Newsletters Notaría 210

Respuestas en materia de inmuebles en las costas mexicanas

Dr. Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

www.garciasais.com.mx

junio, 2019

  • ¿Pueden los extranjeros ser propietarios de inmuebles en México?

 

Conforme a la Constitución, los extranjeros pueden ser dueños de bienes raíces (inmuebles y de cualquier otro derecho real: uso, usufructo, habitación, servidumbre, prenda e hipoteca, e incluso el de superficie) en el territorio nacional y que estén fuera de la “zona restringida” (de una franja de 100 km en las fronteras y 50 km en las costas), siempre y cuando acuerden con el Estado mexicano en considerarse como mexicanos respecto de dichos bienes y renuncien a la protección de sus países.

  • ¿Hay alguna diferencia entre si el inmueble está dentro de la llamada zona restringida o si lo está fuera de esa zona?

 

De acuerdo con la ley, en la “zona restringida”, los extranjeros (personas físicas) únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios), dado que la propiedad la adquiere el fiduciario (un banco) previa autorización administrativa de la Cancillería.

De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera, en la zona restringida, en cumplimiento de la Constitución existe una prohibición absoluta para las personas físicas extranjeras, ya que únicamente pueden adquirir derechos derivados de un fideicomiso (como fideicomisarios-beneficiarios).

Por el contrario, fuera de dicha zona, en el resto del país, sí es posible adquirir sin fideicomiso.

  • ¿Es seguro para el extranjero?

 

La propiedad la adquiere el fiduciario (un banco, supervisado por el Gobierno Federal) previa autorización administrativa del Gobierno.

Mediante ese esquema el extranjero ve garantizado el uso y disfrute del inmueble, con plena seguridad jurídica y pudiendo, además, trasmitir los derechos sobre el mismo a quien decida.

  • ¿Pueden ser usufructuarios de bienes inmuebles ubicados en las playas?

 

El usufructo, como derecho real y temporal de disfrutar las cosas ajenas, por definición no transmite el dominio directo, sólo el uso y el disfrute.

Parecería que, atentos a la prohibición constitucional de adquisición del dominio directamente, los extranjeros sí podrían adquirir el usufructo de una casa en la playa, sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera establece que sólo mediante fideicomiso podrán los extranjeros aprovecharse y utilizar dichos inmuebles.

Cuando el potencial adquirente de un inmueble ubicado en la conocida “zona restringida” (franja de 50km desde la costa) sea de nacionalidad distinta a la mexicana; es decir, extranjero o se trate de una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros; o sea, con socios que sean extranjeros (personas físicas o morales); o bien, se trate de entidades con personalidad jurídica extranjera (sociedades o fideicomisos o cualquier otra dependiendo del país de origen), la única manera constitucionalmente válida, y en consecuencia, legal, para que dicho extranjero disfrute de ese “inmueble con fines residenciales”, es mediante la celebración de un fideicomiso.

Si el inmueble está fuera de la zona restringida, al no requerirse fideicomiso, sí es posible realizar un contrato de usufructo o cualquier otro contrato que sí transmita la propiedad o el uso.

  • ¿Cuándo no es indispensable el fideicomiso de inmuebles en la zona restringida?

 

Solamente se puede adquirir el inmueble, sin fideicomiso y de manera directa, cuando el futuro dueño de dicho inmueble no sea una persona física extranjera (sin nacionalidad mexicana) y si es una persona moral con inversión extranjera o una persona moral extranjera, lo vaya a destinar a la realización de actividades que la ley define como “no residenciales”.

  • ¿Una sociedad mercantil mexicana con socios extranjeros (inversión extranjera) puede tener inmuebles en la zona restringida?

 

Sí, siempre y cuando los vaya a destinar a la realización de actividades que la ley define como “no residenciales”; es decir, si con ella realizará una actividad empresarial, industrial, agrícola, ganadera, pesquera, silvícola, de prestación de servicios, comercial o turística (como el tiempo compartido) –aunque de manera simultánea sean utilizados para fin residencial; o bien se utilicen por las empresas para el cumplimiento de su objeto social (enajenar, urbanizar, construir, fraccionar y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros).

  1. ¿Una sociedad extranjera puede tener inmuebles en la zona restringida?

Sí. Puede adquirir sin fideicomiso una propiedad en la playa (franja de 50 km) si con ella realizará una actividad empresarial, industrial, agrícola, ganadera, pesquera, silvícola, de prestación de servicios, comercial o turística (como el tiempo compartido); o bien se utilicen por la empresa para el cumplimiento de su objeto social (enajenar, urbanizar, construir, fraccionar y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros).

  • Un extranjero casado con un mexicano ¿puede tener derechos sobre un inmueble comprendido dentro de la sociedad conyugal?

 

En el caso de inmuebles afectos a la sociedad conyugal, por disposición de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (Tesis: 1a./J. 49/2005), el extranjero deberá suscribir la Cláusula Calvo y, de ser el caso, constituir un fideicomiso hasta que el notario “protocolice el acto mediante el cual el extranjero adquiera el dominio directo de los bienes inmuebles, ya sea por efecto de la liquidación de la sociedad o de la adjudicación por efecto de la herencia, es decir, al tiempo en que el acto traslativo de dominio en lo individual deba perfeccionarse […]”.

  • ¿Pueden los extranjeros tener derechos como acreedores hipotecarios sobre bienes inmuebles ubicados en la zona restringida?

 

Respecto de si pueden tener derechos como acreedores hipotecarios, aunque no hay unanimidad en el foro, me inclino por la idea de que sí pueden dado que la propiedad del bien inmueble objeto de garantía aún no forma parte de su patrimonio, lo que acontecerá una vez que el crédito sea impagado y se ejecute, debiéndose constituir hasta entonces el fideicomiso respectivo, si el inmueble está en la zona restringida.

  • ¿Pueden ser ejidatarios?

 

Los extranjeros no pueden adquirir parcelas ejidales ni ningún derecho sobre inmuebles ejidales, dado que la Ley Agraria les prohíbe ser ejidatarios.

Conclusión.-

La recomendación es que sea el notario público quien califique si se satisfacen los requisitos para omitir el fideicomiso y, en caso de duda, solicitar mediante una consulta ante la Cancillería que resuelva si la actividad puede entenderse como “no residencial”.

Si por alguna razón se llevó a cabo una escrituración de un inmueble ubicado en la zona restringida sin cumplir con el requisito del fideicomiso, la operación puede ser declarada nula y, por consecuencia, se deberán las partes restituir lo pagado y la propiedad. Incluso, las operaciones subsecuentes realizadas sobre el inmeuble (derechos reales que se constituyan, regímenes condominales, por ejemplo) pudieran ser objeto de litigio derivado de la nulidad absoluta de la primera transmisión que violó la prohibición constitucional.

En la notaría 210 ofrecemos servicios jurídicos de calidad, bilingües y conocedores de la cultura jurídica de los países anglosajones, lo que nos convierte en líderes en el ramo de fideicomisos inmobiliarios.

Estamos ubicados en Mazatlán, Sinaloa, pero ofrecemos servicios en todo México.

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Newsletters Notaría 210

Los préstamos de amigos (Newsletter Mayo, 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

Mazatlán, Sinaloa

http://www.garciasais.com.mx

 

“Si lo que quieres es vivir cien años
No pruebes los licores del placer
Si eres alérgico a los desengaños
Olvídate de esa mujer
Compra una máscara antigás,
Mantente dentro de la ley
Si lo que quieres es vivir cien años
Haz músculos de cinco a seis”

Joaquín Sabina, Pastillas para no soñar

El incremento en la actividad relacionada con la construcción y desarrollo de inmuebles destinados principalmente a habitación y a comercio ha estado impulsada rampantemente por la participación de empresarios entusiastas que –con herramientas muchas veces un tanto embrionarias— han tratado de obtener una participación destacada en el mercado de bienes raíces y así consolidar a sus empresas.

El dinamismo impreso al mercado inmobiliario principalmente por jóvenes emprendedores es notorio. Si recorremos la ciudad desde Playa Sur hasta Cerritos y hacia la montaña, observaremos una ciudad muy diferente a la que teníamos en el año 2000.

La ciudad se ha transformado: las que antes eran colonias estrictamente habitacionales se han ido modificando para adaptarse a las necesidades de la población en una ciudad siempre cambiante, dinámica y sujeta a regulaciones de distintos ámbitos y niveles.

El círculo de participantes en el mercado inmobiliario involucra una constelación de actores: desde los inversionistas hasta los asesores especializados en construcción, venta, publicidad, temas fiscales y, en general, temas jurídicos. En este último aspecto es adonde a los notarios nos toca participar, dando inclusive asesorías en temas afines con el derecho que desbordan lo estrictamente inmobiliario: prevención fiscal y antilavado, sociedades mercantiles, contratos civiles y mercantiles de diversos tipos, derechos de los consumidores, regulación de la publicidad, prevención de competencia desleal, prevención de prácticas monopólicas, medios de defensa frente a la autoridad administrativa, y aspectos relacionados con la canalización de recursos para el desarrollo y financiación de los proyectos.

Y es precisamente en este tema en el que quiero en este momento dirigir mi comunicación. Tradicionalmente los empresarios recurren a la financiación de sus proyectos con base en préstamos que van recibiendo de una o varias personas, o de una pluralidad de inversionistas, que se mantienen ajenos a la vida corporativa de la empresa del desarrollador o constructor. Es decir, su función se constriñó a prestar dinero y a recibir un interés con independencia del éxito o fracaso del proyecto inmobiliario.

En principio dicha actividad de prestar y recibir un interés es totalmente lícita. Es más, el contrato de mutuo simple y mutuo con interés está reconocido en el Código Civil como uno de los contratos típicos y nominados. No obstante, lo cierto es que, la legislación federal restringe la actividad de préstamo y captación de recursos del público en general, y para hacer realidad la prohibición impone una pena de cárcel (privación de la libertad) y una pena pecuniaria (multa económica).

Aquí es donde entra lo delicado del tema. Lo que empezó como un proyecto creativo termina –por lo rudimentario de la asesoría recibida por los profesionistas que se tuvieron a su alcance— convirtiéndose en una infracción administrativa y en un delito federal que puede terminar con los sueños empresariales de muchos jóvenes que, por ignorancia de la ley, se convierten en delincuentes financieros.

Efectivamente el artículo 103 de la Ley de Instituciones de Crédito establece la prohibición de captar recursos mediante la celebración de contratos de préstamo o mutuo y el artículo 111 establece la pena privativa de la libertad de 7 a 15 años de prisión y la multa de 500 a 50,000 UMAS. Y es que por disposición del artículo 2º de la referida ley el servicio de banca y crédito es exclusivamente para las instituciones financieras. Se trata de un delito que se comete con independencia de la existencia de dolo. Basta realizar la actividad prohibida.

Durante las burbujas inmobiliarias es previsible anticiparse a la actualización de ciertos riesgos futuros. En la industria de la construcción es inevitable que con posterioridad a la entrega de los inmuebles pueda haber tensiones y de fricciones postcontractuales que terminen en tribunales o ante instancias alternativas de solución de conflictos. En estos casos la contabilidad de las empresas quedará abierta y la autoridad tendrá elementos para perseguir a quienes hayan cometido delitos financieros.

Una alternativa viable para el empresario es la creación de una sociedad mercantil, que puede ser anónima o una sociedad promotora de inversión (SAPI) para qué al inversionista se le incorpore como accionista y se le otorguen acciones sin derecho a voto pero con el derecho a cobrar un dividendo preferente.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

Newsletters Notaría 210

Actualiza tu fideicomiso/ Update your trust (Newsletter, Marzo 2019)

Actualiza tu fideicomiso/ Update your trust

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

Daniel Rojo Osuna

Juris Magister / Maestro en Derecho

 www.garciasais.com.mx

Newsletter / March, 2019

Para el extranjero que desea invertir en Mazatlán en bienes y raíces, el Fideicomiso es el instrumento legal idóneo. A través de él se adquieren derechos de uso y aprovechamiento sobre las propiedades sin obtener derechos reales, esto por ser sujetos de la prohibición expresa establecida en el artículo 27 de la Constitución.

 

Es importante designar beneficiarios respecto del fideicomiso para el caso del fallecimiento de los titulares del mismo, esto podrá ser modificado cuantas veces deseen los fideicomisarios.

 

A la muerte del fideicomisario, el beneficiario deberá ser reconocido como titular de los derechos del fallecido, por lo que es importante tener a la mano el acta de defunción debidamente apostillada (USA) o legalizada (Canadá) para acreditar ante el fiduciario los derechos sobre el fideicomiso.

 

El extranjero que deseé adquirir un inmueble a otro extranjero (mediante una cesión de dichos derechos) podrá sujetarse al fideicomiso que anteriormente se constituyó por lo que se deberá observar el plazo restante en el permiso otorgado originalmente por el Gobierno de México (Secretaría de Relaciones Exteriores) y de ser necesario solicitar su prórroga hasta por 50 años.

 

 

Cuando se enajenan derechos fideicomisarios de un inmueble es importante revisase su calidad migratoria, ya que se vincula con su residencia fiscal y podrá en su momento utilizar la exención en el pago del Impuesto Sobre la Renta por ganancias.

 

En todo caso, las cesiones de derechos fideicomisarios que se realicen gratuitamente entre familiares en línea recta ascendente o descendente (ej. padre a hijos o hijos a padres) estarán libres del pago del impuesto sobre la renta, siempre y cuando se acredite el parentesco con el acta de nacimiento apostillada o legalizada (según sea el caso) traducida por perito traductor autorizado por el Supremo Tribunal.

 

Acudir con un asesor jurídico profesional, bilingüe y debidamente capacitado, que atienda y cuide sus intereses, será garantía de seguridad y bienestar.

 

En la notaría 210 contamos con los mejores expertos en el tema y con la mayor práctica en Mazatlán.

 

 

 

 

 

 

For any foreigner wanting to invest in real estate in Mazatlán, entering into a trust is the only legal alternative. Through the trust you will acquire rights of use and exploitation of properties, without receiving real rights, this because the prohibition established in the article 27 of the Constitution.

 

 

It is important to designate a substitute beneficiary with respect to the trust in case of death of the primary beneficiaries. This may be amended as many times as you wish and is a very simple process in a notary.

 

 

When the primary beneficiary(s) die, the substitute beneficiary must be recognized on the trust, so it will be important to have the death certificate apostille (USA) or legalized (Canada) for recognition purposes before the trustee, and provide it to the notary in Mazatlán.

 

The foreigner, who wants to buy a property to another foreigner (by celebrating a transfer of rights), may continue with the trust term that was established previously in the permission granted originally by the Ministry of Foreign Affairs, and if necessary, request the extension to the duration of such period up to 50 years.

 

When a transfer of rights takes place, it is important to review the immigration status of the seller, depending on this he/she might be considered according to the applicable laws as tax resident in Mexico. If you are temporary or permanent resident, you might qualify for capital gains tax exemption.

 

In all cases, transfer of rights made between relatives in ascending or descending line (ex. parents to sons or sons to parents) will be exempt of the payment of any capital gain tax, while proving the affiliation with the birth certificate apostilled or legalized (as applicable) and translated into Spanish by a certified translator authorized by the Supreme Tribunal in Sinaloa.

 

Seeking assistance by a professional attorney, bilingual, and properly trained legal counsel who take care of your interests, will be a guarantee of legal certainty and well-being

 

At Notary 210 we have the best experts in the field and with the greatest practice in Mazatlan.

 

 

 

 

 

Newsletters Notaría 210

Fe de hechos para prevenir daños / Notarial certification to avoid damages (Newsletter, February 2019)

Fe de hechos para prevenir daños / Notarial certification to avoid damages

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

www.garciasais.com.mx

Newsletter / February, 2019

Antes de empezar a construir o, bien, durante el proceso constructivo, ya sea de obras residenciales (departamentos, casas), comerciales o industriales, es recomendable producir constancias documentales que puedan ser utilizadas, si llega a necesitarse, en un juicio.

 

Si esas pruebas son fes de hechos notariales tendrán plena validez respecto del estado que guardaban las construcciones. Lo que el notario plasma en un instrumento público es la verdad legal. El notario en una fe de hechos no incorpora valoraciones ni puntos de vista personales. Se limita a dejar como una fotografía de lo que en ese específico momento (aquí y ahora) observó a través de los sentidos.

 

La ley del notariado expresamente dispone la facultad para los notarios dejar constancia del estado que guardan las construcciones o cualquier otro hecho material.

 

Para las personas y empresas el valor de una fe de hechos es relevante y significativo tanto por la posición especial que tendrá al momento de probar en un juicio situaciones fácticas como por el blindaje patrimonial que ello implica.

 

La escritura pública y el testimonio notarial hacen prueba plena en una contienda judicial. Lo que el notario observó y plasmo constituye la verdad legal. De ahí la importancia de contar con este tipo de documentales que, a la postre, adquirirán relevancia para desvirtuar reclamos, acciones de reparación de daños, indemnizaciones, litigios, defenderse adecuadamente frente a actos de autoridades administrativas o, incluso, para iniciar acciones contra cualquier tercero que haya producido un daño.

 

De la misma manera si el dueño del negocio contrató un constructor para llevar a cabo las edificaciones, al dueño le interesa dejar constancia del estado que guardan y los avances, dado que pudieran existir compromisos contractuales con futuros adquirentes sujetos a ciertos plazos y condiciones y en virtud de la conveniencia de prever litigios futuros y blindar la esfera personal y patrimonial frente a cualquier ataque.

 

El que obra ilícitamente o contra las buenas costumbres y, a consecuencia de ello, causa daño a otro, está obligado a indemnizarlo. La indemnización será buscada siempre por los litigantes y la fe de hechos oportuna puede fortalecer la acción o debilitarla, según sea el caso.

 

El notario público como auxiliar del Estado de Derecho tiene obligación de actuar cuando se le soliciten y paguen sus servicios conforme a la ley.

 

No existe conflicto de interés si la fe de hechos se solicita para dejar constancia de aspectos imputables a otro cliente del notario, puesto que no hay una relación estable de trabajo como la que tienen los abogados patronos con sus clientes.

 

Los notarios de Sinaloa servimos para mejorar la convivencia social y buscamos la paz.

Before starting to build or, even, during the construction process, whether residential (apartments or houses), commercial or industrial, it is advisable to produce documentary evidence that can be used, if needed, in a trial.

 

 

If this documentary evidence is incorporated in a notarial certification, it will have full validity in a court of law with respect to the state of the construction. What the notary expresses in a public instrument is the legal truth. The notary in a notarial certification does not incorporate personal points of view. It is limited to a snap-shop of a specific moment (here and now) observed through the senses.

 

The Notarial Law expressly provides the faculty for notaries to record the status of buildings or any other material facts.

 

 

For individuals, corporations and companies, the value of a public instrument is relevant and significant both because of the special position that it will have as evidence in a trial, in factual situations, as well as for the protection of future inheritance.

 

The public deed and the notarial testimony make full proof in a judicial trial. What the notary observed and captured is the legal truth. Hence the importance of having this type of documentation is that it can be used in dispute of claims, in actions to repair damages, for compensation and litigation and to adequately defend against acts of administrative authorities or even to act against any third party that has caused damage.

 

 

In the same way, if the owner of the business hired a builder to construct the buildings, the owner is interested in recording the state of construction and the progress, since there may be contractual commitments with future buyers/clients/consumers subject to certain terms and conditions. The notarial certification protects against future litigation towards the owner and future inheritance.

 

Anyone who acts illicitly or immorally and, as a result, causes harm to another, is obliged to compensate them. The compensation will always be sought by the litigants and the notarial certification will strengthen the action or weaken it, as the case may be.

 

The notary public, as gatekeeper of legality, has an obligation to act when requested and has been paid for his services in accordance with the law.

 

There is no conflict of interest if the notarial certification is requested by another client of the notary, since the relationship with the notary is not the same as the lawyer/client relationship.

 

The notaries of Sinaloa serve to improve social coexistence and seek peace.

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Newsletter Enero 2019

Condominios civilizados / Civilized condominiums

Fernando García Sais Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210 Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

http://www.garciasais.com.mx

Utilizar los bienes que forman parte de las áreas comunes de un inmueble afecto al régimen de condominio, es un derecho inherente a la calidad de dueño (condómino). Sin embargo, como sucede en todas las relaciones y situaciones jurídicas, hay consideraciones, excepciones y regulaciones que ordenan, en beneficio colectivo, ese derecho.

La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio define qué porciones del inmueble son de propiedad común y así quedan comprendidos el “terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores y espacios que se hayan señalado en los permisos de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de uso común”; “los locales dedicados a la administración, alojamiento del portero y los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; “las instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores”; “albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; obras de seguridad y locales deportivos, de recreo, de ornato, de reunión social y otros semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local; “los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general; y “cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con ese carácter en la escritura constitutiva o en el Reglamento del Condominio.”

La escritura pública en la que nació el régimen de condominio y el reglamento elaborado por el constituyente del mismo pueden contener regulaciones complementarias a lo que la ley dispone. No hace daño revisar, además, el Código Civil y leyes en materia urbana.

Using the assets that are part of the common areas of a property subject to the condominium regime, is an inherent right linked the quality of owner (condominium). However, as in all legal relationships and situations, there are considerations, exceptions and regulations that shape, for collective benefit, that right.

The Condominium Property Regime Law defines what portions of the property are common property and thus include the “land, basements, porches, entrance doors, halls, galleries, corridors, stairs, patios, gardens, paths and interior streets and spaces that have been indicated in the construction permits as sufficient for parking of vehicles, provided they are of common use “; “The premises dedicated to the administration, accommodation of the doorman and those destined to the general facilities and common services; “The installations, appliances and other objects that serve common use or enjoyment, such as pits, wells, cisterns, water tanks, elevators, hoists, incinerators, stoves, ovens, pumps and motors”; “Sewers, channels, water distribution pipes, drainage, heating, electricity and gas; security and sports facilities, recreation, decoration, social gathering and the like, with the exception of those that serve exclusively each department, home, house or premises; “The foundations, structures, load-bearing walls and ceilings of general use; and “any other parts of the property, premises, works, appliances or installations that are resolved, unanimously by the condominium owners, to use or enjoy in common or that are established with that character in the articles of incorporation or in the Condominium Regulations.”

The public deed in which the condominium regime was born and the regulations drawn up by the constituent thereof may contain regulations that are complementary to what the law provides. It does not hurt to review, in addition, the Civil Code and laws in urban

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Encontrarán, por ejemplo, la prohibición de vender o dar en arrendamiento porciones de un departamento (cuartos) o la imposición de una obligación solidaria del dueño respecto de las obligaciones contraídas por quien, por cualquier título, haga uso de la unidad privativa (invitados, arrendatarios, comodatarios, etc.).

La administración de los condominios recae en quien válidamente haya designado el constituyente o los condóminos en asamblea. Las decisiones del Administrador son obligatorias para todos. Por ello, es importante, que los condóminos se abstengan de llevar cabo acciones o tomar decisiones que impidan, obstaculicen o hagan menos eficaz las actividades del administrador, pues de lo contrario serían responsables de reparar el daño causado, sin perjuicio de las consecuencias que en otras materias pudiera haber (como por ejemplo, penal).

La buena y ordenada convivencia se logra si cada propietario de su unidad privativa (sea casa, departamento o local comercial), hace uso de dichos bienes comunes de manera civilizada; esto es, respetando su destino natural y sus reglas de uso, y siempre, teniendo presente que el resto de vecinos tiene iguales derechos. Llevar a cabo acciones indebidas y omisiones que produzcan los mismos efectos es contrario a la ley. El orden y tranquilidad es consecuencia del nivel de civismo imperante en la comunidad.

There you will find, for example, the prohibition to sell or lease portions of a department (rooms) or the imposition of a joint obligation of the owner with respect to the obligations contracted by whoever, for whatever reason, makes use of the privative unit (guests, tenants, tenants, etc.).

The administration of the condominiums rests with those who have validly designated the constituent or the condominium owners in the assembly. The decisions of the Administrator are obligatory for all. Therefore, it is important that condominium owners refrain from carrying out actions or taking decisions that prevent, hinder or render less efficient the activities of the administrator, otherwise they would be responsible for repairing the damage caused, without prejudice to the consequences that other subjects could be (for example, criminal).

The good and orderly coexistence is achieved if each owner of his private unit (be it a house, apartment or commercial place) makes use of said common goods in a civilized way; that is, respecting their natural destiny and their rules of use, and always, bearing in mind that the rest of the neighbors have equal rights. Carrying out undue actions and omissions that produce the same effects is contrary to the law. The order and tranquility is a consequence of the level of civism prevailing in the community.

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Newsletters Notaría 210

Disponer, administrar y litigar (Newsletter, Noviembre de 2018)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

13 de noviembre,2018

 

 

Los socios, accionistas, administradores, gerentes, comisarios de una empresa están familiarizados con los poderes notariales. Las personas físicas, en menor medida, dado que para ellas es más común la elaboración de cartas poder, sobre todo para la gestión de trámites administrativos. Pero, en ocasiones, como para vender un inmueble o para interponer una demanda, se requiere un poder otorgado en escritura pública.

El poder, es una institución jurídica que se traduce en la posibilidad jurídica de actuar en nombre y por cuenta de otro, produciéndose el fenómeno normativo de la representación. A consecuencia de la representación, una persona puede estar celebrando en el mismo momento, en distintos lugares del planeta, una pluralidad indefinida de actos jurídicos. Los efectos de dichos actos no repercuten en el representante (apoderado) sino en el patrimonio y en la esfera jurídica del representado (poderdante). Es una ficción jurídica que el Derecho crea para propiciar la realización de actos, para resolver problemas, para propiciar el tráfico mercantil.

Sirve lo anterior para introducir un tema de relevancia nacional vinculado con los poderes notariales. Este 2018, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) resolvió una contradicción de tesis (225/2016), en las que medularmente contendían dos criterios: por un lado, la que sostenía que el artículo 2554 del Código Civil Federal (equivalente al 2436 del Código Civil sinaloense), al regular los poderes generales lo hacía en una idea jerarquizadora y con gradación.

Este criterio era el sostenido de manera unánime por la doctrina mexicana y, con cierto nivel de generalización en la práctica notarial en todo el país. Se seguía la noción de los círculos concéntricos en los que al exterior de los aros figuran las facultades de dominio; al círculo intermedio, las de administración y en el del centro, las de pleitos y cobranzas.

El otro criterio novedoso pero contradictorio con el expuesto, sostenía que cada uno de los poderes generales (pleitos y cobranzas; administración, y dominio) tenían su propia naturaleza y objeto; y se emplean para supuestos diversos, por lo que no existe gradación ni jerarquización que permita concluir que “quien puede lo más, puede lo menos”.

Como se advierte, es un choque brutal de ideas y, como lo pueden leer en la ejecutoria, de argumentos. Cabe precisar que la nueva jurisprudencia no se ocupó conscientemente del poder general para actos de dominio que, de conformidad con el texto legal, el dueño (y su apoderado) tiene todas las facultades que son propias de los dueños, pudiendo desde luego administrarlos y pleitear por ellos.

Así acontece, por ejemplo, con el administrador único o gerente que, salvo las limitaciones contenidas en el pacto social (estatutos) podrá representar a la sociedad de manera general, pudiendo enajenar, hipotecar, donar, presentar demandas, querellas, etc.

La Jurisprudencia se circunscribe a los poderes generales para actos de administración, a los que se les relaciona con la conservación de un patrimonio; y a los poderes generales para pleitos y cobranzas, concernientes a la defensa jurisdiccional del patrimonio. A partir de esa fecha, en virtud de este nuevo criterio de la SCJN, habrá que otorgar poderes en la inteligencia de que los de administración no abarcan los de pleitos y cobranzas.

El gremio notarial está comprometido con la difusión del conocimiento y de los cambios relevantes que puedan repercutir en las personas, familias y empresas. Acudir ante un tribunal con un poder insuficiente hará que la contra parte impugne la personalidad y, eventualmente, pierda el caso y el derecho conexo.

La tesis jurisprudencial se publicó en el Semanario Judicial de la Federación el 13 de julio de 2018 y es obligatoria, como una ley del Congreso, a partir del 1 de agosto de 2018.

En la notaría 210 de Sinaloa, a cargo del doctor Fernando García Sais, estamos comprometidos con la seguridad jurídica y con el bienestar social.