Newsletters Notaría 210

Fe de hechos para prevenir daños / Notarial certification to avoid damages (Newsletter, February 2019)

Fe de hechos para prevenir daños / Notarial certification to avoid damages

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

www.garciasais.com.mx

Newsletter / February, 2019

Antes de empezar a construir o, bien, durante el proceso constructivo, ya sea de obras residenciales (departamentos, casas), comerciales o industriales, es recomendable producir constancias documentales que puedan ser utilizadas, si llega a necesitarse, en un juicio.

 

Si esas pruebas son fes de hechos notariales tendrán plena validez respecto del estado que guardaban las construcciones. Lo que el notario plasma en un instrumento público es la verdad legal. El notario en una fe de hechos no incorpora valoraciones ni puntos de vista personales. Se limita a dejar como una fotografía de lo que en ese específico momento (aquí y ahora) observó a través de los sentidos.

 

La ley del notariado expresamente dispone la facultad para los notarios dejar constancia del estado que guardan las construcciones o cualquier otro hecho material.

 

Para las personas y empresas el valor de una fe de hechos es relevante y significativo tanto por la posición especial que tendrá al momento de probar en un juicio situaciones fácticas como por el blindaje patrimonial que ello implica.

 

La escritura pública y el testimonio notarial hacen prueba plena en una contienda judicial. Lo que el notario observó y plasmo constituye la verdad legal. De ahí la importancia de contar con este tipo de documentales que, a la postre, adquirirán relevancia para desvirtuar reclamos, acciones de reparación de daños, indemnizaciones, litigios, defenderse adecuadamente frente a actos de autoridades administrativas o, incluso, para iniciar acciones contra cualquier tercero que haya producido un daño.

 

De la misma manera si el dueño del negocio contrató un constructor para llevar a cabo las edificaciones, al dueño le interesa dejar constancia del estado que guardan y los avances, dado que pudieran existir compromisos contractuales con futuros adquirentes sujetos a ciertos plazos y condiciones y en virtud de la conveniencia de prever litigios futuros y blindar la esfera personal y patrimonial frente a cualquier ataque.

 

El que obra ilícitamente o contra las buenas costumbres y, a consecuencia de ello, causa daño a otro, está obligado a indemnizarlo. La indemnización será buscada siempre por los litigantes y la fe de hechos oportuna puede fortalecer la acción o debilitarla, según sea el caso.

 

El notario público como auxiliar del Estado de Derecho tiene obligación de actuar cuando se le soliciten y paguen sus servicios conforme a la ley.

 

No existe conflicto de interés si la fe de hechos se solicita para dejar constancia de aspectos imputables a otro cliente del notario, puesto que no hay una relación estable de trabajo como la que tienen los abogados patronos con sus clientes.

 

Los notarios de Sinaloa servimos para mejorar la convivencia social y buscamos la paz.

Before starting to build or, even, during the construction process, whether residential (apartments or houses), commercial or industrial, it is advisable to produce documentary evidence that can be used, if needed, in a trial.

 

 

If this documentary evidence is incorporated in a notarial certification, it will have full validity in a court of law with respect to the state of the construction. What the notary expresses in a public instrument is the legal truth. The notary in a notarial certification does not incorporate personal points of view. It is limited to a snap-shop of a specific moment (here and now) observed through the senses.

 

The Notarial Law expressly provides the faculty for notaries to record the status of buildings or any other material facts.

 

 

For individuals, corporations and companies, the value of a public instrument is relevant and significant both because of the special position that it will have as evidence in a trial, in factual situations, as well as for the protection of future inheritance.

 

The public deed and the notarial testimony make full proof in a judicial trial. What the notary observed and captured is the legal truth. Hence the importance of having this type of documentation is that it can be used in dispute of claims, in actions to repair damages, for compensation and litigation and to adequately defend against acts of administrative authorities or even to act against any third party that has caused damage.

 

 

In the same way, if the owner of the business hired a builder to construct the buildings, the owner is interested in recording the state of construction and the progress, since there may be contractual commitments with future buyers/clients/consumers subject to certain terms and conditions. The notarial certification protects against future litigation towards the owner and future inheritance.

 

Anyone who acts illicitly or immorally and, as a result, causes harm to another, is obliged to compensate them. The compensation will always be sought by the litigants and the notarial certification will strengthen the action or weaken it, as the case may be.

 

The notary public, as gatekeeper of legality, has an obligation to act when requested and has been paid for his services in accordance with the law.

 

There is no conflict of interest if the notarial certification is requested by another client of the notary, since the relationship with the notary is not the same as the lawyer/client relationship.

 

The notaries of Sinaloa serve to improve social coexistence and seek peace.

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Newsletter Enero 2019

Condominios civilizados / Civilized condominiums

Fernando García Sais Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210 Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

http://www.garciasais.com.mx

Utilizar los bienes que forman parte de las áreas comunes de un inmueble afecto al régimen de condominio, es un derecho inherente a la calidad de dueño (condómino). Sin embargo, como sucede en todas las relaciones y situaciones jurídicas, hay consideraciones, excepciones y regulaciones que ordenan, en beneficio colectivo, ese derecho.

La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio define qué porciones del inmueble son de propiedad común y así quedan comprendidos el “terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores y espacios que se hayan señalado en los permisos de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de uso común”; “los locales dedicados a la administración, alojamiento del portero y los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; “las instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores”; “albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; obras de seguridad y locales deportivos, de recreo, de ornato, de reunión social y otros semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local; “los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general; y “cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con ese carácter en la escritura constitutiva o en el Reglamento del Condominio.”

La escritura pública en la que nació el régimen de condominio y el reglamento elaborado por el constituyente del mismo pueden contener regulaciones complementarias a lo que la ley dispone. No hace daño revisar, además, el Código Civil y leyes en materia urbana.

Using the assets that are part of the common areas of a property subject to the condominium regime, is an inherent right linked the quality of owner (condominium). However, as in all legal relationships and situations, there are considerations, exceptions and regulations that shape, for collective benefit, that right.

The Condominium Property Regime Law defines what portions of the property are common property and thus include the “land, basements, porches, entrance doors, halls, galleries, corridors, stairs, patios, gardens, paths and interior streets and spaces that have been indicated in the construction permits as sufficient for parking of vehicles, provided they are of common use “; “The premises dedicated to the administration, accommodation of the doorman and those destined to the general facilities and common services; “The installations, appliances and other objects that serve common use or enjoyment, such as pits, wells, cisterns, water tanks, elevators, hoists, incinerators, stoves, ovens, pumps and motors”; “Sewers, channels, water distribution pipes, drainage, heating, electricity and gas; security and sports facilities, recreation, decoration, social gathering and the like, with the exception of those that serve exclusively each department, home, house or premises; “The foundations, structures, load-bearing walls and ceilings of general use; and “any other parts of the property, premises, works, appliances or installations that are resolved, unanimously by the condominium owners, to use or enjoy in common or that are established with that character in the articles of incorporation or in the Condominium Regulations.”

The public deed in which the condominium regime was born and the regulations drawn up by the constituent thereof may contain regulations that are complementary to what the law provides. It does not hurt to review, in addition, the Civil Code and laws in urban

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Encontrarán, por ejemplo, la prohibición de vender o dar en arrendamiento porciones de un departamento (cuartos) o la imposición de una obligación solidaria del dueño respecto de las obligaciones contraídas por quien, por cualquier título, haga uso de la unidad privativa (invitados, arrendatarios, comodatarios, etc.).

La administración de los condominios recae en quien válidamente haya designado el constituyente o los condóminos en asamblea. Las decisiones del Administrador son obligatorias para todos. Por ello, es importante, que los condóminos se abstengan de llevar cabo acciones o tomar decisiones que impidan, obstaculicen o hagan menos eficaz las actividades del administrador, pues de lo contrario serían responsables de reparar el daño causado, sin perjuicio de las consecuencias que en otras materias pudiera haber (como por ejemplo, penal).

La buena y ordenada convivencia se logra si cada propietario de su unidad privativa (sea casa, departamento o local comercial), hace uso de dichos bienes comunes de manera civilizada; esto es, respetando su destino natural y sus reglas de uso, y siempre, teniendo presente que el resto de vecinos tiene iguales derechos. Llevar a cabo acciones indebidas y omisiones que produzcan los mismos efectos es contrario a la ley. El orden y tranquilidad es consecuencia del nivel de civismo imperante en la comunidad.

There you will find, for example, the prohibition to sell or lease portions of a department (rooms) or the imposition of a joint obligation of the owner with respect to the obligations contracted by whoever, for whatever reason, makes use of the privative unit (guests, tenants, tenants, etc.).

The administration of the condominiums rests with those who have validly designated the constituent or the condominium owners in the assembly. The decisions of the Administrator are obligatory for all. Therefore, it is important that condominium owners refrain from carrying out actions or taking decisions that prevent, hinder or render less efficient the activities of the administrator, otherwise they would be responsible for repairing the damage caused, without prejudice to the consequences that other subjects could be (for example, criminal).

The good and orderly coexistence is achieved if each owner of his private unit (be it a house, apartment or commercial place) makes use of said common goods in a civilized way; that is, respecting their natural destiny and their rules of use, and always, bearing in mind that the rest of the neighbors have equal rights. Carrying out undue actions and omissions that produce the same effects is contrary to the law. The order and tranquility is a consequence of the level of civism prevailing in the community.

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Newsletters Notaría 210

Disponer, administrar y litigar (Newsletter, Noviembre de 2018)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

13 de noviembre,2018

 

 

Los socios, accionistas, administradores, gerentes, comisarios de una empresa están familiarizados con los poderes notariales. Las personas físicas, en menor medida, dado que para ellas es más común la elaboración de cartas poder, sobre todo para la gestión de trámites administrativos. Pero, en ocasiones, como para vender un inmueble o para interponer una demanda, se requiere un poder otorgado en escritura pública.

El poder, es una institución jurídica que se traduce en la posibilidad jurídica de actuar en nombre y por cuenta de otro, produciéndose el fenómeno normativo de la representación. A consecuencia de la representación, una persona puede estar celebrando en el mismo momento, en distintos lugares del planeta, una pluralidad indefinida de actos jurídicos. Los efectos de dichos actos no repercuten en el representante (apoderado) sino en el patrimonio y en la esfera jurídica del representado (poderdante). Es una ficción jurídica que el Derecho crea para propiciar la realización de actos, para resolver problemas, para propiciar el tráfico mercantil.

Sirve lo anterior para introducir un tema de relevancia nacional vinculado con los poderes notariales. Este 2018, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) resolvió una contradicción de tesis (225/2016), en las que medularmente contendían dos criterios: por un lado, la que sostenía que el artículo 2554 del Código Civil Federal (equivalente al 2436 del Código Civil sinaloense), al regular los poderes generales lo hacía en una idea jerarquizadora y con gradación.

Este criterio era el sostenido de manera unánime por la doctrina mexicana y, con cierto nivel de generalización en la práctica notarial en todo el país. Se seguía la noción de los círculos concéntricos en los que al exterior de los aros figuran las facultades de dominio; al círculo intermedio, las de administración y en el del centro, las de pleitos y cobranzas.

El otro criterio novedoso pero contradictorio con el expuesto, sostenía que cada uno de los poderes generales (pleitos y cobranzas; administración, y dominio) tenían su propia naturaleza y objeto; y se emplean para supuestos diversos, por lo que no existe gradación ni jerarquización que permita concluir que “quien puede lo más, puede lo menos”.

Como se advierte, es un choque brutal de ideas y, como lo pueden leer en la ejecutoria, de argumentos. Cabe precisar que la nueva jurisprudencia no se ocupó conscientemente del poder general para actos de dominio que, de conformidad con el texto legal, el dueño (y su apoderado) tiene todas las facultades que son propias de los dueños, pudiendo desde luego administrarlos y pleitear por ellos.

Así acontece, por ejemplo, con el administrador único o gerente que, salvo las limitaciones contenidas en el pacto social (estatutos) podrá representar a la sociedad de manera general, pudiendo enajenar, hipotecar, donar, presentar demandas, querellas, etc.

La Jurisprudencia se circunscribe a los poderes generales para actos de administración, a los que se les relaciona con la conservación de un patrimonio; y a los poderes generales para pleitos y cobranzas, concernientes a la defensa jurisdiccional del patrimonio. A partir de esa fecha, en virtud de este nuevo criterio de la SCJN, habrá que otorgar poderes en la inteligencia de que los de administración no abarcan los de pleitos y cobranzas.

El gremio notarial está comprometido con la difusión del conocimiento y de los cambios relevantes que puedan repercutir en las personas, familias y empresas. Acudir ante un tribunal con un poder insuficiente hará que la contra parte impugne la personalidad y, eventualmente, pierda el caso y el derecho conexo.

La tesis jurisprudencial se publicó en el Semanario Judicial de la Federación el 13 de julio de 2018 y es obligatoria, como una ley del Congreso, a partir del 1 de agosto de 2018.

En la notaría 210 de Sinaloa, a cargo del doctor Fernando García Sais, estamos comprometidos con la seguridad jurídica y con el bienestar social.