Artículos Periódico Noroeste

Los extranjeros y los inmuebles (Noroeste, 7 oct 2016)

Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

Mazatlán.

 

http://www.garciasais.com.mx

 

¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en México? ¿Hay alguna diferencia entre si el inmueble está en la llamada zona restringida (fronteras y costas) o si lo está fuera de esa zona? ¿Pueden ser ejidatarios? ¿Pueden tener derechos como acreedores hipotecarios sobre bienes inmuebles? ¿Pueden ser titulares de usufructos sobre bienes inmuebles ubicados en las playas? ¿Una persona extranjera casada con un mexicano puede tener derechos sobre un inmueble comprendido dentro de la sociedad conyugal? ¿Una sociedad mercantil mexicana con socios extranjeros puede tener inmuebles en la zona restringida?

Más o menos esas son las dudas preliminares que cualquier extranjero puede tener en relación con inversiones inmobiliarias en México. Evidentemente, salvadas esas preguntas, el tema fiscal es el otro aspecto: que si vende la casa habitación, que si es residente fiscal, que si puede usar la exención dentro de los últimos tres años, que si debe tener RFC y CURP, que si lo recibe por herencia o donación qué efecto tiene, y así sucesivamente.

Aquí les dejo las respuestas, no porque sean verdades absolutas, sino porque es lo que la ley y la jurisprudencia mexicanas disponen.

Conforme a la Constitución, los extranjeros pueden ser dueños de bienes raíces (inmuebles y de cualquier otro derecho real: uso, usufructo, habitación, servidumbre, prenda e hipoteca, e incluso el de superficie) en el territorio nacional y que estén fuera de la zona restringida (100 km en las fronteras y 50 km en las costas), siempre y cuando acuerden con el Estado mexicano en considerarse mexicanos respecto de dichos bienes y renuncia a la protección de sus países (a ese pacto se le conoce como “Cláusula Calvo”, en honor del jurista y diplomático argentino Carlos Calvo).

De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera, en la zona restringida, los extranjeros únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios), dado que la propiedad la adquiere el fiduciario (un banco) previa autorización administrativa de la Cancillería.

Cabe apuntar que los extranjeros no pueden adquirir parcelas ejidales ni ningún derecho sobre inmuebles ejidales, dado que la Ley Agraria les prohíbe ser ejidatarios.

Respecto de si pueden tener derechos como acreedores hipotecarios, aunque no hay unanimidad en el foro, me inclino por la idea de que sí pueden dado que la propiedad del bien inmueble objeto de garantía aún no forma parte de su patrimonio, lo que acontecerá una vez que el crédito sea impagado y se ejecute, debiéndose constituir hasta entonces el fideicomiso respectivo, si el inmueble está en la zona restringida.

El usufructo, como derecho real y temporal de disfrutar las cosas ajenas, por definición no transmite el dominio directo, sólo el uso y el disfrute (donde surge la diferencia con el derecho real de propiedad), quedando en el nudo propietario el derecho de disponer (enajenar). Parecería que, atentos a la prohibición constitucional, los extranjeros sí podrían adquirir el usufructo de una casa en la playa, sin embargo “curiosamente” la Ley de Inversión Extranjera (yendo más allá que la Constitución) establece que sólo mediante fideicomiso podrán los extranjeros aprovecharse y utilizar dichos inmuebles.

En el caso de inmuebles afectos a la sociedad conyugal, por disposición de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (Tesis: 1a./J. 49/2005), el extranjero deberá suscribir la Cláusula Calvo y, de ser el caso, constituir un fideicomiso hasta que el notario “protocolice el acto mediante el cual el extranjero adquiera el dominio directo de los bienes inmuebles, ya sea por efecto de la liquidación de la sociedad o de la adjudicación por efecto de la herencia, es decir, al tiempo en que el acto traslativo de dominio en lo individual deba perfeccionarse […]”.

El último caso es de las empresas mexicanas con inversión extranjera, quedan sujetas a la discrecionalidad administrativa del Poder Ejecutivo Federal, por conducto de la Cancillería, para autorizarles adquirir bienes inmuebles para fines no residenciales; esto es, comerciales, para desarrollar el objeto social de la empresa (hotelería, naves industriales, centro comerciales, desarrollos turísticos que no incluyan fines residenciales, marinas, muelles, establecimientos para la producción agropecuaria, silvícola, forestal, etc.).

Los notarios debemos socializar el conocimiento y hacerlo asequible a la comunidad. Espero que, en el futuro cercano, los gremios se sensibilicen y participen más activamente por una cultura en la que se transfiera el conocimiento, sin costos ni barreras.

 

 

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