimonio empresarial del familiar.

De la revisión del dictamen, observo, sin embargo algunos temas que merecen un debate: la prohibición de ser socio de una SAS si ya se es socio de otra sociedad mercantil, parece que trastoca la libertad de empresa y el derecho a asociarse; la limitación de los ingresos anuales totales a 5 millones de pesos, carece de sentido empresarial: la idea es hacer negocios no limitarlos. No tiene sentido permitir al empresario individual crear una empresa para que luego tenga que invitar a nuevos socios y transformar la SAS en otra sociedad mercantil.

No permitir que se emitan acciones con derechos diferentes (acciones especiales) implica atarse al viejo régimen de “igualdad para todos los socios”: debe abrirse la puerta para permitir la emisión de títulos de diversas modalidades (convertibles en acciones, con dividendo preferente, sin derecho a voto y con dividendo fijo).

El dictamen se decanta por la idea de que para cualquier conflicto intrasocietario o de los accionistas con terceros se acudirá, salvo pacto en contrario en los estatutos, a los medios alternativos de resolución controversias (ADR´s o MAC´S). Es decir, de aprobarse, el legislador estaría prefiriendo un método de acceso a la justicia en detrimento de otro, que aunque pueda calificarse axiológicamente como más bondadoso, eficiente y económico, la decisión del ejercicio del llamado derecho de acción pertenece a las partes.

Con lo anterior, no paso por alto que algunos tribunales federales, incluyendo a la Suprema Corte de Justicia han considerado que los MAC´S se ubican en “un mismo plano constitucional y con la misma dignidad y tienen como objeto, idéntica finalidad, que es, resolver los diferendos entre los sujetos que se encuentren bajo el imperio de la ley en el Estado Mexicano” (III.2o.C.6 K (10a).

Un aspecto positivo de la reforma propuesta es que favorece mitigar el fenómeno conocido como la “dictadura de la minoría” que se presenta cuando la norma exige unanimidad para actuar. En el caso del dictamen, al requerirse mayoría de votos para las modificaciones estatutarias y en general para todas las resoluciones de la asamblea de accionistas, previene oposiciones irrestrictas (legítimas o no).

Finalmente, un aspecto que se debe considerar en los debates es la viabilidad de que la SAS pueda financiarse con el ahorro privado a través de la Bolsa de Valores, lo que implicaría una revisión exhaustiva de la Ley del Mercado de Valores.

Esperemos que la Cámara de Diputados haga una revisión de las experiencias internacionales, convoque a los más grandes expertos, nacionales e internacionales, y logre llegar a un buen producto normativo que contribuya a la generación de negocios, empleos e ingresos, que se traduzca en incrementar el bienestar social.

El autor es Notario Público 210 de Sinaloa

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Cláusulas abusivas y ventaja empresarial

Fernando García Sais

Una de las herramientas torales en materia de protección (contractual) de los consumidores es la relacionada con la regulación de las cláusulas abusivas en la medida que, en caso de que se incluyan en un contrato –típicamente de adhesión— se deben tener por no puestas (en perjuicio de los consumidores).

Sin embargo, dicha regla (la de tener a las cláusulas abusivas por no puestas) no opera de manera automática una vez que la cláusula es detectada por la autoridad administrativa (Profeco). Para que una disposición contractual sea expulsada mediante dicha figura se requiere que la autoridad inicie un procedimiento por infracciones a la ley –con oportunidad de audiencia, defensa y prueba del empresario—.

Si bien es cierto que el procedimiento por infracciones a la ley previsto en la ley Federal de Protección al Consumidor es relativamente ágil (hecha la notificación de la Profeco al presunto infractor, éste tiene 10 días hábiles para probar y defenderse. Si no dice nada, se resuelve con los elementos de convicción que obren en el expediente. Concluido dicho plazo, se le otorgan dos días más para presentar sus alegatos. La Profeco resuelve dentro de los 15 días siguientes) lo cierto es que tras la resolución administrativa vienen una serie de impugnaciones ordinarias hasta llegar al juicio de amparo, con lo que el efecto de la “nulidad relativa” de la cláusula abusiva puede postergarse un poco (unos años).

Adicionalmente debemos contemplar el lapso que transcurre entre que se el empresario introduce al mercado su cláusula abusiva y entre que la autoridad lo descubre, de oficio o por denuncia. Descubierta la cláusula por parte de la autoridad, infinidad de burocracias internas tienen que ocurrir hasta que se decide iniciar el mencionado procedimiento administrativo sancionador, para eventualmente concluir con una resolución que expulse a la cláusula controvertida del contrato.

Este tipo de resoluciones administrativas, por cierto, tienen la naturaleza de ser “colectivas” por sus efectos. Se eliminan erga omnes, por lo que ningún consumidor se verá afectado por ella, a pesar de haberla suscrito. Habría que ver cómo la autoridad administrativa se cerciora que la empresa sancionada elimine la cláusula de todos los contratos ya firmados, notificándoles a los consumidores y explicándole las consecuencias (todas) que se deriven de esa modificación contractual impuesta por el Estado.

El sistema de cláusulas abusivas que se sigue en México, es de números cerrados (clausus).

La creatividad para abusar del consumidor es grande. Parecería que la elección del legislador de un sistema de cláusulas abusivas cerrado es perjudicial para el consumidor. Debería avanzarse en el ámbito legislativo para incluir prohibiciones generales y prohibiciones por sectores y actividades económicas, todo ello junto con principios generales (como el de la buena fe, el favor libertatis y el de la interpretación contra proferentem, el principio de conservación del contrato, y el principio pro consumatore).

Así, con base en los principios de la LFPC sería posible determinar el carácter abusivo de las cláusulas que imponen cargas al consumidor para rechazar servicios adicionales no solicitados. Las reglas por defecto que afecten los intereses de los consumidores deben reputarse como abusivas, por un principio de buena fe contractual.

La jurisprudencia del Poder Judicial de la Federación contiene importantes criterios al respecto. Sugiero consultarlos. Una relación de ellos en mi “Jurisprudencia del Consumidor”, Tirant Lo Blanch/ITAM, 2012.

El artículo 90 ex LFPC dispone que:

No serán válidas y se tendrán por no puestas las siguientes cláusulas de los contratos de adhesión ni se inscribirán en el registro cuando:

  1. Permitan al proveedor modificar unilateralmente el contenido del contrato, o sustraerse unilateralmente de sus obligaciones;
  1. Liberen al proveedor de su responsabilidad civil, excepto cuando el consumidor incumpla el contrato;

III. Trasladen al consumidor o a un tercero que no sea parte del contrato la responsabilidad civil del proveedor;

  1. Prevengan términos de prescripción inferiores a los legales;
  1. Prescriban el cumplimiento de ciertas formalidades para la procedencia de las acciones que se promuevan contra el proveedor; y
  1. Obliguen al consumidor a renunciar a la protección de esta ley o lo sometan a la competencia de tribunales extranjeros.”
  1. Obliguen al consumidor a renunciar a la protección de esta ley o lo sometan a la competencia de tribunales extranjeros.”
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Morirse en octubre (Noroeste, 28 agosto 2019)

 

Dr. Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

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El programa federal del “mes del testamento” que nació en el 2003 sigue vivo. Su legado es la clara promoción de la cultura de no dejar problemas. Las estadísticas de los distintos estados de la república así lo demuestran. La población, en general, acude a las notarías en septiembre a dejar todo en orden. Ello se facilita bajando los costos de los aranceles, mediante un convenio que cada entidad debe firmar con los notarios, y ampliando los horarios de atención. En la ciudad de México, durante este mes se llegan a realizar cerca de la mitad de testamentos que en todo el resto del año. El éxito en el incremento del número de testamentos es evidente.

A casi veinte años del programa, uno de los principales retos que el notariado nacional tiene en frente es el de lograr que las clases medias y bajas tengan un acceso efectivo a las notarías. Cierto es que para las clases más acomodadas, bajar el costo implica incentivar que se postergue acudir al notario y esperar al mes de septiembre. Me parece que ese incentivo puede ser perverso y convertirse en un dulce envenenado. Para quien tiene recursos económicos el mes del testamento no debería ser un instrumento a bajo costo, debe reservarse para los más pobres. Incluso debe ampliarse para darle mayor cobertura y accesibilidad.

También es verdad que los más pobres ni en septiembre pueden acudir a las notarías. Evidentemente existen barreras como el arancel y otros costos que, a los más necesitados, se les traduce en una imposibilidad. Las notarías no pueden atender a todos y es probable que exista, sin querer, algún tipo de discriminación en el servicio.

En Sinaloa para el 2019 se ha difundido que el costo será de mil pesos si se cuenta con el estudio socioeconómico que el DIF practicó para evaluar la condición de pobreza. Si no califica como “pobreza extrema” o miseria (después de trabajar toda su vida con un salario mínimo indigno), se puede solicitar al notario dé el precio de dos mil pesos. Si eres pobre, muere en octubre. Así, podrás dictar tu testamento ante el notario público de tu elección. Si eres rico, espérate a septiembre, y el resto gástalo en Las Vegas, quítale el lugar a alguien que lo necesita más que tú.

Tampoco es para hacer dramas: morirse sin testamento tiene una solución legal. La ley prevé qué va a pasar con tus bienes. Nadie sabe para quien trabaja, cierto. Todo se dividirá entre tu esposa e hijos, si los hubiere. Si no, hay que buscar al pariente más cercano que resulte ser el “ganón”. A su falta, como no puede haber bienes sin dueño, todo se va a la Beneficencia Pública del estado.

Las notarías de todo el país se vuelcan a atender así, la ambiciosa campaña del mes del testamento, mediante la elaboración en su mayoría de “testamentos universales” en los que no hay disposiciones particulares, sino que se dispone que todo el patrimonio se reparta entre los herederos designados al momento. Puede pasar que, aprovechándose del programa de descuentos, para pagar la tasa arancelaria preferente, algún testador busque dictar legados, usufructos, rentas vitalicias, donación de órganos, reconocimientos de hijos, nombramiento de tutores, etc., y otras complejas disposiciones mortis causa.

En un nuevo enfoque del mes del testamento dirigido a las clases sociales más vulnerables, las notarías “más productivas” que atienden a mayor número de clientes o celebran operaciones económicamente más representativas, deberían tener una mayor participación en el otorgamiento de testamentos a bajo costo y si se sobrepasa cierto umbral, se deberían canalizar directamente programas gratuitos de testamentos.

 

Fuera del “mes del testamento” el más económico, el más sencillo de hacer, el más corto, tiene un costo de $6,486.29 que atendiendo a su complejidad puede alcanzar hasta $32,400.17. Pudiera pensarse que es mucho dinero. Hay quienes consideran que no lo es tanto, dado que el instrumento público sirve para transmitir de manera ordenada y efectiva la riqueza patrimonial tras la muerte. Si comparamos con el costo de morirse sin testamento (intestado), el testamento sigue siendo un instrumento competitivo. Diseñar y disciplinar la sucesión por seis mil pesos (que es lo que la mayoría paga) no parece un gasto imposible, bueno salvo para los pobres.

La realidad es que morirse sale caro y morirse sin testamento también. Llevar un juicio sucesorio implicará tiempo, dinero y esfuerzo y, paralelamente, pudieran existir tensiones entre los herederos generándose en alguna vez rompimientos familiares severos.

Si el notariado público en México implica la prestación de un servicio de interés social que se corresponde, además, con una función pública del Estado, que como sabemos la deposita en personas que reúnen ciertas características, el mes del testamento debería reformularse para que los más vulnerables logren pasar las barreras apuntadas.

Otra alternativa es potencializar el uso del testamento ológrafo, impulsando que aspirantes a notario den (buenas) asesorías a los testadores. Lo mismo respecto del testamento público simplificado que pudiera incluirse en las escrituras de adquisición de todo tipo de inmuebles. Sobre estos testamentos escribiré en otra ocasión.

 

Artículos Periódico Noroeste

Ontología Profesional (Noroeste, 18 mayo 2019)

Ontología profesional

A mis maestros

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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En mis 20 años de ejercicio profesional como Abogado he tenido la oportunidad de conocer muchos, cientos quizá, de jóvenes, hombres y mujeres, que acuden a solicitar una oportunidad laboral o me piden un consejo académico o profesional. Aproximadamente el 10% de ese total hoy son profesionistas exitosos con familias felices.

Del resto, puedo decir que, lo mismo en el sector gobierno que en el sector privado, la nota característica que marca a esa generalidad es la ausencia de claridad respecto de un propósito en la vida como profesionistas, como empresarios y como miembros de una familia.

Dejando de lado los conocimientos adquiridos durante la carrera que, ciertamente deben ser muchos y sólidos (de lo contrario, la verdadera carrera la que se inicia al graduarse será en profunda desventaja), resulta inquietante la ausencia de planes de vida claros, de propósitos profesionales contundentes, fuera de obtener ingresos, ganar dinero, ser rico.

Con quienes he tenido el honor de dialogar, a manera de tutoría, les he insistido en la importancia de definir y de decidir el para qué de su profesión. Salir de casa contento y regresar satisfecho debe ser la meta. La satisfacción es una bolsa a la que, aparentemente, le caben muchos ingredientes; sin embargo, la verdadera lista es muy reducida.

Ganar el dinero indispensable para ser feliz, realizar tareas que impacten positivamente a los demás, aprender constantemente de los colegas, enfrentar retos y superarlos, contribuir con otros en algo (dele Usted el contenido a “algo”, sea creativo por favor), y por qué no: ser reconocido por los logros alcanzados, constituyen algunos elementos esenciales para regresar a casa plenos a convivir con nuestras parejas e hijos y para desarrollar actividades excitantes, estimulantes e impactantes con ellos.

A la postre, dichos hábitos favorecen la formación de un círculo virtuoso: los hijos reproducen ese modelo o esquema y en el largo plazo se edifican familias más plenas y más felices, con profesionistas que cumplen con una clara función.

Hacer jugosos negocios y cobrar comisiones y honorarios jamás producirá el mismo nivel de satisfacción que la más permanente y estable felicidad que produce una vida plena con los pies en la tierra. Pisar bien la tierra nos hará medir nuestra vida, no en dinero, sino en lo largo de la lista de las personas a quienes se ha ayudado a ser mejores, puesto que el que ayuda tiene una alta autoestima y quiere para los otros lo mismo.

Quienes han estudiado en universidades de alto nivel académico, como en mi caso el ITAM, la UNAM o la Pompeu Fabra, adquieren conocimiento de gente extraordinaria; al egresar el trato cotidiano es con gente ordinaria; sin embargo, no debe perderse la oportunidad de aprender de ellos también.

Perderse en la ruta del dinero sin importar violar la ley o lastimar a alguien es equivalente a quien decide ser infiel en su relación matrimonial. Hacerlo excepcionalmente (“qué tanto es tantito”, se dice) producirá que se convierta en una decisión rutinaria que irradiará efectos a los hijos y a la sociedad. No se buscan santos, se busca gente normal. La gente normal comete infracciones menores no delitos mayores ni aplica la deshonestidad como forma de vida.

Por ello, es fundamental que los jóvenes profesionistas (y empresarios) le dediquen tiempo a reflexionar en torno a qué desean, a su plan de vida, a los porqués y, quizá, con algo de soberbia piensen cómo serán recordados cuando se mueran. En una sociedad con valores cristianos como la nuestra, me parece que el criterio de medición en el más allá, sería sin duda en los términos anotados, no en que tan ricos fuimos.

 

 

Artículos Periódico Noroeste

Mazatlán de la ciudadanía (Noroeste, 23 mayo 2019)

Dr. Fernando García Sais

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Notario 210

 

Los retos del desarrollo urbano imponen la necesidad de que se elaboren políticas públicas que coadyuven a garantizar el llamado “Derecho a la Ciudad” como una expresión de un deseo colectivo de una urbe más justa, inclusiva y democrática.

Si bien, me parece, no estamos en presencia de un proceso consolidado de “gentrificación”, sino en su caso incipiente (más parecido a la “turistificación”), lo cierto es que el aumento de la demanda de inmuebles para usos, primordialmente, multifamiliares y comerciales, encuentra oferentes de ese tipo de bienes que, con base en la regulación vigente, desarrollan sus actividades empresariales tuteladas por la libertad de empresa que nuestra Constitución postula.

La dinámica del mercado inmobiliario propicia que la administración municipal revise y ajuste la suficiencia de servicios públicos para no inhibir la inversión y para que una vez llevada a cabo y que los consumidores de vivienda adquieren su inmueble encuentren una ciudad que presta servicios de manera asequible.

El tradicional derecho a la vivienda digna con todas sus manifestaciones constitucionales se ve, ahora, transformado o complementado con el derecho a la ciudad. Éste impone una necesidad de actuación colectiva transformadora sobre el espacio urbano común, sobre el ágora (aquel espacio que en la Grecia antigua lo constituía los bienes de uso común).

Desde el punto de vista financiero, nuestro derecho ha ido incorporando herramientas que permiten a los empresarios obtener apalancamiento para satisfacer el crecimiento exponencial de la demanda, particularmente acentuada a partir de la apertura de la carretera Mazatlán-Durango, como puede ser a través de las llamadas SAPI´s o de la economía colaborativa o crowfunding.

Dichos procesos de demanda-oferta, desarrollo inmobiliario, acompañamiento de la inversión pública y utilización racional del medio ambiente viene acompañada de conciliar intereses de sectores de la ciudadanía que, en el caso de la gentrificación, se ven desplazados por una nueva oleada de vecinos con otras capacidades económicas y quizá con otros parámetros socioculturales.

La utilización de las calles, avenidas y parques que han tenido ciertas peculiaridades, comienzan a transformarse como ha pasado en urbes de otras ciudades de América Latina y Europa, donde los hábitos citadinos se dibujan en torno al gusto por caminar las ciudades, la utilización de los camellones y de los parques para la convivencia de amigos, familias o el acompañamiento de mascotas, la presencia de restaurantes locales con cocineros locales, artistas y comercios innovadores que satisfacen también las demandas de esos nuevos nichos de mercado.

En suma, si Mazatlán es de la ciudadanía, más nos vale que diseñemos buenas leyes, inteligentemente pensadas para conciliar los eventuales intereses en conflictos y canalizar las necesidades de demanda de bienes raíces de manera adecuada. No vaya a ser que otros destinos sí sepan hacer la tarea y nosotros veamos como la oportunidad pasó frente a nuestros ojos.

La creación de empleos, el bienestar de las familias y la paz y tranquilidad de las colonias, barrios y fraccionamientos no constituyen elementos que naturalmente deban entrar en conflicto. Los ciudadanos debemos, juntos, construir acuerdos y lograr orden. A las autoridades les toca ser profesionales y tener la altura de miras para acompañar a los ciudadanos.

 

 

 

 

Artículos Periódico Noroeste

¿Responsabilizar al mensajero? (Noroeste, 25 de mayo 2009)

 

A los periodistas valientes y honestos

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

 

En un régimen constitucional de derecho como el mexicano, la libre circulación de ideas fortalece a la democracia participativa y permite que los ciudadanos y las personas en general tengan más y mejor información de su entorno político, económico, social, cultural, etc.

 

La libertad de expresión y el derecho a la información comparten esa peculiaridad de interdependencia. Mientras más amplio sea el primero, más sólido será el segundo. Claro, habida cuenta de que hay que cuidar los límites constitucionales del ejercicio de la libertad de expresión.

 

El artículo 6º de la Constitución mexicana regula los alcances y límites del derecho a expresarse y, la jurisprudencia del Poder Judicial de la Federación, lo ha ido delimitando y explicitando.

 

Por cierto, hay un libro coordinado por el doctor José Ramón Cossío Díaz, intitulado “La Libertad de Expresión en las Sentencias de la Suprema Corte de Justicia” (Ed. Tirant Lo Blanch, 2014) que vale la pena leer para documentarse ampliamente. Forma parte de la exitosa colección, de la que formo parte dentro del Comité Editorial, “La práctica del Derecho en México”, que integra más de 30 libros sobre temas relevantes.

 

Volviendo a lo que nos ocupa, la Constitución dispone que “la manifestación de las ideas no será objeto de ninguna inquisición judicial o administrativa, sino en el caso de que ataque a la moral, la vida privada o los derechos de terceros, provoque algún delito, o perturbe el orden público”. Los precedentes de la Suprema Corte han interpretado lo anterior en los siguientes términos, sigo fundamentalmente el de la Tesis: 1a. CCCXXII/2018 (10a.):

 

  1. 1. Un “reportaje neutral” es una manifestación de información que el medio de comunicación realiza y da cuenta “de manera exacta e imparcial de declaraciones o afirmaciones de terceros” cuyo contenido sea de interés público. A pesar de que la información dada por el tercero sea falsa, el medio debe ser eximido de responsabilidad civil.

 

  1. Debe ponderarse que el reportaje pretende informar un hecho noticiable en sí mismo; esto es, el hecho de que un tercero ha realizado una declaración con cierto contenido.

 

  1. El medio de comunicación o periodista se limita a transcribir la declaración noticiable realizada por otro, por lo que no la presenta como propia.

 

  1. Responsabilizar a los periodistas y medios de comunicación por transcribir declaraciones noticiables de terceros sería una limitación injustificada del derecho a la información cuyo recipiendario somos todos los ciudadanos.

 

En efecto, si la Ley de Leyes dice que toda persona tiene derecho al libre acceso a información plural y oportuna, así como a buscar, recibir y difundir información e ideas de toda índole por cualquier medio de expresión, debemos fortalecer los derechos de los periodistas y cuidar por que su ejercicio sea seguro y permitirles el acceso a los mecanismos de protección más amplios posibles para que ejerzan su derecho a expresarse.

 

Artículos Periódico Noroeste

Edificios ruinosos y visión de Estado (Noroeste, 1 junio 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

www.garciasais.com.mx

Es un principio general del Derecho el que nadie debe dañar a otros. Se complementa con la regla de que el que daña paga. Así, el ordenamiento jurídico dispensa de un seguro general frente a los daños.

En los últimos años, a merced del desarrollo inmobiliario a la mazatleca (en donde todos se pelean entre sí) algunos astutos empresarios –jóvenes en su mayoría— han apostado a la adquisición de inmuebles cuyas construcciones dieron su vida útil. Este proceso debe ser no solo aplaudido sino incentivado por la autoridad que debe acompañar al inversionista para mejorar el entorno urbano minimizando la existencia de potencialidades dañosas como los edificios ruinosos, que además de la contaminación visual y de los posibles daños a los vecinos o transeúntes producen otros trastornos sociales como la vagancia.

La propiedad privada como derecho constitucional amerita toda la protección ya que constituye la primera piedra del desarrollo económico y de la inversión. De ahí la trascendencia de blindarla frente a expropiaciones indebidas, incluso frente al propio Estado. La seguridad jurídica de la propiedad es otro ingrediente que habilita el camino para la llegada de inversión. Nadie invierte en un inmueble si no hay certeza respecto de quién es el propietario y respecto de qué se puede hacer con él. La proliferación de mantas colocadas por particulares no es positiva para recibir a la inversión, es disuasiva.

La regulación no debe ser un campo minado ni debe dar espacio para la corrupción. La vigencia de los planes y programas de desarrollo urbano constituyen una garantía de certeza para la inversión. El proceso de elaboración de dichas normas debe seguir el camino adecuado para evitar su inconstitucionalidad. La autoridad será imputada y deberá asumir el costo si ese proceso sale mal. Los empresarios son refractarios a la incertidumbre y los ciudadanos, en general, a la corrupción.

Para un propietario, en ciertas condiciones y circunstancias –como la edad, la situación de retiro, las condiciones precarias de su economía— invertir en reparar un edificio ruinoso puede ser un mal negocio. No hacerlo puede acarrear consecuencias para terceros, incluyendo la muerte y otros daños patrimoniales relevantes. Si un tercero, experto en el negocio inmobiliario, adquiere el inmueble y lo transforma, los costos sociales disminuyen. La ciudad gana.

El Estado tiene una serie de dependencias con competencia transversal en el tema inmobiliario. La falta de sincronización entre ellas es más que palmaria. Por un lado, por mencionar al Centro Histórico, tenemos al INAH que no ha podido materializar una política pública seria para conservar el patrimonio histórico; propiciando el abandono y ruina de muchos inmuebles. Quienes han logrado rescatar sus fincas son los propietarios con ingentes esfuerzos y en contra de la inercia corrupta.

El Ayuntamiento debería mostrar su autonomía e independencia y no supeditarse al capricho discrecional de funcionarios, colegios, abogados, opinadores públicos (que hoy pululan en las redes sociales) sin talento ni visión. La socialización de los programas de desarrollo urbano es imprescindible, pero la visión de Estado, también.

Artículos Periódico Noroeste

Estacionamientos, ¿mínimos o máximos? (Noroeste, 5 junio 2019)

 

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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Los reglamentos de construcción, cuya facultad legislativa corresponde a los ayuntamientos son ordenamientos jurídicos de aplicación general y de observancia obligatoria dentro del ámbito territorial del municipio en cuestión.

En Mazatlán, el Reglamento de Construcción vigente tiene fecha de 3 de agosto de 2001. Como todo cambio normativo, se prevé un régimen de transición que no está exento a problemas jurídicos derivado de contradicciones fácticas entre los derechos adquiridos, lagunas legales y retroactividad, cuestiones técnicas que deben ser agudamente analizadas en la etapa pre-legislativa y legislativa. De lo contrario, surgen juicios y demandas alegando su inconstitucionalidad.

El esfuerzo que representa la elaboración de un documento normativo es ingente. En la parte considerativa, a manera de exposición de motivos, queda plasmada la ideología del reformador (“modificaciones que se realizan de acuerdo a (sic) las necesidades que se presentan con el devenir del tiempo”), los problemas que pretende solucionar, el rumbo al que busca dirigir la materia de la regulación, las lagunas jurídicas que se han presentado (no dice nada respecto de ambigüedades, vaguedades, contradicciones o tautologías), los esfuerzos de derecho comparado realizados para producir al nuevo cuerpo normativo (si bien se dice que se consultaron leyes de otros municipios, no dice cuáles); las instituciones privadas o públicas que participaron en el proceso pre-legislativo (solamente dice que participaron “organismos institucionales, dependencias oficiales y asociaciones civiles profesionales, relacionadas con la Construcción, el Diseño Arquitectónico, la Ingeniería, la Planeación Urbana, la Ecología y los Asuntos Jurídicos”, sin explicitar cuáles son esas entidades, lo que debió hacerse para conocer su solvencia y estatura profesional).

En lo que respecta al tema de los estacionamientos, la regulación está centralizada en el artículo 120 y en las Especificaciones Técnicas del artículo 225 (que es un terrorismo normativo por la inadecuada organización y redacción). La política pública se basa en un requerimiento mínimo de cajones de acuerdo con la tipología de las edificaciones y la magnitud del inmueble en metros cuadrados. Ejemplificativamente, en el inciso A de la fracción I del artículo 120, regula la tipología (unifamiliar, plurifamiliar con elevador y sin elevador, servicios, comercios, etc.) y establece un “número mínimo de cajones”.

Así, tratándose de habitación unifamiliar de hasta 120m2, un estacionamiento por vivienda. De 120m2 a 250m2, dos estacionamientos por vivienda; de más de 250m2, tres estacionamientos, como mínimo, insisto “mínimo”. En el caso de departamentos sin elevador de 120m2 a 250m2, dos estacionamientos “por vivienda”; tres estacionamientos “por vivienda” si el departamento es de más de 250m2.

¿Son muchos o pocos? Todo dependerá de las necesidades de quien resida en esas viviendas y especialmente a la luz de las políticas públicas de transporte. ¿Es correcto que el Reglamento exija un mínimo de espacios de estacionamiento o, debe por el contrario, exigir un máximo de metros cuadrados destinados para depositar vehículos? Ésta segunda interrogante me parece más interesante y de urgente atención por parte de las autoridades.

Estoy convencido de que exigir un número mínimo de cajones de estacionamientos es erróneo y es el enemigo de la preservación del medio ambiente. La regulación transfiere los costos a los ciudadanos, que ven en sus ciudades congestionamientos viales y problemas de salud, así como pérdida de la productividad. La regulación inteligentemente diseñada incentiva a mejores hábitos, no a peores. Desde las finanzas públicas, hacer pagar más a quien quiera más estacionamientos es la mejor regla que produce ingresos suficientes y desincentiva el uso irrestricto del coche.

Según el Instituto Mexicano para la Competitividad A.C. (IMCO) en un estudio sobre el particular, intitulado “El peso de los estacionamientos”, visible en https://imco.org.mx/competitividad/el-peso-de-los-estacionamientos/, se debe transitar hacia la eliminación de un mínimo de cajones para las nuevas construcciones y cambiarlo por un límite máximo, y en caso de que los desarrolladores deseen más cajones, deben aportar recursos al municipio para mitigar los efectos del uso de los coches. El consumidor que quiera un cajón de estacionamiento debe pagar por él un precio mayor y el excedente terminará en el erario para inversión pública que mitigue los efectos del transporte privado.

Lo anterior es más que evidente a la luz de las actuales problemáticas urbanas (contaminación, mala calidad del aire, tránsito vehicular congestionable) y tendencias del desarrollo que se preocupan más por la calidad de vida de los ciudadanos (mejorar la salud y la productividad de las personas) que por incentivar el uso de los vehículos motorizados. Complementariamente, la utilización de la propiedad privada debe privilegiar el uso para las personas más que para los coches y el Estado debe destinar recursos para incentivar el uso del transporte público y de medios alternos como la bicicleta.