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El ISAI al comprar un inmueble

El ISAI al comprar un inmueble

Dr. Fernando García Sais

Notario Público 210 de Sinaloa

Acreditado ante el Better Business Bureau (México)

Coordinador del Notariado del Colegio de Abogados del ITAM

Si usted es un comprador habitual de bienes raíces, seguramente lo que encontrará en las próximas líneas son un conjunto de obviedades. Lo cierto es que, según las estadísticas oficiales, la mayoría de las personas compran un inmueble solamente una vez en su vida. Por ello, hablar del tema adquiere relevancia significativa entre nosotros y en esta Revista Espacios, en la que sus lectores son potenciales adquirentes de todo tipo de inmuebles, destinados o no a casa habitación.

El Código Civil de Sinaloa establece una regla de rarísima aplicación: los gastos de escrituración y registro corresponden a ambas partes por igual, salvo convenio en contrario (la salvedad se convierte en regla general en la práctica). Es decir que, en los hechos las partes acuerdan que sea el comprador el que desembolsé todo o prácticamente todo, salvo los impuestos que se causen al enajenante (que también pueden ser objeto de pacto entre las partes).

El origen de los gastos puede tener como fuente obligaciones de pago que surgen frente al Estado (impuestos, derechos, tarifas); frente a particulares que tienen la naturaleza de honorarios (perito valuador, agente inmobiliario, asesor fiscal), y los honorarios notariales que tienen la naturaleza de tarifa oficial.

En lo concerniente al primer rubro (frente al Estado) el adquirente debe pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) a una tasa del 2% sobre la base gravable, la que se determina a partir del valor que sea mayor entre (i) el valor de operación y (ii) el de uno de cualquiera de los siguientes avalúos bancario o comercial realizado por peritos autorizados por el Ayuntamiento o por perito reconocido por la Comisión Nacional Bancaria de Seguros, o por perito miembro del Instituto Mexicano de Valuación de Sinaloa, A.C. o por Corredor Público o por el Instituto Catastral del Estado de Sinaloa.

Adicionalmente, está previsto en ley, que la autoridad municipal cobrará un 10% del monto que resultó según el párrafo precedente (en la boleta de pago aparece como “pro deporte”).

La ley establece algunas excepciones a dicha tasa del 2%. Es el caso de las adquisiciones de casa habitación de interés social siempre que no excedan de 6,500 UMAS*. En estos casos la base gravable del impuesto se determina conforme al valor comercial que deberá ser fijado por el Instituto Catastral.

Si la casa-habitación de tipo interés social es de nueva construcción y su valor no exceda de 5,500 UMAS, existe un beneficio: la tasa es del 10% de la base gravable. En las que el valor sea de 5,501 a 9,500 UMAS, el impuesto se calculará sobre el 32% de la base gravable.

Para el caso de inmuebles recibidos por causa de muerte (herencia o legado) o por donación, siempre que el adquirente sea hijo, nieto, bisnieto (sin limitación de grado y en ambos sentidos) o el cónyuge sobreviviente, se aplica la misma tasa del 2% pero con un tope de 25 UMAS.

Todo impuesto debe ser pagado dentro del plazo que la ley disponga. El ISAI debe ser pagado dentro de los 30 días naturales siguientes a que se presenten cada una de las siguientes situaciones: (i) La adjudicación de los bienes de la sucesión así como al cederse los derechos hereditarios o al enajenarse bienes por la sucesión; (ii) tratándose de adquisiciones efectuadas a través de fideicomiso, cuando se realicen los supuestos de enajenación o de cesión de derechos, en los términos del Código Fiscal de la Federación; (iii) al protocolizarse o inscribirse la resolución, de la autoridad judicial o administrativa, en los casos de prescripción positiva, o adjudicación por remate; (iv) tratándose de contratos de compraventa con reserva de dominio o de promesa de venta, así como en los casos de cesión de derechos relacionados con dichos contratos, cuando se celebre el contrato respectivo; y, (v) como regla general de aplicación supletoria si el caso no está previsto en los supuestos anteriores, el plazo de 30 días se cuenta a partir de la fecha de celebración del acto que cause el impuesto.

No pagar el impuesto o hacerlo fuera de plazo genera consecuencias. Contribuir al gasto público, mediante el cumplimiento de las obligaciones tributarias, materializa el principio constitucional que empodera al ciudadano a exigir a sus autoridades servicios públicos de calidad.

Un buen administrador municipal utilizará las acciones de la ley para cobrar los impuestos omitidos, pudiendo ejercer una acción para embargar el inmueble aun y cuando ya hayan sido objeto de otra venta. Por eso la importancia de obtener la “solvencia fiscal municipal” antes de firmar un contrato de promesa o de compraventa. Para su mala fortuna, los gastos y honorarios por el procedimiento municipal serán también para Usted.

Los notarios públicos tenemos prohibido autorizar definitivamente la escritura si no se han pagado el ISAI. La autoridad municipal, después de mucha presión por parte de los notarios mazatlecos, está por implementar un sistema electrónico para que, desde las notarías, se realice dicho pago. Ello implicará ahorro de recursos y mayor eficiencia en las transacciones.

*UMA: $80.60 pesos en 2018.

La notaría 210 brinda asesoría jurídica, inmobiliaria, fiscal y corporativa. Su titular tiene 18 años de sólida experiencia en los mejores despachos de la Ciudad de México y en posiciones relevantes en el SAT, Hacienda, Profeco y Presidencia de la República; además de que es profesor y autor de libros académicos de Derecho Notarial, Protección al Consumidor y Concursos Mercantiles.

El Doctor Fernando García Sais es Coordinador Nacional del Notariado del Colegio de Abogados Egresados del ITAM.

www.garciasais.com.mx

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First steps to living, working or buying real estate in Mexico – The Mazatlán Post

First steps to living, working or buying real estate in Mexico – The Mazatlán Post
— Read on www.google.com.mx/amp/s/themazatlanpost.com/2018/07/14/if-you-are-interested-in-living-in-mexico-opening-a-business-or-buying-property-the-first-thing-you-need-to-do-is-hire-a-notary-in-mexico/amp/

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Real Estate Mazatlán

If you are going to buy a property located within 50 km from the beach line, please be aware of the following:

1.- In Mexico there are not “title insurance” services.

2.- The “notario” (notary public) will perform a due diligence and draft all legal papers in order for you to enjoy your property.

A notary in México is a lawyer, but not all lawyers have the same credentials. 99% of them don’t have any further studies like masters or PhD’s.

Look for the best notario to protect your investment.

3.- Don’t trust the notario because your real estate agent (that you don’t also know his/her backgrounds).

Most notarios don’t speak English and some of them have not specialized on the complex world of trusts for foreigners to acquire a property.

4.- The buyer will pay for the property and all expenses, taxes and fees, since that’s a general costume in Mazatlan.

Estimate a 7% of the transaction price for all those other charges. A little difference on your benefit or otherwise could apply.

5.- If your future home is located in a Condominium, your notary will also review if it is properly designed, considering basic rights for peaceful enjoyment and for the healthy relationships between co-owners.

6.- Please have a translator of your own trust at your side and make sure your notary is bilingual.

If not, walk away!

7.- Don’t forget to appoint substitute beneficiaries in case you suffer a serious decease or death occurs. You can modify this any time.

8.- If you want to sell the property get your notario to advice on capital gains and on LEGAL exemptions you may be entitled of.

Again, tax issues are not understood by all notarios at the same level. Don’t put your self on legal risks, authority won’t hesitate to use all power to collect any due taxes and to punish any ilegal strategy to avoid them.

If you should have any questions, I notario and Ph.D Fernando García Sais, will gladly assist you.

My office is comfortable and well located on the golden zone. My team is highly professional and bilingual also.

Welcome to Mazatlan!

Fernando

http://www.garciasais.com.mx

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Amparo del notario Cecilio González Márquez

Importantísima sentencia en el Amparo en Revisión del asunto del Notario Cecilio González Márquez (Ciudad de MÉXICO).

El Tribunal Colegiado se pronuncia, entre otras cosas, en que los notarios son agentes económicos, postura que he sostenido en mis publicaciones académicas.

Si tienes algún amigo notario, ¡avísale que la tiene que leer!

sise.cjf.gob.mx/SVP/word1.aspx

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Amlo y notariado nacional (Reforma, 25 julio 2018)

Desde la campaña electoral, el actual Presidente electo, Andrés Manuel López Obrador, por conducto de la ministro en retiro y también notario público Olga Sánchez Cordero, presentaron ante el Colegio Nacional del Notariado México (Acapulco, mayo de 2018) un “decálogo” relacionado con su perspectiva de las transformaciones que habrán de, una vez ganada la elección, materializarse en el mercado de la fe pública.

Ciertamente, estamos ante un escenario halagüeño que permitirá, de poderse plasmar dichas ideas en algún ordenamiento jurídico nacional (lo que implica una reforma constitucional para darle competencia a la federación en material notarial, dado que hoy la tienen los estados), contar con un sistema notarial que, concentrado en buscar la seguridad jurídica, la certeza y la paz social, fortalecerá la posición del notario frente a los poderes económicos e, incluso, frente al propio poder gubernamental.

Al propiciarse la realización del Derecho a través de la fe pública, sin duda, quienes se benefician en última instancia son los prestatarios de los servicios notariales y todas las personas y empresas que se relacionen con ellos. El instrumento notarial produce una cadena infinita de externalidades positivas (concepto económico que podemos resumir en “beneficios sociales que trascienden la relación notario-cliente”).

El notario al dar fe de la constitución de una empresa o al constituir un condominio, produce una escritura que naturalmente entra en contacto con millones de consumidores. Si esa escritura reúne toda la calidad jurídica que el sistema notarial espera, las relaciones comerciales fluirán y replicarán de manera incesante dicha calidad.

En la cotidianidad del trabajo notarial, cierto es que el notario se encuentra bajo un conjunto de factores externos que tratan de presionarlo para que deje de ser baluarte de los valores que el sistema notarial y el Estado de Derecho proclaman. La fuerza de la ley parece ceder y el notario, aunque Usted no lo crea, se encuentra relativamente solo y aislado. La imposición de condiciones y prácticas, por ejemplo, como las que existen desde los Bancos, al cercenarle a los usuarios de servicios financieros (consumidores tutelados por la ley) la posibilidad de elegir a su notario de confianza, se traduce en una lamentable sumisión del notariado a la banca, con el descuido implícito de los derechos de los clientes.

Cuando el Estado, en su faceta de ordenador social, requiere servicios notariales, tradicionalmente utiliza los servicios notariales de los notarios con quienes tiene algún tipo especial de vinculación. El tratamiento desigual de los notarios, en este escenario, produce que las notarías desfavorecidas, aunque quizá técnicamente superiores, comiencen a desmerecer y a demeritarse. La competencia desleal propiciada desde el gremio o desde el Estado, no le conviene a nadie.

La inversión que los notarios realizan para que las oficinas funcionen, tanto en personal bien calificado como en equipo, implican costos que, como en cualquier actividad económica, se trasladan al adquirente del servicio. Proponer comunicar bidireccional y tecnológicamente a los registros públicos de la propiedad y a los catastros, es una idea que debemos aplaudir e impulsar decididamente.

Homologar las condiciones de acceso al notariado, mediante exámenes de oposición, rigurosos, transparentes, teóricos y prácticos, constituye la aspiración inicial del correcto funcionamiento del sistema. Empero, extrañamente no se ha dicho nada de la jubilación y retiro del notario ni del derecho a recibir una pensión, como sí se ha dicho en el sector de la judicatura. Los incentivos embonarán mejor si permitimos el relevo generacional oportunamente y si al notario se le garantiza que al finalizar su función se retirará con dignidad, alejándolo de tentaciones económicas que se traduzcan en descuidar la función o en hacer competencia desleal a sus pares.

Las materias sustantivas con las que el notario trabaja deben también homologarse. Es el caso de las disposiciones en materia de muerte digna y voluntad anticipada. ¿Por qué unos clientes en unas notarías si pueden hacerlo y otros no? Solamente por su código postal. En un entorno nacional de igualdad y de no discriminación, ello es inadmisible.

Los programas sociales permanente para que quienes menos recursos disponen puedan acceder a los servicios notariales es también de celebrarse. El notario cobra honorarios con base en aranceles (tarifas estatales) que no debe modificar a su arbitrio sino que corresponde al Estado hacer excepciones para mitigar asimetrías y favorecer que la población vulnerable pueda otorgar testamentos o regularizar sus propiedades.

La falta de calificación del notario como agente económico será un tema que deberá resolverse por el órgano constitucional autónomo competente; la COFECE y, seguramente materia de algún medio de control constitucional ante la SCJN. Ser agente económico no es peyorativo ni denuesta: es una consecuencia del contexto constitucional en materia de economía de mercado. Entendido de manera correcta, al sistema notarial le conviene ser un agente económico. Sólo así podrá tener otro blindaje ante los factores reales del poder: las concentraciones y los monopolios. Los beneficiarios serán los consumidores y los clientes de los notarios.

Los notarios de todo México debemos ser aliados del futuro presidente y sumarnos activamente a que su decálogo se haga realidad en el corto plazo. Como lo dije durante la presentación de mi libro “Derecho Notarial” (29 de junio, ITAM) el notariado va directo a estrellarse con el iceberg y debemos corregir el rumbo.

@FGarciaSais

Doctor en Derecho por la UNAM Licenciado en Derecho por el ITAM Notario Público 210 en Mazatlán, Sinaloa Coordinador del Notariado del Colegio de Abogados Egresados del ITAM

— Read on www.reforma.com/aplicacioneslibre/editoriales/editorial.aspx

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AMLO y Notariado

Desde la campaña electoral, el actual Presidente electo, Andrés Manuel López Obrador, por conducto de la ministro en retiro y también notario público Olga Sánchez Cordero, presentaron ante el Colegio Nacional del Notariado México (Acapulco, mayo de 2018) un “decálogo” relacionado con su perspectiva de las transformaciones que habrán de, una vez ganada la elección, materializarse en el mercado de la fe pública.

Ciertamente, estamos ante un escenario halagüeño que permitirá, de poderse plasmar dichas ideas en algún ordenamiento jurídico nacional (lo que implica una reforma constitucional para darle competencia a la Federación en material notarial, dado que hoy la tienen los estados), contar con un sistema notarial que, concentrado en buscar la seguridad jurídica, la certeza y la paz social, fortalecerá la posición del notario frente a los poderes económicos e, incluso, frente al propio poder gubernamental.

Al propiciarse la realización del Derecho a través de la fe pública, sin duda, quienes se benefician en última instancia son los prestatarios de los servicios notariales y todas las personas y empresas que se relacionen con ellos. El instrumento notarial produce una cadena infinita de externalidades positivas (concepto económico que podemos resumir en “beneficios sociales que trascienden la relación notario-cliente”). El notario al dar fe de la constitución de una empresa o al constituir un condominio, produce una escritura que naturalmente entra en contacto con millones de consumidores. Si esa escritura reúne toda la calidad jurídica que el sistema notarial espera, las relaciones comerciales fluirán y replicarán de manera incesante dicha calidad.

En la cotidianidad del trabajo notarial, cierto es que el notario se encuentra bajo un conjunto de factores externos que tratan de presionarlo para que deje de ser baluarte de los valores que el sistema notarial y el Estado de Derecho proclaman. La fuerza de la ley parece ceder y el notario, aunque Usted no lo crea, se encuentra relativamente solo y aislado. La imposición de condiciones y prácticas, por ejemplo, como las que existen desde los Bancos, al cercenarle a los usuarios de servicios financieros (consumidores tutelados por la ley) la posibilidad de elegir a su notario de confianza, se traduce en una lamentable sumisión del notariado a la banca, con el descuido implícito de los derechos de los clientes.

Cuando el Estado, en su faceta de ordenador social, requiere servicios notariales, tradicionalmente utiliza los servicios notariales de los notarios con quienes tiene algún tipo especial de vinculación. El tratamiento desigual de los notarios, en este escenario, produce que las notarias desfavorecidas, aunque quizá técnicamente superiores, comiencen a desmerecer y a demeritarse. La competencia desleal propiciada desde el gremio o desde el Estado, no le conviene a nadie.

La inversión que los notarios realizan para que las oficinas funcionen, tanto en personal bien calificado como en equipo, implican costos que, como en cualquier actividad económica, se trasladan al adquirente del servicio. Proponer comunicar bidiireccional y tecnológicamente a los registros públicos de la propiedad y a los catastros, es una idea que debemos aplaudir e impulsar decididamente.

Homologar las condiciones de acceso al notariado, mediante exámenes de oposición, rigurosos, transparentes, teóricos y prácticos, constituye la aspiración inicial del correcto funcionamiento del sistema. Empero, extrañamente no se ha dicho nada de la jubilación y retiro del notario ni del derecho a recibir una pensión, como sí se ha dicho en el sector de la judicatura.

Los incentivos embonarán mejor si permitimos el relevo generacional oportunamente y si al notario se le garantiza que al finalizar su función se retirará con dignidad, alejándolo de tentaciones económicas que se traduzcan en descuidar la función o en hacer competencia desleal a sus pares.

Las materias sustantivas con las que el notario trabaja deben también homologarse. Es el caso de las disposiciones en materia de muerte digna y voluntad anticipada. ¿Por qué unos clientes en unas notarías si pueden hacerlo y otros no? Solamente por su código postal. En un entorno nacional de igualdad y de no discriminación, ello es inadmisible.

Los programas sociales permanente para que quienes menos recursos disponen puedan acceder a los servicios notariales es también de celebrarse. El notario cobra honorarios con base en aranceles (tarifas estatales) que no debe modificar a su arbitrio sino que corresponde al Estado hacer excepciones para mitigar asimetrías y favorecer que la población vulnerable pueda otorgar testamentos o regularizar sus propiedades.

La falta de calificación del notario como agente económico será un tema que deberá resolverse por el órgano constitucional autónomo competente; la Cofece y, seguramente materia de algún medio de control constitucional ante la SCJN. Ser agente económico no es peyorativo ni denuesta: es una consecuencia del contexto constitucional en materia de economía de mercado.

Entendido de manera correcta, al sistema notarial le conviene ser un agente económico. Sólo así podrá tener otro blindaje ante los factores reales del poder: las concentraciones y los monopolios. Los beneficiarios serán los consumidores y los clientes de los notarios.

Los notarios de todo México debemos ser aliados del futuro Presidente y sumarnos activamente a que su decálogo se haga realidad en el corto plazo. Como lo dije durante la presentación de mi libro “Derecho Notarial” (29 de junio, ITAM) el notariado va directo a estrellarse con el iceberg y debemos corregir el rumbo.

@FGarciaSais

Doctor en Derecho por la UNAM

Licenciado en Derecho por el ITAM

Notario Público 210 en Mazatlán, Sinaloa

Coordinador del Notariado del Colegio de Abogados Egresados del ITAM

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Senado aprueba punto de acuerdo para evitar que los bancos siguen imponiendo a sus notarios

Siempre he manifestado que los abogados tenemos una función social importante qué cumplir.

No necesitamos tener “un hueso” para participar y resolver problemas y mejorar nuestras instituciones y fortalecer al Estado de Derecho.

Un amigo muy querido me envió hoy el punto de acuerdo que presentó una senadora del grupo parlamentario del PRI relacionado con el llamamiento que hace para evitar la práctica de imponer notarios por parte del sistema financiero mexicano (Léase bancos y créditos hipotecarios con consumidores).

Me da gusto que la senadora haya citado como referencia bibliográfica mi artículo publicado el año pasado en el Mundo del Abogado.

Con esto celebraré hoy el día del abogado y aprovecho para felicitar a mis amigos y colegas abogados y a invitarlos a seguir impulsando las transformaciones que México requiere.

http://www.senado.gob.mx/index.php?ver=cp&mn=4&id=72924#_ftnref3

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Tesis doctoral “Constitucionalismo contemporáneo y bienestar”, Unam, 2018

Si les interesa leer mi tesis doctoral “Constitucionalismo contemporáneo y bienestar” dirigida por los doctores José Ovalle @dvalades y @JRCossio

http://oreon.dgbiblio.unam.mx/F/EYAJRUF4KBS68549GC21M4QGQHK71J8JJS7J65V1DJHJVFQ7YN-37452?func=full-set-set&set_number=001496&set_entry=000001&format=999