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Los más pobres – Periódico Noroeste

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Ensayos, Uncategorized

Notarios y competencia económica, la COFECE se pronuncia

Notarios y competencia económica

Fernando García Sais

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

En un asunto judicial muy relevante, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció (año 2002) que los notarios de la Ciudad de México no eran agentes económicos, para efectos de la abrogada (en 2014) Ley Federal de Competencia Económica. Pudiera pensarse que, a consecuencia de dicha pérdida de vigencia, también algunos de los precedentes judiciales dejarían de tener fuerza. Esto que se dice fácil, no lo es tanto: requiere un gran esfuerzo analítico.

La sentencia de la Corte puso en evidencia que, en ese entonces, los ministros desconocían profundamente cómo funciona la economía y cómo y para qué está regulada la libre competencia en la Constitución. La prohibición de monopolios y de prácticas monopólicas no es retórica, es el pilar del funcionamiento de los mercados para generar mejores bienes y servicios y a mejores precios que si no hubiera libre mercado. Es, incluso, un derecho prestacional.

Con una perspectiva decimonónica, un notario público parecería que poco o nada tiene que ver (directamente) en lo que concierne a la producción y comercialización de bienes y servicios que son puestos en circulación en el mercado para que los consumidores los adquieran. No son empresarios, son notarios. No realizan actos de comercio, no son comerciantes, son fedatarios públicos. No buscan el lucro mercantil, sino la seguridad jurídica.

Así con dicho criterio obtuso, durante años (15 años tras el precedente citado) se ha afianzado la idea de que el notario no es agente económico. Con la nueva ley federal en la materia, parecería que, de presentarse nuevamente un caso en tribunales, el criterio pudiera dar un giro radical. El artículo 3.I dispone que es agente cualquiera que en cualquier forma participe en la actividad económica, con independencia de si lo hace o no con fines de lucro. Con ello, claro está que los notarios son agentes económicos y sus prácticas deberían analizarse bajo el tamiz de la ley antimonopolios.

Al menos desde la óptica de la Comisión Federal de Competencia, órgano constitucional autónomo que sustituyó al anterior (que era un organismo desconcentrado dependiente de la Secretaría de Economía) los notarios, hoy, sí son objeto de su atención. Esperemos que de sus políticas y acciones.

El pasado 23 de octubre de 2017 en el marco del “Premio para identificar el obstáculo regulatorio más absurdo para competir y emprender”, consultable en https://www.cofece.mx/cofece/index.php/prensa/historico-de-noticias/leyes-estatales-de-notarios-ganadoras-del-premio-para-identificar-el-obstaculo-regulatorio-mas-absurdo-para-competir-y-emprender se llegó a conclusiones que ameritan nuevas reflexiones en el tema.

Medularmente, y le pido al lector que profundice, la autoridad tras reconocer la importante labor que realizan los notarios, estimó que existen “limitantes artificiales al número de oferentes de estos servicios” y “restricciones a la competencia entre ellos”, lo que perjudica al ciudadano y se traduce en precios más altos dada la escasez artificial de notarios, incertidumbre jurídica (al haber menos uso de servicios notariales por los altos costos) y baja calidad de los servicios (dada la discrecionalidad en la asignación de notarías).

La COFECE aprovechó la inercia para hacer recomendaciones a los congresos de las entidades federativas para impulsar reformas que se traduzcan en eliminar las barreras regulatorias así como para que a nivel federal se fomente la competencia y rivalidad con los corredores púbicos en materia mercantil.

La atención de la autoridad antimonopolios en el servicio de la fe pública es crucial para el bienestar de los mexicanos. Seguramente será el inicio de pasos más grandes y profundos para mitigar prácticas que pudieran calificar como monopólicas relacionadas con sectores importantes como la vivienda para consumidores, el mercado hipotecario y, sin duda, el derribo de barreras de entrada que privilegian el nombramiento no de los mejores, lo que propicia prácticas que afectan la seguridad jurídica y el patrimonio de los mexicanos.

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FIDEICOMISO (real estate, mazatlan, notario) TRUST

LOGO GSFIDEICOMISO (real estate, mazatlan, notario) TRUST

A trust it´s an agreement entered into by and between seller and buyer, by which the seller (trustor or settlor) transfers the ownership of a real estate to a bank institution authorize by federal government (trustee) on the benefit of the buyer (beneficiary).

That’s how the buyer becomes an owner (trust ownership) of a real estate in the so called “restricted zone” (costs and boarders).

Restricted zone: properties (land) located within a strip of 100 kilometers (64 miles) along the country’s borders and fifty kilometers (32 miles) on the coastline (restricted zone).

It is important to mention that the beneficiary could be a foreign individual or foreign corporation or Mexican corporation that on its bylaws has a “Foreigner Admission Clause”. Also, please note that the beneficiary will appoint substitutes in case of death and the transfer process is simple.

The natural term for a trust is up to 50 years and it can be easily renewed upon request of the Beneficiary within 90 days prior to the expiration date.

Don´t hesitate to ask fernando@garciasais.com.mx

http://www.garciasais.com.mx

 

 

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Sismo notarial y “boom inmobiliario”

En algunos de mis ensayos anteriores relacionados con el notariado he venido explicándoles la importancia que tiene el derecho de elegir libremente su notario.

A pesar de que en México contamos con una legislación protectora de los consumidores desde 1975, lo cierto es que la ciudadanía no está muy familiarizada con los derechos que tiene ni, por otro lado, los operadores jurídicos entienden a cabalidad la relevancia de los derechos de los consumidores.

México es un país en el que la economía opera con muchas desviaciones y desperfectos y existen en los hechos monopolios, y un sinfín de prácticas monopólicas, tantas que las autoridades no tienen la capacidad material para combatirlas, suponiendo que tienen interés de hacerlo.

Después de la tragedia, que aún no termina, vemos como el aparato de protección del consumidor, entendido éste no sólo por la ley sino por las instituciones públicas, las organizaciones civiles, y desde luego los notarios públicos, son insuficientes.

En el año 2004, la Ley Federal de Protección al Consumidor se modificó en el tema inmobiliario para obligar a los desarrolladores y fraccionadores, y cualquier persona que participe en la venta de un inmueble destinado a casa habitación, a inscribir ante la Profeco (para quienes nos leen en otra parte del mundo la Profeco es un organismo descentralizado de la Secretaría de economía encargada de proteger los derechos de los consumidores) sus modelos de contratos de adhesión con un contenido informativo y obligaciones mínimas, excluyendo desde luego cualquier cláusula abusiva.

Como era de esperarse en un país con profundas prácticas abusivas, las empresas impugnaron la constitucionalidad de la reformas legales resolviéndose al final por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en su contra.

Junto con la ley del consumidor que opera en el ámbito federal en todas y cada una de las entidades de la República mexicana existen leyes que regulan lo que se conoce como régimen de propiedad en condominio. Estas leyes no obstante su carácter estatal repercuten sustantivamente en el derecho de la vivienda tanto a nivel constitucional como legal. 

Por otro lado un gran número de las adquisiciones de vivienda por parte de los consumidores se realiza y se hace posible gracias a la celebración, generalmente en el mismo instrumento notarial de contratos de crédito con garantía hipotecaria, ya sea con el mismo vendedor del inmueble o con un tercero (tradicionalmente una institución de crédito del sistema financiero mexicano O una institución del Estado mexicano que otorga créditos a los trabajadores del propio Estado).

Como el poder de los bancos casi siempre es absoluto, las posibilidades que tienen las autoridades centrales resultan menguadas y los consumidores encuentran una divergencia entre lo que dice la ley y lo que pasa en los hechos. 

Pero el México también tenemos una ley Federal de Competencia Económica que, como sabemos, persigue y sanciona a los monopolios y las prácticas monopólicas para que exista eficiencia en el mercado y se genere bienestar.

En casi todos los municipios ciudades y estados la venta de inmuebles destinados a casa habitación se realiza por parte de empresas, y en algunos casos con créditos bancarios, pero los consumidores no tienen ni siquiera la posibilidad de escoger libremente a su notario.

Existe una práctica extendida, tanto que hasta parece bien vista, de que el que vende manda. Parecería que el que vende el inmueble, o el que da el crédito, están haciendo un gran favor al consumidor, al permitirle comprar o al permitirle tomar un crédito. 

Aún más, son tan buenos que hasta te llevan de la mano a la notaría, con su notario, quien aveces actúa más como su empleado que con un fedatario público.

El consumidor termina por no cuestionar la imposición del notario quien, como es de esperarse, infiel a su investidura sacrifica la legalidad y la imparcialidad supeditando la adecuación de los contratos al marco jurídico al lucro, al negocio a la ambición desmedida.

En los casos en los que los consumidores de vivienda, conocedores de sus derechos por ser ciertamente relativamente expertos en esas operaciones, piden que se envíe el contrato promesa o los antecedentes a la notaría de elección, también se topan con pared. Les proporcionan una lista cerrada de notarios y les dicen que tienen que elegir forzosamente a uno de la lista.

Mientras que en México país, éstas prácticas sean toleradas por la autoridad y por los ciudadanos, los derechos y la seguridad jurídica serán mera poesía. 

El libre mercado, la protección al consumidor y la función notarial forman parte de una cadena con eslabones que debieran estar sólidamente entrelazados para proteger, preservar y potencializar el bienestar de las familias mexicanas.

Tras el sismo de septiembre de 2017 nos hemos dado cuenta de la gran cantidad de condominios nuevos que colapsaron, de la gran cantidad de familias que perdieron todo, de la gran cantidad de consumidores que nadie los asesoró ni nadie les explicó que derechos que tenían, que remedios jurídicos podían hacer valer, qué garantías y qué acciones de responsabilidad civil.

Espero que las condiciones cambien y que ante estas nuevas circunstancias las decisiones políticas se encaminen a garantizar el pleno respeto a los derechos de los consumidores, para que la economía funcione mejor.

 Y desde luego para que los consumidores encuentren en las notarías unos aliados y no nos enemigos.

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Profeco a la deriva 

La Procuraduría Federal del consumidor es una institución del Estado mexicano que desde el punto de vista de la administración pública opera de manera descentralizada de la Secretaría de economía.

Cuenta con personalidad y patrimonio propios como rasgo característico de ese tipo de órganos.

Desde su creación en 1975 que entró en vigor la ley, aunque conocido como Instituto Nacional del consumo y posteriormente con el cambio legislativo transformada a la actual Profeco, la ley ha dispuesto que para ocupar el cargo de titular de la Procuraduría, esto es, el de procurador, se requiere contar con credenciales profesionales o académicas vinculadas con el tema objeto de la institución: esto es la protección del consumidor.

El artículo que establece dichas cualidades es el siguiente:
ARTÍCULO 28.- El Procurador Federal del Consumidor será designado por el Presidente de la República y deberá ser ciudadano mexicano y tener título de licenciado en derecho y haberse desempeñado en forma destacada en cuestiones profesionales, de servicio público, o académicas substancialmente relacionadas con el objeto de esta ley.
Como experto en el tema del consumidor, no tengo referencia académica o profesional alguna respecto de ninguno de los procuradores de los Últimos dos sexenios.

Con la salvedad de Bernardo Altamirano quien por su formación profesional tanto a nivel licenciatura como posgrado así como por el talentoso equipo que logró reunir hicieron transformaciones esenciales en las políticas públicas en materia de consumidores, el resto de procuradores que fueron nombrados tras su salida se han caracterizado por desconocer el objeto de su institución.

Sin una verdadera profesionalización en toda la institución incluyendo desde luego con un liderazgo de un procurador que tenga conocimientos profesionales, académicos, prácticos, el destino de las políticas de protección al consumidor se encontrará a la deriva.