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Tesis doctoral “Constitucionalismo contemporáneo y bienestar”, Unam, 2018

Si les interesa leer mi tesis doctoral “Constitucionalismo contemporáneo y bienestar” dirigida por los doctores José Ovalle @dvalades y @JRCossio

http://oreon.dgbiblio.unam.mx/F/EYAJRUF4KBS68549GC21M4QGQHK71J8JJS7J65V1DJHJVFQ7YN-37452?func=full-set-set&set_number=001496&set_entry=000001&format=999

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Carta para evitar la imposición de notarios por parte de los bancos

[Dirigir al Banco ante el que se tramita el crédito hipotecario]

En relación con mi solicitud de crédito hipotecario tramitado ante Ustedes, con fundamento entre otras, en lo previsto en el artículo 23 Bis de la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, solicito que la formalización de la escritura de compraventa y la del crédito hipotecario se lleve a cabo ante el notario público [__] de Sinaloa, [insertar nombre del notario].

Lo anterior, toda vez que como usuario del servicio financiero en cuestión me corresponde tomar la decisión respecto de los bienes o servicios, adicionales o conexos, relacionados con dicho crédito. En dicho sentido, el notario seleccionado por el suscrito llevará a cabo en una sola escritura ambos actos jurídicos (transmisión de propiedad y crédito con garantía hipotecaria), y el suscrito cubrirá los gastos de escrituración y registro.

De no aceptarse la propuesta anterior, si Ustedes están de acuerdo, pudiéramos celebrar la escritura de compraventa con el notario de mi elección (a quien yo le cubriré sus honorarios) y la escritura donde conste el crédito y la garantía hipotecaria, con el notario que ustedes elijan, en la inteligencia que en este último caso, los gastos de escrituración y registro deberán correr por cuenta de Ustedes.

Atentamente,

[nombre del acreditado]

 

firma y fecha de recepción en el Banco:

 

 

Artículos Periódico Noroeste, Uncategorized

Comprar sin Notario

Comprar sin Notario

Fernando García Sais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

Coordinador Nacional del Notariado del Colegio de Abogados Egresados del ITAM

@FGarciaSais

http://www.garciasais.com.mx

 

La adquisición de bienes raíces (suelo y/o construcciones) es una de las manifestaciones más características de la economía moderna y reposa en el fundamental derecho de propiedad, con base en el cual el Estado reconoce a los particulares la posibilidad de ser dueños y de enajenar, mediante el pago de dinero, sus bienes.

Para que una compraventa de bienes inmuebles sea perfecta (surta efectos plenamente y se garantice que el comprador podrá objetar su título a cualquiera) se requiere, siempre que el valor del inmueble supere las 350 UMAS (aproximadamente $28,000.00 pesos), que se eleve a escritura pública; esto es, debe acudirse ante notario.

No acudir ante notario implica la asunción para el comprador de un buen número de riesgos que, a la postre, conducirán a complejidades que, en el peor de los escenarios, se traducirán en la pérdida del inmueble adquirido y en la no recuperación de las cantidades pagadas. Si le va bien, recuperará la inversión y, probablemente, alguna cantidad por concepto de perjuicios.

Los notarios participamos activamente como agentes económicos (en el mercado de la fe pública) participamos activamente en la escrituración de inmuebles. Un contrato privado de compraventa, en honor a la buena fe, implica que la transmisión de la propiedad aconteció desde la fecha en que se alcanzó el acuerdo entre las partes. Luego, entonces, el vendedor ya no podría volver a vender el mismo inmueble, so pena de incurrir en algún delito y, desde luego, en responsabilidad civil frente a su primigenio comprador.

La situación se complica enormemente si con posterioridad a la venta privada (sin escritura) el vendedor logra una segunda venta del mismo inmueble. Esta sí en escritura pública. El nuevo comprador desconoce que su vendedor ya la había vendido (es un tercero de buena fe) y con buen juicio la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. La transacción sería perfecta. Se habría lesionado, sin embargo, al primer adquirente, quien tendrá que iniciar acciones legales para recuperar lo pagado.

Su situación no mejorará si ese contrato privado de compraventa fue certificado o ratificado ante notario. En Sinaloa los notarios tenemos prohibido hacerlo. En todo caso, cuando un notario hace un cotejo de un documento y lo certifica, lo único que ello significa es que el notario determina que la copia es fiel de la original, no prejuzga respecto de la autenticidad ni de la validez del acto que se contiene en ese contrato.

De manera similar, cuando ante notario se reconocen como propias las firmas puestas en algún documento, dicho contrato no se convierte en una escritura pública ni, por lo mismo, se subsana el vicio de la falta de forma que el contrato de compraventa sobre inmuebles debió haber revestido.

La jurisprudencia ha expresado en una serie de tesis aisladas y jurisprudenciales algunos criterios importantes que tienen que ver con lo anterior. Desde 2010 en Sinaloa, los notarios debemos abstenernos de certificar y de ratificar contratos privados de compraventa sobre inmuebles. Sin embargo, la ley no obliga a los notarios a llevar un libro de cotejos (el llamado “protocolito” de la Ciudad de México), lo que puede prestarse a ejercicios indebidos que se traduzcan en problemas que trasciendan a los tribunales.

Tener un contrato privado debe convocar a demandar la acción pro forma para que un juez ordene al vendedor elevarlo a escritura pública (ante notario). La validez del contrato privado está en vilo, mientras no tenga en su poder un testimonio notarial. La mejor manera de corregir estas desviaciones es dejando de firmar contratos privados cuando la ley impone la necesidad de una escritura pública. Evítese problemas y acuda con su notario de confianza.

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Nueva Ley del Notariado – Periódico Noroeste

(para contrarrestar agentes monopólicos que dañan mientras se enriquecen) y por otro lado, estableciendo la independencia salarial, excluyendo el favoritismo, la sumisión al poder y al dinero. Con ello se fortalece el principio de igualdad entre todos los notario

http://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/nueva-ley-del-notariado-103436

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Donar para fraccionar (Noroeste 19 enero 2018)

Algunas consideraciones sobre el derecho de propiedad y la obligación que en algunas partes de MÉXICO se imponen a los fraccionadores.

http://www.noroeste.com.mx/publicaciones/opinion/donar-para-fraccionar-103167

Fernando García Sais

Notario 210

Coordinador Nacional del Notariado Colegio de Abogados Egresados del ITAM

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Pasajeros consumidores (Derechos de los pasajeros en México. Aerolíneas. Profeco)

Pasajeros consumidores

Fernando García Sais

@FGarciaSais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

Coordinador del Notariado del Colegio de Abogados Egresados del ITAM

www.garciasais.com.mx

Llega en diciembre una época de vacaciones, en las que las personas y las familias deciden realizar viajes y trasladarse. Es posible que se presenten contingencias: retrasos, cancelaciones, sobreventa (overbooking) o algún engaño publicitario, sin dejar de mencionar casos de trato indigno y engaños publicitarios. Si lo hace por un medio de transporte aéreo, con las reformas publicadas en el Diario Oficial de la Federación el pasado 26 de junio de 2017, a dos leyes federales (Aviación Civil y Protección al Consumidor) tiene algunos derechos que le sugiero imprima y lleve consigo.

  1. Plazo para cancelar sin responsabilidad. Si tras comprar su boleto, no han transcurrido 24 horas, puede cancelarlo y la aerolínea debe reintegrarle el precio pagado. El monto total incluyendo tarifa, impuestos, comisiones y cualquier otro cargo cobrado debe ser devuelto. Esta regla se conoce como el “enfriamiento del consentimiento” con base en la cual los consumidores se pueden arrepentir de compras realizadas sin una meditación profunda. Se asemeja a la regla existente en los tiempos compartidos (aunque no de 7 días de plazo de reflexión tras la firma del contrato).
  2. Pasajeros con alguna discapacidad y en edad avanzada. Primero, que tienen derecho a transportar los instrumentos inherentes a su condición tales como sillas de ruedas, andadores, prótesis, muletas, bastones o cualquier otro, siempre y cuando la persona que viaja haga uso de ésta de manera personal y se encuentre directamente asociado con la discapacidad que presenta. Segundo, en caso de overbooking tendrán prioridad para abordar en sustitución de otros voluntarios. La regla se extiende a personas adultas mayores, menores no acompañados y mujeres embarazadas.
  3. Pasajero mayor de edad con un menor de dos años. Aquí la regla no prevé a más de un niño por adulto. Las parejas, cada una puede llevar a un menor. Quizá es inconstitucional para familias con trillizos o más hijos. Únicamente tienen derecho a llevar una carriola. No tienen derecho a asiento ni a equipaje.
  4. Boletos con conexiones o en ida y vuelta. Tienen derecho a usar los segmentos que quieran. Deben avisarlo tras 24 horas del segmento no utilizado (esta regla debió haber sido al revés, para favorecer el principio de máxima tutela al consumidor). El aviso debe ser a través de los medios que el concesionario disponga. Le sugiero hacerlo por email. Si la aerolínea no informa el medio, puede usar cualquier que la aerolínea use (puede ser hasta Twitter).
  5. Reglas aplicables a retrasos. En todos los casos, los pasajeros tienen derecho a realizar llamadas telefónicas y envío de correos electrónicos. Los casos particulares:

Más de una hora, pero menos de dos: derecho a descuentos en vuelos posteriores hacia el mismo destino o (alternativamente) alimentos y bebidas (aplica el principio de competencia: las aerolíneas rivalizarán por compensar de la mejor manera). Más de dos horas, pero menor a cuatro: descuentos mínimos del 7.5 por ciento del monto pagado.

Más de cuatro horas: además de todo lo anterior, se equipara a la situación de “cancelación del vuelo”, y tienen derecho a todo lo siguiente: 100% del monto pagado o (la redacción de la ley parece contener un error pero su interpretación puede sugerir la existencia de una obligación alternativa, por eso pongo una “o”) transporte sustituto en el primer vuelo disponible; además de llamadas e emails, alimentos y bebidas, alojamiento en hotel si se requiere pernocta incluyendo transportación en ambos sentidos.

El transporte puede ser no inmediato sino posterior, pero en el entendido que debe ser en la fecha que mejor convenga al pasajero, quien tiene derecho en el caso de que solicite el reintegro o que solicite la transportación en fecha posterior a la inmediata, a una indemnización en dinero por al menos 25% del precio pagado.

  1. Overbooking o ventas en exceso. Aplican las mismas reglas que el caso anterior (punto 5) si la empresa niega el transporte al pasajero por haber sobrevendido, en el entendido que tendrá siempre prioridad de embarque las personas discapacitadas, adultos mayores, menores no acompañados y mujeres embarazadas (en cuyo caso bastará que lo manifiesten sin necesidad de probarlo). Es importantísimo que documenten (“checkin”) a tiempo (por internet es lo mejor) o que se presenten en el tiempo fijado para documentar en el aeropuerto (basta con estar en la fila de la aerolínea) de lo contrario la regla por overbooking no los beneficiará. Mucha atención a este punto. Soliciten la presencia de la autoridad del aeropuerto para dejar constancia de su presencia en la fila o cualquier circunstancia que pueda ser utilizada en su beneficio.
  2. Equipaje gratuito. En lo que se refiere al documentado (el que va abajo) tienen derecho a 15 kilos, si el avión es de capacidad menor a 20 pasajeros; a 25 kilos en aeronaves con capacidad mayor. Hay que revisar las reglas de restricción al número de piezas en que se puede distribuir y el volumen de las mismas. El equipaje de mano que puede llevarse debe no ser mayor a 10 kilos y puede ser hasta en dos piezas de 55x40x25 centímetros.

La reforma insiste en otras reglas ya conocidas en materia de protección al consumidor y competencia económica. Se prohíben las ventas atadas; esto es, condicionar la venta del boleto a la adquisición de servicios adicionales (seguros, transportes, hoteles); se establece que la presentación de los costos debe ser totales (con todos los cargos que por cualquier concepto se deban hacer) y que dicha exhibición debe realizarse desde “el primer momento”, lo que significa que abarca a la publicidad (tiempo antes de la compra) en un contexto de “alto nivel de información” (haciendo aplicable la “integración de la publicidad con los contratos”).

Por último, para garantizar la tranquilidad del pasajero-consumidor, se tienen por no puestas y se tildan de nulidad las cláusulas o disposiciones (sean en contratos o en publicidad) que pretendan exonerar a las aerolíneas de sus responsabilidades hacia los consumidores, lo mismo que las sanciones de las autoridades.

Así que consumidores, estas fiestas viajarán con la ley en la mano. Espero seguir comunicándome con Ustedes el año 2018, el cual será un gran año para ustedes y para México.