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Carta para evitar la imposición de notarios por parte de los bancos

[Dirigir al Banco ante el que se tramita el crédito hipotecario]

En relación con mi solicitud de crédito hipotecario tramitado ante Ustedes, con fundamento entre otras, en lo previsto en el artículo 23 Bis de la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, solicito que la formalización de la escritura de compraventa y la del crédito hipotecario se lleve a cabo ante el notario público [__] de Sinaloa, [insertar nombre del notario].

Lo anterior, toda vez que como usuario del servicio financiero en cuestión me corresponde tomar la decisión respecto de los bienes o servicios, adicionales o conexos, relacionados con dicho crédito. En dicho sentido, el notario seleccionado por el suscrito llevará a cabo en una sola escritura ambos actos jurídicos (transmisión de propiedad y crédito con garantía hipotecaria), y el suscrito cubrirá los gastos de escrituración y registro.

De no aceptarse la propuesta anterior, si Ustedes están de acuerdo, pudiéramos celebrar la escritura de compraventa con el notario de mi elección (a quien yo le cubriré sus honorarios) y la escritura donde conste el crédito y la garantía hipotecaria, con el notario que ustedes elijan, en la inteligencia que en este último caso, los gastos de escrituración y registro deberán correr por cuenta de Ustedes.

Atentamente,

[nombre del acreditado]

 

firma y fecha de recepción en el Banco:

 

 

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Conferencias, Ensayos

Reforma al proceso de liquidación de sociedades mercantiles (Diario Oficial de la Federación, 24 de enero de 2018)

Reforma al proceso de liquidación de sociedades mercantiles

(Diario Oficial de la Federación, 24 de enero de 2018)

Notario Público Fernando García Sais

www.garciasais.com.mx

Las sociedades mercantiles nacen (es decir, se constituyen) crecen y se desarrollan (operan en el tráfico mercantil) y, eventualmente, mueren (se liquidan), previa disolución decretada por el órgano máximo de la sociedad; o sea, por la asamblea.

  1. La disolución, antecedente de la liquidación

La ley General de Sociales Mercantiles (“LGSM”) contempla cinco posibilidades por las cuales una sociedad puede disolverse (art. 229 LGSM):

  1. Por expiración del término fijado.
  2. Por cumplir su objeto o porque el objeto devenga en imposible.
  3. Por acuerdo societario.
  4. Por reunir un socio todas las acciones o partes sociales.
  5. Por la pérdida de dos terceras partes del capital social

 

Una vez comprobadas las causas de disolución y declaradas así por la asamblea, se iniciará el proceso de liquidación. Visto así la liquidación es la segunda etapa del proceso de extinción de la sociedad.

B.- La liquidación

Mientras una sociedad disuelta no se liquide, la personalidad jurídica continúa.

La liquidación ocurre en etapas, que no necesariamente son sucesivas.

El liquidador (uno, varios, persona física o moral) nombrado en la asamblea en la que se acordó la disolución, deberá llevar a cabo siguientes actividades (art. 242 LGSM):

  1. Concluir las operaciones sociales tendientes al momento de la disolución.
  2. Pagar las deudas sociales y cobrar lo que se le deba la sociedad.
  3. Vender los bienes de la sociedad.
  4. Liquidar a cada socio su haber social.
  5. Practicar el balance final de la liquidación el que deberá ser sometido a la discusión y aprobación de los socios y una vez aprobado inscribirse en el Registro Público de Comercio.
  6. Obtener del Registro Público de Comercio la cancelación de la inscripción del contrato social.

Es importante comentar que el procedimiento para la liquidación es el que se expone en la ley y que dicho procedimiento es el regulado de manera supletoria al acuerdo de los socios. Esto lo que se conoce en la doctrina como “pactos sobre liquidación”.

B.1.- ¿La revocación de la disolución?

Una primera pregunta que puede surgir es si una vez acordada la disolución es posible revocar dicho acuerdo.

La respuesta vendrá dada en función del tipo de causa que dio motivo a la disolución: en todos aquellos casos que la causa de disolución no opera de pleno derecho –como sucede en el caso de expiración del plazo, o por acuerdo unánime de los socios en el que conviniera con sus acreedores y con los socios cuyo interés resultara afectado o en los casos en que la disolución todavía no se hubiera inscrito en el Registro Público porque a partir de dicho entonces tendría efectos erga omnes, y por último siempre y cuando nos hubiera dictado una sentencia ordenando dicha inscripción (piénsese en el caso de un socio disidente o ausente, o acreedor de la sociedad o de algún socio que demandó a la sociedad y se comprobó alguna de las causas de disolución)—.

B.2.- Pactos sobre liquidación

Uno de los principios cardinales de la liquidación es la libertad de los socios para regularla y para apartarse del esquema legal, en cuanto que la liquidación se hace, principalmente, en su interés, aunque siempre se deben respetar las disposiciones de orden público, como son el derecho de preferencia de los acreedores para ser pagados antes que los socios y la prohibición de que el representante de la sociedad inicie nuevas operaciones con posterioridad al vencimiento del plazo de duración de la sociedad o al acuerdo sobre disolución o a la comprobación de la causa de disolución.

Esta posibilidad de regular el proceso de liquidación admite cuestiones interesantes como por ejemplo en lo concerniente a las cuotas de liquidación, en la medida que se pueden establecer derechos en favor de un socio (por ejemplo, de quien haya aportado un bien un derecho, los reciba de vuelta, pero siempre respetando el derecho preferencial de los acreedores sociales).

B.3.- Definición de “liquidación”

Para entrar en materia entonces vamos a definir a la liquidación sistema legal o también convencional en la medida que admite pacto, que debe seguirse para proceder a la extinción de la sociedad mercantil de que se trate y para pagar a los socios su cuota de liquidación correspondiente.

C.- Procedimiento legal

La liquidación se inicia partir de que la disolución surta efectos tanto internamente (entre los socios) como frente a terceros (externamente) al vencer el plazo de duración de la sociedad o bien al comprobarse la sociedad la existencia de la causa de disolución.

Una vez inscrita en el Registro Público de Comercio el estado de liquidación es irrevocable por lo que los administradores tienen prohibido iniciar nuevas operaciones.

C.1.- Liquidadores

La liquidación estará a cargo de los liquidadores (uno o varias personas, físicas o morales) cuyo nombramiento se hizo en el mismo acto que se acordó o se reconoció la disolución. Si por algún motivo no se hizo tal nombramiento, cualquiera de los socios vía judicial puede demandarlo.

Es importante tener presente que los liquidadores sólo entrarán en funciones una vez que se inscriba su designación en el Registro Público de Comercio y mientras ello no acontezca los administradores continuarán en el desempeño de su encargo.

Por eso la doctrina reconoce la existencia de un “periodo intermedio” entre la disolución inscripción en el que aún funcionan los administradores, pero ya formando parte del proceso de liquidación.

Al tomar posesión de su cargo los liquidadores deben tomar posesión de los bienes, de los libros y de los documentos de la sociedad, lo que acontecerá mediante una entrega formal y material que le realicen los administradores. Al efecto, los liquidadores levantarán un inventario del activo y del pasivo sociales.

Cabe hacer mención que ese inventario es preliminar y no es un balance definitivo.

C.2.- Conclusión de las actividades en curso

Esta es una facultad-obligación que implica llevar a buen fin las operaciones pendientes e implica forzosamente la prohibición de celebrar nuevas operaciones dado que la personalidad jurídica se conserva únicamente para efectos de la liquidación.

Por lo anterior es de vital importancia hacer una revisión de todas las obligaciones y contratos pendientes para fijar cuándo deben terminarse, ya que en función de los vencimientos la liquidación se prolongará hasta la terminación de dichos contratos o hasta que tales derechos y obligaciones sean exigibles, salvo –evidentemente— convenios en contrario, con los acreedores y con los deudores.

Hay una falsa percepción de que con la inscripción de la disolución o de la liquidación en el Registro Público de Comercio se da por vencido anticipadamente los pasivos sociales.

C.3.- Cobrar y pagar

Para llevar a cabo el cobro de los derechos de la sociedad, se puede proceder judicialmente y por las vías que resulten según la naturaleza jurídica de las obligaciones.

 

Para pagar deudas, el liquidador está facultado inclusive para hacer consignaciones ante jueces e indudablemente puede elegir otras alternativas jurídicas de pago, inclusive pactar la compensación la transacción o la cesión en pago.

C.4.- Venta de bienes de la sociedad

Con la finalidad de que la sociedad obtenga dinero tanto para atender sus pagos con sus acreedores como para posteriormente saldar la cuenta de liquidación, el órgano de liquidación puede vender los bienes sociales.

Dicha venta dependerá de las necesidades económicas, de lo que decidan los socios y del tipo de sociedad mercantil.

C.5.- Liquidación del haber social a cada socio

Esta obligación de los liquidadores consiste en pagar a los socios su cuota de liquidación.

La cuota de liquidación es el derecho patrimonial que le corresponde a cada socio y que en principio es proporcional a su participación social en el capital social (como acontece también con el derecho al dividendo).

Como dijimos anteriormente, el pacto sobre liquidación permite tener estipulaciones en el sentido de que han socios se le devuelve el bien o el derecho que aportó al ingresar a la sociedad en la inteligencia de que si el precio del bien fuera mayor o menor a la cuota de liquidación que le corresponda deberá pagar la diferencia la sociedad o recibir de ella la diferencia respectivamente

Debe haber pago igualitario a todos los socios en función de sus cuotas.

La sociedad distribuirá el remanente del activo social entre todos los socios y todas las acciones, debiendo estar al caso de las acciones preferentes que deben reembolsarse antes que las acciones ordinarias.

C.6.- Balance de liquidación

Por cuestiones jurídicas y económicas este balance debe ser elaborado antes que cualquier otra operación, ya que en él se reflejará el activo y el pasivo junto con las cuotas de los socios.

El balance debe someterse a la deliberación y acuerdo de la asamblea.

C.7.-Cancelación de la inscripción de la sociedad.

Concluida la liquidación los liquidadores procederán a cancelar la inscripción del contrato social del registro público de comercio del domicilio social en la sociedad.

La inscripción de esta cancelación le dará publicidad ante terceros.

A consecuencia de dicha cancelación la persona moral muere, termina la representación de los liquidadores y con ello termina la calidad del estatus de socio

¿Y qué pasa si con posterioridad se presenta algún acreedor para demandar un pago omitido?

La demanda deberá dirigirse contra el liquidador (o los liquidadores) y contra los ex socios que hubieran recibido pago (total o parcial) de su cuota de liquidación.

Los liquidadores pudieran enfrentarse a una acción de responsabilidad civil subjetiva.

D.- Nuevo procedimiento de disolución y liquidación de sociales mercantiles

El pasado 24 de enero de 2018 apareció un decreto en el Diario Oficial de la Federación por el que reforma y adiciona diversas porciones de la Ley General de Sociedades Mercantiles.

De manera sucinta la reforma:

  1. Establece un nuevo procedimiento de disolución y liquidación que incorpora aspectos simplificados
  2. Añade una nueva causa de disolución por resolución judicial o administrativa dictada por los tribunales competentes.

 

  1. Estipula que todas las causales de disolución deben inmediatamente inscribirse en el registro público de comercio por lo que de no hacerlo cualquier interesado podrá solicitarlo a la autoridad judicial y esta autoridad podrá designar a los liquidadores o inclusive en caso de causa grave revocar el nombramiento de liquidadores a solicitud del socio accionista.

E.- La disolución y liquidación “simplificada”

La reforma establece que únicamente pueden optar por la vía simplificada las sociedades mercantiles que cumplan con las condiciones:

 

  1. Sus socios o accionistas sean en exclusiva personas físicas, es decir, no se admiten socios personas morales.
  2. Inscribir en el sistema electrónico de publicaciones de sociedades mercantiles de la Secretaría de economía el acuerdo de disolución de la sociedad con una anticipación de por lo -15 días hábiles antes de la asamblea donde se acuerde dicha disolución.
  3. Que las personas morales de que se trate no hayan sido facturas ni realizado operaciones durante los dos años previos al acuerdo de disolución.
  4. Estén al corriente de cumplimiento de obligaciones laborales fiscales y de seguridad social.
  5. No posean obligaciones pecuniarias frente a terceros
  6. No cuenten entre sus representantes a personas sujetas a procedimientos penales por delitos patrimoniales o fiscales
  7. No estén en concurso mercantil
  8. No pertenezcan al sistema financiero mexicano

 

E.1.- ¿En qué consiste procedimiento simplificado?

  1. La disolución y la liquidación se debe acordar con la totalidad de los socios o accionistas y entre ellos deberán elegir a liquidador.
  2. Dicho acuerdo deberás ser publicado en el sistema electrónico de publicaciones antes referido.
  3. La Secretaría de economía de ser procedente previa verificación que dicho acuerdo lo enviarán electrónicamente su inscripción al registro público de comercio.
  4. El liquidador recibirá de los socios o accionistas los libros bienes y documentos de la sociedad dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha del acuerdo.
  5. El liquidador distribuirá el haber social según corresponda cada socio accionista dentro de los 45 días hábiles siguientes a la fecha del acuerdo.
  6. Una vez liquidada la sociedad se publicará el balance final en el sistema, lo que deberá ocurrir dentro de los 60 días hábiles siguientes a la fecha del acuerdo.
  7. La cancelación de la inscripción en el folio de la sociedad lo llevan a cabo la Secretaría de economía y asimismo dará aviso a la autoridad fiscal correspondiente.

La reforma incluye, por último, que caso de que los socios o accionistas falten a la verdad, responderán de manera solidaria e ilimitada frente a terceros, sin perjuicio de cualquier otra responsabilidad en la que se pudiera incurrir, principalmente en materia penal.

La reforma entrará en vigor el 25 de julio de 2018 estaremos muy pendientes de las problemáticas que se susciten una vez que se ponga a prueba en el territorio mexicano.

En la notaría 210 del Fernando García Sais, estaremos preparados para asistir a nuestros clientes, atender sus necesidades y resolver sus dudas respecto del nuevo procedimiento.

Mazatlán, Sinaloa

Abril de 2018

FORMATOS NOTARÍA 210 GARCÍA SAIS

Cláusula Administración Democrática del Condominio

La administración de los condominios está más o menos regulada en la ley de la materia en Sinaloa.

A continuación les propongo un clausulado que busca introducir incentivos para que los nuevos condóminos asuman un rol activo en la administración y vigilancia.

—————————————————–CAPÍTULO SEGUNDO—————————————————–TERCERA. – NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. – Durante el primer año, contado a partir de que se enajene la última unidad privativa, el Condominio será administrado por el señor Compareciente salvo, y sujeto a, que antes de que transcurra dicho lapso la Asamblea del Condominio decida válidamente que la administración recaiga en otra persona, física o moral. —————————————

—- Transcurrido dicho plazo, estando el Condominio administrado aún por el señor el Compareciente, deberá convocarse a Asamblea de Condóminos para que, como órgano supremo, decida que (i) se entregue el Condominio al Comité de Vigilancia y (ii) la Administración se transfiera a quien en dicha Asamblea se acuerde válidamente, en los términos del artículo 28 (veintiocho) de la LRPC. —————

—- Si transcurre el plazo de un año antes referido y no se ha celebrado una Asamblea o, habiéndose celebrado, no se alcanza un acuerdo para la designación de un nuevo administrador, DESDE ESTE MOMENTO SE DISPONE Y LOS CONDÓMINOS QUE EN LO FUTURO ADQUIERAN ALGUNA UNIDAD PRIVATIVA CONSIENTEN que la administración recaerá de manera democrática entre los condóminos, iniciando en la administración el Condómino del Condominio 3 a partir del primer año y hasta cumplir un año calendario; inmediatamente después, conforme a la misma regla, el Condómino propietario del Condominio 2 y al transcurrir el año entrará en el cargo de administrador el Condómino propietario del Condominio 1. ——————————————–

—- Salvo que en Asamblea de Condóminos se disponga otra regla, este mecanismo prevalecerá por defecto, de tal manera que sucesivamente todos los propietarios sean administradores y nunca haya vacancia en la administración. —————————

—– Cuando los condóminos sean administradores, no recibirán por dicho concepto retribución económica alguna, salvo que en la asamblea respectiva se decida lo contrario. ———————————-

—- Lo anterior, en términos del artículo 27 (veintisiete), fracción I (uno romano), de la LRPC. ————

—- El Administrador del Condominio tendrá las obligaciones y facultades que se describen en el artículo 29 (veintinueve) de la LRPC y de conformidad con lo que establece el Reglamento del Condominio. —

—– CUARTA. – NOMBRAMIENTO DEL COMITÉ DE VIGILANCIA DEL CONDOMINIO. – Los miembros que integrarán el comité de vigilancia serán nombrados en Asamblea de Condóminos y tendrán las obligaciones y facultades que se describen en el artículo 31 (treinta y uno) de la LRPC y de conformidad con lo que establece el Reglamento del Condominio. ———————————————–

—- Si transcurre el plazo de un año contado a partir de la fecha de la escritura de la última enajenación que haga el Compareciente y no se ha celebrado una Asamblea o, habiéndose celebrado, no se alcanza un acuerdo para el nombramiento del Comité de Vigilancia, DESDE ESTE MOMENTO SE DISPONE Y LOS CONDÓMINOS QUE EN LO FUTURO ADQUIERAN UN CONDOMINIO CONSIENTEN que el Comité de Vigilancia quedará integrado de la siguiente manera: será presidente el Condómino propietario del Condominio 2, durante el primer año; al concluir, será presidente el Condómino del Condominio 1 y hasta cumplir un año calendario; a continuación, el Condómino propietario del Condominio 3, durante el tercer año. ——————————————————-

—- Salvo que en Asamblea de Condóminos se disponga otra regla, este mecanismo prevalecerá por defecto, de tal manera que sucesivamente todos los propietarios sean presidentes, debiendo todos los condóminos ser miembros del comité de vigilancia y nunca reunirse la calidad de administrador y de presidente de este comité en una misma persona. —————————————————————————-

—– El CONTENIDO DEL CAPÍTULO SEGUNDO DEBERÁ INCLUIRSE LITERALMENTE EN TODAS Y CADA UNA DE LAS ESCRITURAS DE ENAJENACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS DE ESTE CONDOMINIO, ASÍ COMO EN LAS SUBSECUENTES ENAJENACIONES, SALVO QUE CON SE MODIFIQUE ESTA CLAÚSULA Y SE INSCRIBA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. ———————————————————————————————————————————-

 

Ensayos

Factura Electrónica, Inmuebles y Notarios

Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

Coordinador del Notariado, Colegio de Abogados Egresados del ITAM

 

Los contribuyentes deben emitir comprobantes fiscales (facturas) por los ingresos que perciban o por las retenciones que realicen. Dichos comprobantes fiscales, desde 2014, deben emitirse de manera electrónica, actualmente se denominan CFDI (Comprobante Fiscal Digital por Internet).

El Servicio de Administración Tributaria ofrece el servicio de facturación electrónica directamente en su página de Internet. Correlativamente a la obligación de expedir facturas, los consumidores y adquirentes tienen derecho a exigir se les emita el Comprobante Fiscal (CFDI).

En operaciones celebradas ante notario público, cuando se enajenan inmuebles, los notarios están obligados a expedir su factura (CFDI) más aparte el “complemento”, también electrónico e imprimible. En el complemento por cada inmueble, en caso de que en un instrumento público se traslade el dominio de más de uno, el notario incluye información esencial relacionada con la operación realizada.

El complemento contiene los siguientes datos: nombre de las partes (persona física / empresa) compradora y vendedora; RFC y CURP (éste último no en caso de empresas. Si es un extranjero no residente fiscalmente en México, se usa un “RFC genérico”); valor de la operación; número de la escritura; fecha de la operación; domicilio del inmueble. Si son varios compradores, se emite un solo CFDI y un solo complemento (en el que se señala el porcentaje que le corresponde a cada adquirente).

En general, no contar con facturas de lo que se adquiere implica no poder acreditar dicho gasto a través de los distintos mecanismos fiscales (sean devoluciones, acreditaciones, compensaciones, deducciones).

Por su trascendencia, el SAT ofrece el servicio de conciliación para que sea la autoridad fiscal la que invite –amigablemente— al proveedor, empresario, agente económico (como el notario) a expedir el CFDI de manera correcta y completa. El sitio es el siguiente: http://www.sat.gob.mx/informacion_fiscal/factura_electronica/Paginas/Solicitud_No_emi_Fac.aspx

La Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) prevé supuestos en los que el notario no está obligado a expedir el complemento. La excepción, a la regla general, aplica tratándose de liberalidades como las sucesiones hereditarias (herencia y legado) y donaciones (siempre que sean gratuitas); cuando ante el notario las partes acepten que el vendedor expedirá el CFDI; cuando quien enajena (el vendedor) sea una persona moral; cuando el vendedor sea una persona física con actividades empresariales y el inmueble forme parte del activo empresarial; todas aquellas transmisiones en las que el instrumento público no sea por sí mismo comprobante del costo de adquisición, como cuando el notario protocoliza adjudicaciones administrativas, judiciales o fiduciarias y contratos privados traslativos de dominio a título oneroso.

En 2018, el quinto transitorio de la RMF permite que otro notario, el elegido para formalizar una nueva enajenación, expida el CFDI y el complemento, en caso de que no se haya expedido en su momento (ya sea por el enajenante o el fedatario). Ello aplica solamente si el contribuyente adquirió el inmueble durante el ejercicio fiscal de 2014, pero formalizó (escrituró) ante notario a más tardar el 31 de diciembre de 2017. La RMF también permite que el contribuyente solicite el CFDI y el Complemento a cualquier notario, aunque no se trate de una nueva enajenación, y exclusivamente durante el 2018 (previo pago de honorarios al notario por el servicio de emisión del complemento).

Los notarios públicos de todo México somos coadyuvantes de la autoridad fiscal federal y, en la medida que los contribuyentes proporcionen información certera podremos también calcular y retener los impuestos que correspondan, en la inteligencia que son los prestatarios los responsables por inexactitud o falsedad y deberán cumplir con la contribución omitida y sus accesorios.

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Comprar sin Notario

Comprar sin Notario

Fernando García Sais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

Coordinador Nacional del Notariado del Colegio de Abogados Egresados del ITAM

@FGarciaSais

http://www.garciasais.com.mx

 

La adquisición de bienes raíces (suelo y/o construcciones) es una de las manifestaciones más características de la economía moderna y reposa en el fundamental derecho de propiedad, con base en el cual el Estado reconoce a los particulares la posibilidad de ser dueños y de enajenar, mediante el pago de dinero, sus bienes.

Para que una compraventa de bienes inmuebles sea perfecta (surta efectos plenamente y se garantice que el comprador podrá objetar su título a cualquiera) se requiere, siempre que el valor del inmueble supere las 350 UMAS (aproximadamente $28,000.00 pesos), que se eleve a escritura pública; esto es, debe acudirse ante notario.

No acudir ante notario implica la asunción para el comprador de un buen número de riesgos que, a la postre, conducirán a complejidades que, en el peor de los escenarios, se traducirán en la pérdida del inmueble adquirido y en la no recuperación de las cantidades pagadas. Si le va bien, recuperará la inversión y, probablemente, alguna cantidad por concepto de perjuicios.

Los notarios participamos activamente como agentes económicos (en el mercado de la fe pública) participamos activamente en la escrituración de inmuebles. Un contrato privado de compraventa, en honor a la buena fe, implica que la transmisión de la propiedad aconteció desde la fecha en que se alcanzó el acuerdo entre las partes. Luego, entonces, el vendedor ya no podría volver a vender el mismo inmueble, so pena de incurrir en algún delito y, desde luego, en responsabilidad civil frente a su primigenio comprador.

La situación se complica enormemente si con posterioridad a la venta privada (sin escritura) el vendedor logra una segunda venta del mismo inmueble. Esta sí en escritura pública. El nuevo comprador desconoce que su vendedor ya la había vendido (es un tercero de buena fe) y con buen juicio la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. La transacción sería perfecta. Se habría lesionado, sin embargo, al primer adquirente, quien tendrá que iniciar acciones legales para recuperar lo pagado.

Su situación no mejorará si ese contrato privado de compraventa fue certificado o ratificado ante notario. En Sinaloa los notarios tenemos prohibido hacerlo. En todo caso, cuando un notario hace un cotejo de un documento y lo certifica, lo único que ello significa es que el notario determina que la copia es fiel de la original, no prejuzga respecto de la autenticidad ni de la validez del acto que se contiene en ese contrato.

De manera similar, cuando ante notario se reconocen como propias las firmas puestas en algún documento, dicho contrato no se convierte en una escritura pública ni, por lo mismo, se subsana el vicio de la falta de forma que el contrato de compraventa sobre inmuebles debió haber revestido.

La jurisprudencia ha expresado en una serie de tesis aisladas y jurisprudenciales algunos criterios importantes que tienen que ver con lo anterior. Desde 2010 en Sinaloa, los notarios debemos abstenernos de certificar y de ratificar contratos privados de compraventa sobre inmuebles. Sin embargo, la ley no obliga a los notarios a llevar un libro de cotejos (el llamado “protocolito” de la Ciudad de México), lo que puede prestarse a ejercicios indebidos que se traduzcan en problemas que trasciendan a los tribunales.

Tener un contrato privado debe convocar a demandar la acción pro forma para que un juez ordene al vendedor elevarlo a escritura pública (ante notario). La validez del contrato privado está en vilo, mientras no tenga en su poder un testimonio notarial. La mejor manera de corregir estas desviaciones es dejando de firmar contratos privados cuando la ley impone la necesidad de una escritura pública. Evítese problemas y acuda con su notario de confianza.

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Nueva Ley del Notariado – Periódico Noroeste

(para contrarrestar agentes monopólicos que dañan mientras se enriquecen) y por otro lado, estableciendo la independencia salarial, excluyendo el favoritismo, la sumisión al poder y al dinero. Con ello se fortalece el principio de igualdad entre todos los notario

http://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/nueva-ley-del-notariado-103436

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Donar para fraccionar (Noroeste 19 enero 2018)

Algunas consideraciones sobre el derecho de propiedad y la obligación que en algunas partes de MÉXICO se imponen a los fraccionadores.

http://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/donar-para-fraccionar-103167

Fernando García Sais

Notario 210

Coordinador Nacional del Notariado Colegio de Abogados Egresados del ITAM