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Bancos y notarios atados, usuarios olvidados (Reforma Negocios, 26 abril 2017)

CaptureFernando García Sais

Notario Púbico 210 del Estado de Sinaloa

Miembro del Consejo del Colegio de Abogados Egresados del ITAM

@FGarciaSais

http://www.garciasais.com.mx

 

Los usuarios de servicios financieros que contratan con entidades bancarias créditos al consumo (créditos hipotecarios o, incluso empresarios que tramitan líneas de crédito) tienen siempre el derecho a elegir libremente a su notario.

Eso en teoría. La práctica es que dicha elección es una ilusión y los bancos imponen a su notario, lastimando severamente los derechos de los consumidores financieros y el proceso de competencia económica, por tratarse de una práctica anticompetitiva que lesiona a la economía nacional.

La falta de supervisión de las autoridades como la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, al Banco de México, a la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros y la Procuraduría Federal del Consumidor es evidente. La falta de actuación de la Comisión de Competencia Económica es la combinación perfecta. Todos saben, pero todos callan.

El crédito al consumo constituye una actividad financiera importante que amerita mayor atención de parte del Estado y de los órganos reguladores de la economía. Los usuarios de servicios financieros que adquieren créditos hipotecarios para cumplir con el sueño de su vida reciben servicios notariales en ocasiones de baja calidad, por efecto de las prácticas monopólicas y por abusos en las relaciones de consumo.

Las ventas atadas son una práctica monopólica relativa (en oposición a las absolutas) y consisten medularmente en condicionar el servicio (crédito bancario) a la adquisición de otro servicio (la utilización notario público impuesto por el banco). Generalmente la venta atada se acompaña de otra práctica ilícita: rehusarse a dar el crédito si el usuario rechaza el servicio notarial impuesto. Si el cliente menciona que quiere elegir a su notario de confianza, se le atemoriza en el sentido de que perderá el crédito (como si se tratara de un acto gracioso, gratuito). Como todos los bancos son iguales, las consecuencias son perversas.

Desde el punto de vista de la tutela del consumidor financiero, los consumidores tienen derecho a elegir libremente a sus proveedores. Cualquier servicio no solicitado debería ser gratuito (tal y como acontece con los envíos no solicitados y servicios adicionales impuestos) y los acreditados obligados a acudir a alguna notaría asignada por el banco deberían recibir gratuitamente sus escrituras. La lógica es simple: si el banco impone un servicio no solicitado, que lo pague.

Evidentemente se trata de una consecuencia lamentable producida por el origen ilícito de la práctica. Que el banco cubra los gastos (impuestos, derechos y honorarios) notariales sería una evidencia de la violación de la ley. Todos los frutos del árbol estarían viciados. Una práctica así sería inadmisible. Se pondría en riesgo, aún más, la legalidad de las operaciones.

 

Notarialmente, las escrituras nacen cuando en un acto jurídico ambas partes solicitan los servicios del notario y acuden libre y voluntariamente a crear el acto jurídico y el notario a darle forma. El notario no actúa de oficio. Si falta el consentimiento de una de las partes, como acontece con el acreditado que expresamente rechaza el servicio notarial impuesto, la escritura tiene un vicio de origen que puede conducir a su inexistencia jurídica por falta de consentimiento; esto es, de rogación. Ello es grave y de aplicarse en los tribunales sus consecuencias serían profundas.

Por si había alguna duda de la fortaleza de la Ley de Competencia Económica y la prohibición de las ventas atadas, para contrarrestar la práctica, el 10 de enero de 2014, se publicaron en el DOF reformas (la “reforma financiera”) y, entre otras, se modificó la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, y se adicionó el artículo 23 Bis para prohibir lo que ya estaba prohibido pero no se respetaba: las ventas atadas.

El artículo referido, en su primer párrafo, textualmente dice: “[a] las Entidades les estará prohibido condicionar la contratación de operaciones o servicios financieros a la contratación de otra operación o servicio.” Su elocuencia y claridad invitaron, en 2014, a los operadores jurídicos y económicos a pensar que se acabarían las ventas atadas, tal como ocurriría con la imposición de contratos de seguros en créditos automotrices, materia en la que habría que investigar si la reforma está dando buenos frutos.

La libertad de elección de los consumidores y usuarios es una premisa toral del sistema de mercado que la Constitución postula. Los bancos, como cualquier otro comerciante, están obligados a respetar la decisión de los consumidores, quienes tienen el derecho a elegir libremente a su notario de entre los que haya disponibles y estén autorizados por el Estado mexicano. No hacerlo así, contribuye a desplazar ilícitamente la demanda de servicios notariales afectando, además, el sano desarrollo de la institución del notariado.

Lamentablemente, parece que, ni los consumidores ni la institución del notariado son una prioridad de la agenda política y administrativa nacional. Quizá la Comisión Federal de Competencia con su autonomía constitucional pudiera realizar una investigación robusta que conduzca a la supresión de la práctica monopólica, junto con las sanciones económicas e inhabilitaciones previstas en la ley.

 

 

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viernes 13

Fernando García Sais (1 febrero 2016)

A finales de diciembre de 2015, el Senado aprobó una iniciativa que pretende revolucionar el Derecho de Sociedades Mercantiles, al permitir -y creo que esto es lo más trascendente- la creación de las llamadas “one man/woman company”; esto es, la formación de una persona moral, con personalidad jurídica y patrimonio propios, con un solo accionista. Todo un cambio de paradigma en nuestra anquilosada concepción de la empresa y del “emprendedurismo”.

El dictamen del Senado del pasado 9 de diciembre es elocuente respecto de esos propósitos. Se puede pensar que se trata de un trasplante legislativo, ciertamente tropicalizado, para incorporar las llamadas “sociedades por acciones simplificadas”, siguiendo la tendencia internacional marcada por las legislaciones modelo en el tema: la norteamericana sobre sociedades de personas y de responsabilidad limitada; y la francesa, sobre la “societé par actions simplifiée”.

En el caso de EU, surgió como una respuesta para evitar la doble tributación de las sociedades de capital, pero que terminó flexibilizando sus reglas para facilidad empresarial, lo que -esto último- se persiguió expresamente en el caso francés: permitir al empresario elegir el contenido de su contrato social es un gran atractivo e incentivo.

Sin duda, si México da el paso a permitir este tipo de sociedades, revolucionará el sistema estancado desde 1934, sumándose a la experiencia internacional referida así como a la de Chile, Brasil, Colombia y Reino Unido (Limited Liability Partnership Act de 20 de julio de 2000).

Empero, el dictamen que comento, merece ser motivo de una análisis más amplio y más profundo por parte de los diversos sectores involucrados, pasando sin lugar a duda por el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, para poder desarrollar de manera conjunta, Congreso y Notarios, un vehículo normativo que logre proporcionar a los empresarios incentivos para desarrollar negocios de forma legal, ordenada y simplificada.

Cierto es que, según ha reportado la prensa nacional y las redes sociales, no existe hoy un consenso sobre los beneficios generales que traerá este innovador diseño legislativo, entre los que podemos señalar la simplificación de trámites, el uso de la tecnología, la eliminación del pago de derechos (una especie de subsidio con cargo a los contribuyentes), la estructura flexible del capital -al no tenerse que suscribir y pagar al momento de la constitución- y, primordialmente, la limitación de la responsabilidad del accionista permitiéndole blindar el patrimonio de su familia, diferenciando el patrimonio empresarial del familiar.

De la revisión del dictamen, observo, sin embargo algunos temas que merecen un debate: la prohibición de ser socio de una SAS si ya se es socio de otra sociedad mercantil, parece que trastoca la libertad de empresa y el derecho a asociarse; la limitación de los ingresos anuales totales a 5 millones de pesos, carece de sentido empresarial: la idea es hacer negocios no limitarlos. No tiene sentido permitir al empresario individual crear una empresa para que luego tenga que invitar a nuevos socios y transformar la SAS en otra sociedad mercantil.

No permitir que se emitan acciones con derechos diferentes (acciones especiales) implica atarse al viejo régimen de “igualdad para todos los socios”: debe abrirse la puerta para permitir la emisión de títulos de diversas modalidades (convertibles en acciones, con dividendo preferente, sin derecho a voto y con dividendo fijo).

El dictamen se decanta por la idea de que para cualquier conflicto intrasocietario o de los accionistas con terceros se acudirá, salvo pacto en contrario en los estatutos, a los medios alternativos de resolución controversias (ADR´s o MAC´S). Es decir, de aprobarse, el legislador estaría prefiriendo un método de acceso a la justicia en detrimento de otro, que aunque pueda calificarse axiológicamente como más bondadoso, eficiente y económico, la decisión del ejercicio del llamado derecho de acción pertenece a las partes.

Con lo anterior, no paso por alto que algunos tribunales federales, incluyendo a la Suprema Corte de Justicia han considerado que los MAC´S se ubican en “un mismo plano constitucional y con la misma dignidad y tienen como objeto, idéntica finalidad, que es, resolver los diferendos entre los sujetos que se encuentren bajo el imperio de la ley en el Estado Mexicano” (III.2o.C.6 K (10a).

Un aspecto positivo de la reforma propuesta es que favorece mitigar el fenómeno conocido como la “dictadura de la minoría” que se presenta cuando la norma exige unanimidad para actuar. En el caso del dictamen, al requerirse mayoría de votos para las modificaciones estatutarias y en general para todas las resoluciones de la asamblea de accionistas, previene oposiciones irrestrictas (legítimas o no).

Finalmente, un aspecto que se debe considerar en los debates es la viabilidad de que la SAS pueda financiarse con el ahorro privado a través de la Bolsa de Valores, lo que implicaría una revisión exhaustiva de la Ley del Mercado de Valores.

Esperemos que la Cámara de Diputados haga una revisión de las experiencias internacionales, convoque a los más grandes expertos, nacionales e internacionales, y logre llegar a un buen producto normativo que contribuya a la generación de negocios, empleos e ingresos, que se traduzca en incrementar el bienestar social.

El autor es Notario Público 210 de Sinaloa

www.minotario.mx

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@FGarciaSais

 

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Cláusulas abusivas y ventaja empresarial

Fernando García Sais

Una de las herramientas torales en materia de protección (contractual) de los consumidores es la relacionada con la regulación de las cláusulas abusivas en la medida que, en caso de que se incluyan en un contrato –típicamente de adhesión— se deben tener por no puestas (en perjuicio de los consumidores).

Sin embargo, dicha regla (la de tener a las cláusulas abusivas por no puestas) no opera de manera automática una vez que la cláusula es detectada por la autoridad administrativa (Profeco). Para que una disposición contractual sea expulsada mediante dicha figura se requiere que la autoridad inicie un procedimiento por infracciones a la ley –con oportunidad de audiencia, defensa y prueba del empresario—.

Si bien es cierto que el procedimiento por infracciones a la ley previsto en la ley Federal de Protección al Consumidor es relativamente ágil (hecha la notificación de la Profeco al presunto infractor, éste tiene 10 días hábiles para probar y defenderse. Si no dice nada, se resuelve con los elementos de convicción que obren en el expediente. Concluido dicho plazo, se le otorgan dos días más para presentar sus alegatos. La Profeco resuelve dentro de los 15 días siguientes) lo cierto es que tras la resolución administrativa vienen una serie de impugnaciones ordinarias hasta llegar al juicio de amparo, con lo que el efecto de la “nulidad relativa” de la cláusula abusiva puede postergarse un poco (unos años).

Adicionalmente debemos contemplar el lapso que transcurre entre que se el empresario introduce al mercado su cláusula abusiva y entre que la autoridad lo descubre, de oficio o por denuncia. Descubierta la cláusula por parte de la autoridad, infinidad de burocracias internas tienen que ocurrir hasta que se decide iniciar el mencionado procedimiento administrativo sancionador, para eventualmente concluir con una resolución que expulse a la cláusula controvertida del contrato.

Este tipo de resoluciones administrativas, por cierto, tienen la naturaleza de ser “colectivas” por sus efectos. Se eliminan erga omnes, por lo que ningún consumidor se verá afectado por ella, a pesar de haberla suscrito. Habría que ver cómo la autoridad administrativa se cerciora que la empresa sancionada elimine la cláusula de todos los contratos ya firmados, notificándoles a los consumidores y explicándole las consecuencias (todas) que se deriven de esa modificación contractual impuesta por el Estado.

El sistema de cláusulas abusivas que se sigue en México, es de números cerrados (clausus).

La creatividad para abusar del consumidor es grande. Parecería que la elección del legislador de un sistema de cláusulas abusivas cerrado es perjudicial para el consumidor. Debería avanzarse en el ámbito legislativo para incluir prohibiciones generales y prohibiciones por sectores y actividades económicas, todo ello junto con principios generales (como el de la buena fe, el favor libertatis y el de la interpretación contra proferentem, el principio de conservación del contrato, y el principio pro consumatore).

Así, con base en los principios de la LFPC sería posible determinar el carácter abusivo de las cláusulas que imponen cargas al consumidor para rechazar servicios adicionales no solicitados. Las reglas por defecto que afecten los intereses de los consumidores deben reputarse como abusivas, por un principio de buena fe contractual.

La jurisprudencia del Poder Judicial de la Federación contiene importantes criterios al respecto. Sugiero consultarlos. Una relación de ellos en mi “Jurisprudencia del Consumidor”, Tirant Lo Blanch/ITAM, 2012.

El artículo 90 ex LFPC dispone que:

No serán válidas y se tendrán por no puestas las siguientes cláusulas de los contratos de adhesión ni se inscribirán en el registro cuando:

  1. Permitan al proveedor modificar unilateralmente el contenido del contrato, o sustraerse unilateralmente de sus obligaciones;
  1. Liberen al proveedor de su responsabilidad civil, excepto cuando el consumidor incumpla el contrato;

III. Trasladen al consumidor o a un tercero que no sea parte del contrato la responsabilidad civil del proveedor;

  1. Prevengan términos de prescripción inferiores a los legales;
  1. Prescriban el cumplimiento de ciertas formalidades para la procedencia de las acciones que se promuevan contra el proveedor; y
  1. Obliguen al consumidor a renunciar a la protección de esta ley o lo sometan a la competencia de tribunales extranjeros.”
  1. Obliguen al consumidor a renunciar a la protección de esta ley o lo sometan a la competencia de tribunales extranjeros.”
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Morirse en octubre (Noroeste, 28 agosto 2019)

 

Dr. Fernando García Sais

Notario 210 de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

El programa federal del “mes del testamento” que nació en el 2003 sigue vivo. Su legado es la clara promoción de la cultura de no dejar problemas. Las estadísticas de los distintos estados de la república así lo demuestran. La población, en general, acude a las notarías en septiembre a dejar todo en orden. Ello se facilita bajando los costos de los aranceles, mediante un convenio que cada entidad debe firmar con los notarios, y ampliando los horarios de atención. En la ciudad de México, durante este mes se llegan a realizar cerca de la mitad de testamentos que en todo el resto del año. El éxito en el incremento del número de testamentos es evidente.

A casi veinte años del programa, uno de los principales retos que el notariado nacional tiene en frente es el de lograr que las clases medias y bajas tengan un acceso efectivo a las notarías. Cierto es que para las clases más acomodadas, bajar el costo implica incentivar que se postergue acudir al notario y esperar al mes de septiembre. Me parece que ese incentivo puede ser perverso y convertirse en un dulce envenenado. Para quien tiene recursos económicos el mes del testamento no debería ser un instrumento a bajo costo, debe reservarse para los más pobres. Incluso debe ampliarse para darle mayor cobertura y accesibilidad.

También es verdad que los más pobres ni en septiembre pueden acudir a las notarías. Evidentemente existen barreras como el arancel y otros costos que, a los más necesitados, se les traduce en una imposibilidad. Las notarías no pueden atender a todos y es probable que exista, sin querer, algún tipo de discriminación en el servicio.

En Sinaloa para el 2019 se ha difundido que el costo será de mil pesos si se cuenta con el estudio socioeconómico que el DIF practicó para evaluar la condición de pobreza. Si no califica como “pobreza extrema” o miseria (después de trabajar toda su vida con un salario mínimo indigno), se puede solicitar al notario dé el precio de dos mil pesos. Si eres pobre, muere en octubre. Así, podrás dictar tu testamento ante el notario público de tu elección. Si eres rico, espérate a septiembre, y el resto gástalo en Las Vegas, quítale el lugar a alguien que lo necesita más que tú.

Tampoco es para hacer dramas: morirse sin testamento tiene una solución legal. La ley prevé qué va a pasar con tus bienes. Nadie sabe para quien trabaja, cierto. Todo se dividirá entre tu esposa e hijos, si los hubiere. Si no, hay que buscar al pariente más cercano que resulte ser el “ganón”. A su falta, como no puede haber bienes sin dueño, todo se va a la Beneficencia Pública del estado.

Las notarías de todo el país se vuelcan a atender así, la ambiciosa campaña del mes del testamento, mediante la elaboración en su mayoría de “testamentos universales” en los que no hay disposiciones particulares, sino que se dispone que todo el patrimonio se reparta entre los herederos designados al momento. Puede pasar que, aprovechándose del programa de descuentos, para pagar la tasa arancelaria preferente, algún testador busque dictar legados, usufructos, rentas vitalicias, donación de órganos, reconocimientos de hijos, nombramiento de tutores, etc., y otras complejas disposiciones mortis causa.

En un nuevo enfoque del mes del testamento dirigido a las clases sociales más vulnerables, las notarías “más productivas” que atienden a mayor número de clientes o celebran operaciones económicamente más representativas, deberían tener una mayor participación en el otorgamiento de testamentos a bajo costo y si se sobrepasa cierto umbral, se deberían canalizar directamente programas gratuitos de testamentos.

 

Fuera del “mes del testamento” el más económico, el más sencillo de hacer, el más corto, tiene un costo de $6,486.29 que atendiendo a su complejidad puede alcanzar hasta $32,400.17. Pudiera pensarse que es mucho dinero. Hay quienes consideran que no lo es tanto, dado que el instrumento público sirve para transmitir de manera ordenada y efectiva la riqueza patrimonial tras la muerte. Si comparamos con el costo de morirse sin testamento (intestado), el testamento sigue siendo un instrumento competitivo. Diseñar y disciplinar la sucesión por seis mil pesos (que es lo que la mayoría paga) no parece un gasto imposible, bueno salvo para los pobres.

La realidad es que morirse sale caro y morirse sin testamento también. Llevar un juicio sucesorio implicará tiempo, dinero y esfuerzo y, paralelamente, pudieran existir tensiones entre los herederos generándose en alguna vez rompimientos familiares severos.

Si el notariado público en México implica la prestación de un servicio de interés social que se corresponde, además, con una función pública del Estado, que como sabemos la deposita en personas que reúnen ciertas características, el mes del testamento debería reformularse para que los más vulnerables logren pasar las barreras apuntadas.

Otra alternativa es potencializar el uso del testamento ológrafo, impulsando que aspirantes a notario den (buenas) asesorías a los testadores. Lo mismo respecto del testamento público simplificado que pudiera incluirse en las escrituras de adquisición de todo tipo de inmuebles. Sobre estos testamentos escribiré en otra ocasión.

 

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Amparo, impuestos y notarios (Noroeste, 2 de julio 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

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El juicio de amparo es la máxima herramienta para la protección de los derechos fundamentales que los ciudadanos disponen. Las leyes inconstitucionales, al igual que los actos de autoridad violatorios de la Ley Suprema, pueden ser derrotados con dicho procedimiento de control constitucional.

Es común que en la prensa, medios escritos, radio y televisión, se utilicen sin rigor técnico conceptos que, dicho sea de paso, son de fácil comprensión pero, en ocasiones, de difícil asimilación a los casos concretos. “Se amparó fulanito”, como si de él dependiera y no de un juez. “Ya le dieron la suspensión”, como si ya se hubiera resuelto el fondo, y no sólo se tratara de proteger la materia de la acción para que, precisamente, pueda dictarse una sentencia fondo. “Perdió la suspensión, no le dieron el amparo”, confundiendo de nuevo ambos temas. En el amparo, se pueden obtener sentencias aun sin haber obtenido la suspensión; y a la inversa, se puede obtener la suspensión, provisional y luego la definitiva y, después, perderse el amparo de fondo.

Cuando alguien obtiene un amparo, la sentencia señala el efecto en sus considerandos. En un amparo contra una ley, si se estima que es inconstitucional, el efecto será para que dicha ley no se aplique, en sus términos, al quejoso (el que tramitó el juicio). Si la ley se impugnó, no por su sola entrada en vigor sino cuando fue aplicada, en un acto concreto y por una autoridad, el acto de autoridad dejará de tener fuerza respecto de ese caso particular.

Las leyes inconstitucionales brotan a raudales. No daría tiempo ni espacio para señalarlas todas, ni para “ampararse” respecto de todas. Los poderes legislativos, federales, estatales y municipales, deben analizar los vicios encontrados por el Poder Judicial y corregir, a la brevedad, las leyes para que ninguna ley inconstitucional se aplique a nadie. Así se preserva la igualdad de todos ante la ley y no solo para el quejoso que tuvo acceso a la justicia federal, que dicho sea de paso, el amparo (bien llevado) produce inequidades (es elitista, debo reconocerlo).

 

Pero, por otro lado, supongamos que se trata de una ley de naturaleza fiscal, que involucra el pago de alguna contribución. Si dicha ley es inconstitucional, con la sentencia y el precedente otros ciudadanos la pueden hacer valer y, eventualmente, los ingresos de las autoridades disminuirán, y con ello el gasto público (por lo que la afectación a la sociedad es grave). No es admisible que la autoridad emisora de la ley se cruce de brazos y permita que la ley siga siendo inconstitucional. Ejemplos sobran: predial, ISAI, tenencia, derechos de registros, etc.

Hace unas semanas (publicado en el DOF el 18 de junio de 2019) se resolvió, en la Suprema Corte de Justicia de la Nación, levantar el aplazamiento generado por la existencia de 546 amparos en revisión en los que se estaban impugnando normas que establecen tributos (como el ISAI o los derechos de inscripción en el Registro Público) y cuyo acto de aplicación era la retención del dinero llevada a cabo por un notario público (http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5409981&fecha=30/09/2015). Como ya hay un criterio (tesis 81, 82 y 83 de la Segunda Sala, de la 10ª época), se ordena a los tribunales inferiores resolver con base en el criterio de la autoridad superior.

Ahora, tenemos un problema mayor. La jurisprudencia se decanta por tener como dato duro para el inicio del cómputo del plazo para promover la demanda de amparo, la fecha en la que el notario público le expide un recibo al cliente, en el que le informa del impuesto que habrá de pagar en su nombre y con su dinero.

La admisión de la demanda de amparo (como en cualquier otro procedimiento), como elemento formal, está condicionada a que se presente dentro del plazo que la Ley de Amparo prevé, por lo que resulta indispensable determinar cuándo se aplicó la norma al obligado tributario. Por certeza jurídica dicho cómputo no debe ser arbitrario ni sujeto a la discrecionalidad de las partes en el juicio de amparo.

Pues bueno, sorprendentemente, la SCJN produce un coctel de barbaridades: dice que si el contribuyente (el cliente del notario) tiene el dinero y él realiza el pago, el plazo de 15 días hábiles se inicia a contar a partir de que “el quejoso tiene conocimiento pleno del acto en el cual se dio la referida afectación” pero después concluye que basta con que el cliente haya entregado el dinero al notario, y agrega que el inicio del plazo para presentar la demanda, es el momento en que el contribuyente tenga conocimiento de la afectación patrimonial, cuando el pago se hizo por conducto del notario. Mezcla, pues, un poco de todo, abonando en la inseguridad jurídica.

¿Y cuándo se considera que el cliente del notario tiene ese conocimiento? La respuesta está en la jurisprudencia: “[…] y, además, se encuentra en la posición jurídica y material de realizar su pago sólo si el tercero que actúa en auxilio de la administración hace de su conocimiento la fuente jurídica de esa afectación;”

Entonces, el plazo para interponer la demanda de amparo se cuenta desde que se le dieron al notario las cantidades a pagar por las contribuciones previstas en las normas, con independencia de que el cliente conozca las normas generales, dado que lo relevante es el momento en el que se da la afectación patrimonial.

No sé qué opine Usted. Parece un desatino gigantesco. ¿Cómo se va a defender en amparo un contribuyente si no se conoce la norma y no hay certidumbre documental del momento en que se enteró el impuesto (dado que no es ya relevante, ya que basta que se le dé al notario el dinero)? ¿La prueba de la certeza del acto reclamado será el recibo que expida el notario al cliente? ¡Vaya Estado de Derecho!

 

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Impuestos pagados por notarios en nombre de sus clientes e inicio del plazo para demandar en Amparo (junio, 2019)

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

www.garciasais.com.mx

junio, 2019

 

El 30 de noviembre de 2015, se publicó en el Diario Oficial de la Federación, una decisión relevante del Pleno de ministros de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, mediante la cual se aplazaron todos los amparos en revisión en los que se estuviera impugnando las normas que establecen tributos (como el ISAI o los derechos de inscripción en el Registro Público) y que el acto de aplicación sea la retención del dinero llevada a cabo por un notario público (http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5409981&fecha=30/09/2015)

ACUERDO GENERAL NÚMERO 16/2015, DE VEINTIOCHO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL QUINCE, DEL PLENO DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN, POR EL QUE SE DISPONE EL APLAZAMIENTO DEL DICTADO DE LA RESOLUCIÓN EN LOS AMPAROS EN REVISIÓN DEL CONOCIMIENTO DE LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO, EN LOS QUE SE IMPUGNEN NORMAS GENERALES EN LAS QUE SE ESTABLECEN TRIBUTOS LOCALES, SEÑALANDO COMO SU ACTO DE APLICACIÓN LA RETENCIÓN REALIZADA POR EL RESPECTIVO NOTARIO PÚBLICO EN SU CALIDAD DE AUXILIAR DE LA ADMINISTRACIÓN, CON MOTIVO DE LA EMISIÓN DE INSTRUMENTOS NOTARIALES O DIVERSO DOCUMENTO PRIVADO GENERADOS CON UNA ANTICIPACIÓN DE DIECISÉIS DÍAS HÁBILES O MÁS RESPECTO AL DÍA DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA DE AMPARO CORRESPONDIENTE.

Ello fue así dada la existencia de 546 amparos en revisión con la temática antes expuesta y con la finalidad de evitar sentencias contradictorias (para evitar, pues, la división de la continencia de la causa) y preservar el derecho a la seguridad jurídica de los gobernados así como la igualdad en sede de aplicación de las normas, para que todos los casos se resuelvan con el mismo criterio.

El 18 de junio de 2019, en el mismo DOF se publicó el levantamiento del aplazamiento del dictado de las sentencias, toda vez que ya existen tres tesis jurisprudenciales de la Segunda Sala con los criterios sustantivos aplicables.

(http://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5562981&fecha=18/06/2019)

ACUERDO GENERAL NÚMERO 5/2019, DE DIEZ DE JUNIO DE DOS MIL DIECINUEVE, DEL PLENO DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN, POR EL QUE SE LEVANTA EL APLAZAMIENTO DEL DICTADO DE LA RESOLUCIÓN EN LOS AMPAROS EN REVISIÓN DEL CONOCIMIENTO DE LOS TRIBUNALES COLEGIADOS DE CIRCUITO, EN LOS QUE SE IMPUGNEN NORMAS GENERALES EN LAS QUE SE ESTABLECEN TRIBUTOS LOCALES, SEÑALANDO COMO SU ACTO DE APLICACIÓN LA RETENCIÓN REALIZADA POR EL RESPECTIVO NOTARIO PÚBLICO EN SU CALIDAD DE AUXILIAR DE LA ADMINISTRACIÓN, CON MOTIVO DE LA EMISIÓN DEINSTRUMENTOS NOTARIALES O DIVERSO DOCUMENTO PRIVADO GENERADOS CON UNA ANTICIPACIÓN DE DIECISÉIS DÍAS HÁBILES O MÁS RESPECTO AL DÍA DE PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA DE AMPARO CORRESPONDIENTE; RELACIONADO CON EL DIVERSO 16/2015, DE VEINTIOCHO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL QUINCE.

Las jurisprudencias son las siguientes y son de aplicación obligatoria a partir del 17 de junio de 2019, para los efectos previstos en el punto séptimo del Acuerdo General Plenario 19/2013.

  1. Tesis de jurisprudencia 81/2019 (10a.). AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. CUANDO SE PROMUEVE CON MOTIVO DEL ACTO DE APLICACIÓN REALIZADO POR UN TERCERO EN AUXILIO DE LA ADMINISTRACIÓN, PARA DETERMINAR LA FECHA DE INICIO DEL PLAZO PARA PRESENTAR LA DEMANDA RESPECTIVA, RESULTA RELEVANTE SI EL CONTRIBUYENTE TIENE BAJO SU RESGUARDO LOS RECURSOS QUE SE ENTERAN POR AQUÉL.Cuando se controvierte en el juicio de amparo una norma general que regula los elementos de un tributo, con motivo de su acto de aplicación realizado por un tercero en auxilio de la administración, para determinar si la demanda se presentó oportunamente debe considerarse si el pago correspondiente se realiza por aquél con recursos que tiene a su disposición, o bien, si éstos se encuentran bajo resguardo del contribuyente, ya que de actualizarse este último supuesto el entero se llevará a cabo con la concurrencia de la voluntad del contribuyente, pues al tener a su disposición el monto a erogar, es él quien decide, dentro del margen legal para ello, llevar a cabo el pago, el cual implica una afectación patrimonial en su perjuicio en la que se concreta lo previsto en las normas tributarias que regulan el tributo, por lo que el plazo de 15 días hábiles establecido por el artículo 17 de la Ley de Amparo para presentar la demanda inicia a partir de que el quejoso tiene conocimiento pleno del acto en el cual se dio la referida afectación.
  2. Tesis: 2a./J. 82/2019 (10a.) AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. CUANDO SE PROMUEVE CON MOTIVO DEL ACTO DE APLICACIÓN REALIZADO POR UN TERCERO EN AUXILIO DE LA ADMINISTRACIÓN QUIEN ENTERA A LA HACIENDA PÚBLICA LOS RECURSOS RESPECTIVOS, PREVIA ENTREGA DE ÉSTOS POR EL CONTRIBUYENTE, LA PROCEDENCIA DEL JUICIO ESTÁ CONDICIONADA A QUE SE PRESENTE OPORTUNAMENTE RESPECTO DE ESA AFECTACIÓN PATRIMONIAL.Si una norma general que regula los elementos de un tributo se controvierte en el juicio de amparo con motivo de su acto de aplicación llevado a cabo por un tercero en auxilio de la administración quien realiza el entero respectivo a la hacienda pública, previa entrega de los recursos correspondientes por el contribuyente, la procedencia de ese juicio está condicionada a que la demanda se presente oportunamente respecto de ese acto el cual, en primer lugar, se realiza con la concurrencia de la voluntad de éste, pues al tener bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos es él quien decide, dentro del margen legal respectivo, entregarlos al referido tercero; en segundo, implica una afectación patrimonial en perjuicio del sujeto pasivo del tributo y, en tercer lugar, concreta lo previsto en las normas generales que son fuente de esa afectación. Ante ello, el cómputo del plazo de 15 días señalado por el artículo 17 de la Ley de Amparo para presentar la demanda contra el acto de aplicación realizado por un tercero, cuando para su actualización es indispensable la voluntad del contribuyente que tiene bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos, inicia el día siguiente a aquel en que éste entrega esos recursos, ya que en ese momento tiene noticia plena de la afectación patrimonial correspondiente, máxime que el contribuyente se encuentra en la posición jurídica y material de exigir al tercero que haga de su conocimiento la fuente jurídica de la afectación en comento, por lo que si opta por realizar el pago respectivo sin conocer su causa legal, el desconocimiento de la normativa aplicada en todo caso le será atribuible al propio contribuyente; sostener lo contrario implicaría sujetar a la voluntad de los contribuyentes el inicio del plazo establecido por el legislador para controvertir mediante el juicio de amparo la constitucionalidad de las leyes aplicadas con motivo de un pago realizado por éstos con los recursos que se encuentran a su disposición, aun cuando en esos supuestos pueden optar por no sufrir el impacto patrimonial en tanto no tengan conocimiento pleno de la causa legal de la afectación.
  3. Tesis: 2a./J. 83/2019 (10a.) AMPARO CONTRA LEYES TRIBUTARIAS. EL CÓMPUTO DEL PLAZO PARA PRESENTAR LA DEMANDA CONTRA LAS NORMAS QUE REGULAN EL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES Y LOS DERECHOS POR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL ESTADO DE MORELOS, ASÍ COMO LOS IMPUESTOS ADICIONALES CORRESPONDIENTES, CON MOTIVO DE SU APLICACIÓN REALIZADA POR UN NOTARIO PÚBLICO, INICIA A PARTIR DE QUE EL CONTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LA AFECTACIÓN PATRIMONIAL RESPECTIVA.Si se pretende impugnar en amparo la constitucionalidad de las normas generales que regulan esas contribuciones con motivo de su pago realizado por conducto de un notario público, debe tomarse en cuenta que el contribuyente tiene noticia de la afectación patrimonial respectiva desde el momento en el que decide entregar a éste los recursos económicos para cubrir los montos correspondientes y, por ende, el plazo de 15 días para presentar la demanda, previsto en el artículo 17 de la Ley de Amparo, inicia al día siguiente a aquel en que tuvo lugar esa afectación, ya que esas erogaciones se realizaron con base en recursos que se encuentran a disposición del quejoso, de donde se sigue que desde ese momento conoce la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación de la normativa que la sustenta y, además, se encuentra en la posición jurídica y material de realizar su pago sólo si el tercero que actúa en auxilio de la administración hace de su conocimiento la fuente jurídica de esa afectación; en la inteligencia de que la circunstancia de que en el documento en el que conste el acto de pago al notario público o la formalización del acto jurídico que lo genera, no se citen las normas generales que rigen el o los tributos respectivos, no modifica el conocimiento cierto que el quejoso tiene de la afectación patrimonial que se le causa, en primer lugar, porque dentro del margen legal para ello decide erogar los recursos correspondientes y, en segundo, porque la participación del fedatario que recibe el pago de los tributos en auxilio de la administración no se da en una relación de supra a subordinación, sino de coordinación, en la que este último no impone su voluntad al contribuyente; sin que esta conclusión se oponga a lo sostenido por la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la jurisprudencia 2a./J. 47/2013 (10a.), de rubro: “DERECHOS POR INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN EL ESTADO DE MORELOS. EL PLAZO PARA PROMOVER EL JUICIO DE AMPARO CONTRA EL ARTÍCULO 77 DE LA LEY GENERAL DE HACIENDA DE LA ENTIDAD, DEBE COMPUTARSE A PARTIR DE QUE EL NOTARIO PÚBLICO HAGA LA RETENCIÓN CORRESPONDIENTE, SIEMPRE QUE SE ACREDITE QUE EL QUEJOSO TUVO PLENO CONOCIMIENTO DE SU APLICACIÓN.”, pues de la lectura de la sentencia respectiva se advierte que el punto de contradicción materia de análisis y la conclusión a la que se arribó se refiere a la fecha de inicio del plazo para impugnar el artículo 77 de la Ley General de Hacienda del Estado de Morelos, no a la del plazo para controvertir su acto de aplicación, es decir, la afectación patrimonial que tiene origen en la entrega de recursos realizada por el contribuyente, ante lo cual se concluyó, lógicamente, que el cómputo del plazo para impugnar el precepto de mérito sólo puede comenzar cuando se tiene conocimiento de su aplicación expresa, lo que constituye un aspecto procesal diferente a determinar cuándo inicia el plazo para impugnar en amparo la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación del numeral indicado y que tiene lugar con la entrega de los recursos que tiene a su disposición el contribuyente.Consideraciones.-Cuesta mucho trabajo entender los criterios distintivos, que detonan el inicio del cómputo para el plazo de 15 días para presentar la demanda de amparo indirecto, en el caso de normas generales tributarias, según el pago lo haya hecho el contribuyente o el notario público (con recursos / por instrucciones del cliente) y más aceptar que se tardó tanto tiempo en emitirlos siendo un tema relativamente sencillo.El impuesto se paga ante la autoridad y la fecha de inicio del cómputo para la presentación de la demanda debe ser precisamente la que coincida con el pago, con independencia de quién lo efectúe. El notario siempre lo pagará por cuenta de su cliente, por lo que los efectos jurídicos se surten en la persona jurídica del cliente. Inclusive, suponiendo el caso inaudito de que el notario ponga de su dinero para pagar contribuciones del cliente, al ser en beneficio de éste y ser éste el obligado principal, ahí debe timbrarse el inicio del plazo de 15 días para demandar en amparo la aplicación de una norma.Como sabemos, el juicio de amparo puede promoverse contra normas generales en dos momentos: como autoaplicativas (cuando por su sola entrada en vigor causa un perjuicio) o como heteroaplicativas (cuando se hace valer la inconstitucionalidad a partir del primer acto de aplicación.La admisión de la demanda de amparo, como elemento formal, está condicionada a que, en cada caso, se presente dentro del plazo que la Ley de Amparo prevé, por lo que resulta indispensable determinar cuándo se aplicó la norma al obligado tributario y contar con un criterio que permita tener certeza jurídica de cómo se determina, para que dicho cómputo no sea arbitrario ni sujeto a la discrecionalidad de las partes en el juicio de amparo.En la primera de las tesis citada, la 81/2019, se introduce un elemento clasificador:“[…] debe considerarse si el pago correspondiente se realiza por aquél [o sea, por el notario público] con recursos que tiene a su disposición, o bien, si éstos se encuentran bajo resguardo del contribuyente” […]”Entonces, primeramente hay que definir quién tiene el recurso. Evidentemente el notario no es un banco y debe el cliente poner a su disposición el dinero necesario para que, a su nombre, realice la liquidación de los impuestos que el notario haya retenido. Incluso, como en el caso sinaloense, la ley autoriza al notario a excusarse de actuar si las partes no anticipan gastos (donde deben comprenderse las contribuciones en general).A continuación la tesis de manera clara dice que si el contribuyente (el cliente del notario) tiene el dinero y él realiza el pago, el plazo de 15 días hábiles se inicia a contar a partir de que “el quejoso tiene conocimiento pleno del acto en el cual se dio la referida afectación”.La tesis no aporta criterio alguno para el caso de que el recurso haya sido retenido por el notario y pagado por éste ante la autoridad. Parece que lo deja implícito, y entonces, pudiéramos concluir que el plazo se cuenta a partir de que el notario haga el pago, no antes ni después.Parecería que dicha respuesta la dejó para la tesis que continuación se comenta, la Tesis: 2a./J. 82/2019.“su acto de aplicación llevado a cabo por un tercero […] quien realiza el entero respectivo […] la procedencia de ese juicio está condicionada a que la demanda se presente oportunamente respecto de ese acto […], pues al tener bajo su resguardo y a su disposición los recursos respectivos es él quien decide, […] entregarlos al referido tercero [el notario público]”A continuación, establece el criterio de identificación del inicio del cómputo, mediante una regla que, al menos parece extraña, al no requerirse que el pago se haya hecho a la autoridad sino que basta con que el cliente haya entregado el dinero al notario, pudiendo el cliente quedar en indefensión al no poder impugnar la norma por no tener elementos.“Ante ello, el cómputo del plazo de 15 días […] inicia el día siguiente a aquel en que éste [el cliente del notario] entrega esos recursos [al notario], […] por lo que si opta por realizar el pago respectivo sin conocer su causa legal, el desconocimiento de la normativa aplicada en todo caso le será atribuible al propio contribuyente;   

Por último, la tesis: 2a./J. 83/2019 (10a.) establece como criterio identificador del inicio del plazo para presentar la demanda, el momento en que el contribuyente tenga conocimiento de la afectación patrimonial, cuando el pago se hizo por conducto del notario.

 ¿Y cuándo se considera que el cliente del notario tiene ese conocimiento?

 Ah, para eso dice la SCJN que:

  1. “[…] debe tomarse en cuenta que el contribuyente tiene noticia de la afectación patrimonial respectiva desde el momento en el que decide entregar a éste [al notario] los recursos económicos para cubrir los montos correspondientes […]”
  2. […] el plazo de 15 días para presentar la demanda, […] inicia al día siguiente a aquel en que tuvo lugar esa afectación […]
  3. […] esas erogaciones se realizaron con base en recursos que se encuentran a disposición del quejoso, de donde se sigue que desde ese momento conoce la afectación patrimonial que constituye el acto de aplicación de la normativa que la sustenta […]”
  4. “[…] y, además, se encuentra en la posición jurídica y material de realizar su pago sólo si el tercero que actúa en auxilio de la administración hace de su conocimiento la fuente jurídica de esa afectación;
  5. “[…] en la inteligencia de que la circunstancia de que en el documento en el que conste el acto de pago al notario público o la formalización del acto jurídico que lo genera, no se citen las normas generales que rigen el o los tributos respectivos, no modifica el conocimiento cierto que el quejoso tiene de la afectación patrimonial que se le causa,
  6. “[…] la participación del fedatario que recibe el pago de los tributos en auxilio de la administración no se da en una relación de supra a subordinación, sino de coordinación, en la que este último no impone su voluntad al contribuyente;”

Entonces, el plazo para interponer la demanda de amparo se cuenta desde que se le dieron al notario las cantidades a pagar por las contribuciones previstas en las normas, con independencia de que el cliente conozca las normas generales, dado que lo relevante es el momento en el que se da la afectación patrimonial.

No sé que opine Usted, pero a mi me parece una barrabasada descomunal. Cómo se va a defender en amparo un contribuyente si no se conoce la norma y no hay certidumbre documental del momento en que se enteró el impuesto (dado que no es ya relevante, ya que basta que se le dé al notario el dinero).

Si es así, el comportamiento estratégico de los contribuyentes será a emitir recibos al gusto con las fechas que más acomoden para dejar viva la acción de amparo.

Habrá que esperar a que se publiquen las ejecutorias y ver si ahí se aclara este tema.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

 

Habrá que esperar a que se publiquen las ejecutorias y ver si ahí se aclara este tema.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

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Condominios sin Asociación Civil / Condo Regime without a Civil Association (abril, 2019)

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

www.garciasais.com.mx

Newsletter / April, 2019

 

 

A diferencia de lo que sucede en la mayoría de las entidades federativas, en Sinaloa los “condominios” tienen personalidad jurídica, al igual que las personas morales como las empresas mercantiles o las asociaciones civiles.

 

El 20 de agosto de 2008, hace más de 10 años, se publicó la reforma al Código Civil y, desde entonces, no es indispensable que de manera paralela al Régimen de Propiedad y Condominio se constituya una “asociación civil”.

 

Como persona moral, el Condominio está representado por su administrador (personas físicas o morales) y al tener personalidad jurídica debe obtener ante el Servicio de Administración Tributaria su Registro Federal de Contribuyentes, con lo que podrá abrir y operar cuentas bancarias para la gestión de los gastos del Condominio.

 

Adicionalmente, a consecuencia de la personalidad jurídica reconocida por la ley, el Condominio puede celebrar todo tipo de contratos, para realizar de manera satisfactoria las funciones previstas en la escritura constitutiva.

 

Las asociaciones civiles que se han creado pueden representar una carga económica importante, dado que debe mantenerse su operación. Lo peor de todo es que conforme a la Constitución Federal nadie puede ser obligado a formar parte de una asociación ni a permanecer en ella, por lo que eventualmente las AC pudieran no estar representadas por todos los condóminos y sus decisiones tomadas en asamblea general no les serían vinculantes.

 

 

Ahora bien, la AC puede ser útil si es creada con la finalidad de administrar el Condominio, limitándose dichos actos a pagar y llevar la contabilidad, teniendo precaución de que la AC no tome decisiones propias de la asamblea general de condóminos como es el caso de la modificación al régimen o a su reglamento.

 

 

La AC puede liquidarse y disolverse, debiéndose dar de baja ante el SAT.

 

Los notarios de Sinaloa servimos para mejorar la convivencia social y buscamos la paz.

 

 

 

 

Obligaciones fiscales del Régimen en Condominio:

• Estar inscrito en el SAT • Tener Firma Electrónica Avanzada y sello digital • Darse de alta en el Buzón Tributario • Llevar contabilidad el cual se integra por libro diario y mayor, Balanza de Comprobación, papeles de trabajo, estados de cuenta, entro otros. • Emitir recibos de cuotas condominales mediante CFDI • Recabar los comprobantes fiscales que acrediten las enajenaciones y erogaciones que efectúen, los servicios que presten (GASTOS) mediante CFDI • En su caso declaración mensual de retenciones • Declaración anual informativa.

 

Unlike what happens in most of the States, in Sinaloa the “condo regimes” have legal capacity (existence), as the legal entities such as commercial companies or civil associations have.

 

On August 20, 2008, more than 10 years ago, a Civil Code reform was published and, since then, it is not essential that a “civil association” be constituted in parallel with the Condominium Regime.

 

 

As a moral person, the Condominium is represented by its administrator (natural or legal persons) and, having legal identity, must obtain its Federal Taxpayer Registry from the Tax Administration Service, which will allow it to open and operate bank accounts for the management of Condominium expenses.

 

Additionally, as a consequence of the legal personality recognized, the Condominium may enter into all kinds of contracts, in order to carry out satisfactorily the functions set forth in the articles of incorporation.
 

The civil associations that have been created can represent a significant economic burden, since their operation must be maintained. The worst of all is that according to the Federal Constitution no one can be forced to be part of an association or to remain in it, so that eventually the civil associations may not be represented by all the condominium owners and their decisions taken in general assembly do not they would be binding.

 

However, the association can be useful if it is created for the purpose of administering the Condominium, limiting said acts to paying and keeping accounts, taking care that the association does not make decisions of the general assembly of condominium owners, as in the case of the modification to the regime or its regulation.

 

The association can be liquidated and dissolved, and must be discharged before the SAT.

 

The notaries of Sinaloa serve to improve social coexistence and seek peace.

 

 

Fiscal Obligations of the Condo Regime:

• Be enrolled in the SAT • Have Advanced Electronic Signature and digital seal (FIEL) • Register in the Tax Inbox • Keep accounting which is integrated by daily and larger book, Checking Balance, work papers, account statements, among others. • Issue receipts of condominium fees through CFDI • Collect the tax receipts that prove the disposals and disbursements that they make, the services they provide (EXPENSES) through CFDI • If applicable, monthly statement of withholdings • Annual informative declaration.

Newsletters Notaría 210, Uncategorized

Newsletter Enero 2019

Condominios civilizados / Civilized condominiums

Fernando García Sais Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210 Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

http://www.garciasais.com.mx

Utilizar los bienes que forman parte de las áreas comunes de un inmueble afecto al régimen de condominio, es un derecho inherente a la calidad de dueño (condómino). Sin embargo, como sucede en todas las relaciones y situaciones jurídicas, hay consideraciones, excepciones y regulaciones que ordenan, en beneficio colectivo, ese derecho.

La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio define qué porciones del inmueble son de propiedad común y así quedan comprendidos el “terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores y espacios que se hayan señalado en los permisos de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de uso común”; “los locales dedicados a la administración, alojamiento del portero y los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; “las instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores”; “albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; obras de seguridad y locales deportivos, de recreo, de ornato, de reunión social y otros semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local; “los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general; y “cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con ese carácter en la escritura constitutiva o en el Reglamento del Condominio.”

La escritura pública en la que nació el régimen de condominio y el reglamento elaborado por el constituyente del mismo pueden contener regulaciones complementarias a lo que la ley dispone. No hace daño revisar, además, el Código Civil y leyes en materia urbana.

Using the assets that are part of the common areas of a property subject to the condominium regime, is an inherent right linked the quality of owner (condominium). However, as in all legal relationships and situations, there are considerations, exceptions and regulations that shape, for collective benefit, that right.

The Condominium Property Regime Law defines what portions of the property are common property and thus include the “land, basements, porches, entrance doors, halls, galleries, corridors, stairs, patios, gardens, paths and interior streets and spaces that have been indicated in the construction permits as sufficient for parking of vehicles, provided they are of common use “; “The premises dedicated to the administration, accommodation of the doorman and those destined to the general facilities and common services; “The installations, appliances and other objects that serve common use or enjoyment, such as pits, wells, cisterns, water tanks, elevators, hoists, incinerators, stoves, ovens, pumps and motors”; “Sewers, channels, water distribution pipes, drainage, heating, electricity and gas; security and sports facilities, recreation, decoration, social gathering and the like, with the exception of those that serve exclusively each department, home, house or premises; “The foundations, structures, load-bearing walls and ceilings of general use; and “any other parts of the property, premises, works, appliances or installations that are resolved, unanimously by the condominium owners, to use or enjoy in common or that are established with that character in the articles of incorporation or in the Condominium Regulations.”

The public deed in which the condominium regime was born and the regulations drawn up by the constituent thereof may contain regulations that are complementary to what the law provides. It does not hurt to review, in addition, the Civil Code and laws in urban

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Encontrarán, por ejemplo, la prohibición de vender o dar en arrendamiento porciones de un departamento (cuartos) o la imposición de una obligación solidaria del dueño respecto de las obligaciones contraídas por quien, por cualquier título, haga uso de la unidad privativa (invitados, arrendatarios, comodatarios, etc.).

La administración de los condominios recae en quien válidamente haya designado el constituyente o los condóminos en asamblea. Las decisiones del Administrador son obligatorias para todos. Por ello, es importante, que los condóminos se abstengan de llevar cabo acciones o tomar decisiones que impidan, obstaculicen o hagan menos eficaz las actividades del administrador, pues de lo contrario serían responsables de reparar el daño causado, sin perjuicio de las consecuencias que en otras materias pudiera haber (como por ejemplo, penal).

La buena y ordenada convivencia se logra si cada propietario de su unidad privativa (sea casa, departamento o local comercial), hace uso de dichos bienes comunes de manera civilizada; esto es, respetando su destino natural y sus reglas de uso, y siempre, teniendo presente que el resto de vecinos tiene iguales derechos. Llevar a cabo acciones indebidas y omisiones que produzcan los mismos efectos es contrario a la ley. El orden y tranquilidad es consecuencia del nivel de civismo imperante en la comunidad.

There you will find, for example, the prohibition to sell or lease portions of a department (rooms) or the imposition of a joint obligation of the owner with respect to the obligations contracted by whoever, for whatever reason, makes use of the privative unit (guests, tenants, tenants, etc.).

The administration of the condominiums rests with those who have validly designated the constituent or the condominium owners in the assembly. The decisions of the Administrator are obligatory for all. Therefore, it is important that condominium owners refrain from carrying out actions or taking decisions that prevent, hinder or render less efficient the activities of the administrator, otherwise they would be responsible for repairing the damage caused, without prejudice to the consequences that other subjects could be (for example, criminal).

The good and orderly coexistence is achieved if each owner of his private unit (be it a house, apartment or commercial place) makes use of said common goods in a civilized way; that is, respecting their natural destiny and their rules of use, and always, bearing in mind that the rest of the neighbors have equal rights. Carrying out undue actions and omissions that produce the same effects is contrary to the law. The order and tranquility is a consequence of the level of civism prevailing in the community.

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