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Newsletter Enero 2019

Condominios civilizados / Civilized condominiums

Fernando García Sais Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210 Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

http://www.garciasais.com.mx

Utilizar los bienes que forman parte de las áreas comunes de un inmueble afecto al régimen de condominio, es un derecho inherente a la calidad de dueño (condómino). Sin embargo, como sucede en todas las relaciones y situaciones jurídicas, hay consideraciones, excepciones y regulaciones que ordenan, en beneficio colectivo, ese derecho.

La Ley del Régimen de Propiedad en Condominio define qué porciones del inmueble son de propiedad común y así quedan comprendidos el “terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores y espacios que se hayan señalado en los permisos de construcción como suficientes para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de uso común”; “los locales dedicados a la administración, alojamiento del portero y los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes; “las instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores”; “albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; obras de seguridad y locales deportivos, de recreo, de ornato, de reunión social y otros semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local; “los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general; y “cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con ese carácter en la escritura constitutiva o en el Reglamento del Condominio.”

La escritura pública en la que nació el régimen de condominio y el reglamento elaborado por el constituyente del mismo pueden contener regulaciones complementarias a lo que la ley dispone. No hace daño revisar, además, el Código Civil y leyes en materia urbana.

Using the assets that are part of the common areas of a property subject to the condominium regime, is an inherent right linked the quality of owner (condominium). However, as in all legal relationships and situations, there are considerations, exceptions and regulations that shape, for collective benefit, that right.

The Condominium Property Regime Law defines what portions of the property are common property and thus include the “land, basements, porches, entrance doors, halls, galleries, corridors, stairs, patios, gardens, paths and interior streets and spaces that have been indicated in the construction permits as sufficient for parking of vehicles, provided they are of common use “; “The premises dedicated to the administration, accommodation of the doorman and those destined to the general facilities and common services; “The installations, appliances and other objects that serve common use or enjoyment, such as pits, wells, cisterns, water tanks, elevators, hoists, incinerators, stoves, ovens, pumps and motors”; “Sewers, channels, water distribution pipes, drainage, heating, electricity and gas; security and sports facilities, recreation, decoration, social gathering and the like, with the exception of those that serve exclusively each department, home, house or premises; “The foundations, structures, load-bearing walls and ceilings of general use; and “any other parts of the property, premises, works, appliances or installations that are resolved, unanimously by the condominium owners, to use or enjoy in common or that are established with that character in the articles of incorporation or in the Condominium Regulations.”

The public deed in which the condominium regime was born and the regulations drawn up by the constituent thereof may contain regulations that are complementary to what the law provides. It does not hurt to review, in addition, the Civil Code and laws in urban

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Encontrarán, por ejemplo, la prohibición de vender o dar en arrendamiento porciones de un departamento (cuartos) o la imposición de una obligación solidaria del dueño respecto de las obligaciones contraídas por quien, por cualquier título, haga uso de la unidad privativa (invitados, arrendatarios, comodatarios, etc.).

La administración de los condominios recae en quien válidamente haya designado el constituyente o los condóminos en asamblea. Las decisiones del Administrador son obligatorias para todos. Por ello, es importante, que los condóminos se abstengan de llevar cabo acciones o tomar decisiones que impidan, obstaculicen o hagan menos eficaz las actividades del administrador, pues de lo contrario serían responsables de reparar el daño causado, sin perjuicio de las consecuencias que en otras materias pudiera haber (como por ejemplo, penal).

La buena y ordenada convivencia se logra si cada propietario de su unidad privativa (sea casa, departamento o local comercial), hace uso de dichos bienes comunes de manera civilizada; esto es, respetando su destino natural y sus reglas de uso, y siempre, teniendo presente que el resto de vecinos tiene iguales derechos. Llevar a cabo acciones indebidas y omisiones que produzcan los mismos efectos es contrario a la ley. El orden y tranquilidad es consecuencia del nivel de civismo imperante en la comunidad.

There you will find, for example, the prohibition to sell or lease portions of a department (rooms) or the imposition of a joint obligation of the owner with respect to the obligations contracted by whoever, for whatever reason, makes use of the privative unit (guests, tenants, tenants, etc.).

The administration of the condominiums rests with those who have validly designated the constituent or the condominium owners in the assembly. The decisions of the Administrator are obligatory for all. Therefore, it is important that condominium owners refrain from carrying out actions or taking decisions that prevent, hinder or render less efficient the activities of the administrator, otherwise they would be responsible for repairing the damage caused, without prejudice to the consequences that other subjects could be (for example, criminal).

The good and orderly coexistence is achieved if each owner of his private unit (be it a house, apartment or commercial place) makes use of said common goods in a civilized way; that is, respecting their natural destiny and their rules of use, and always, bearing in mind that the rest of the neighbors have equal rights. Carrying out undue actions and omissions that produce the same effects is contrary to the law. The order and tranquility is a consequence of the level of civism prevailing in the community.

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FORMATOS NOTARÍA 210 GARCÍA SAIS

Cláusula Administración Democrática del Condominio

La administración de los condominios está más o menos regulada en la ley de la materia en Sinaloa.

A continuación les propongo un clausulado que busca introducir incentivos para que los nuevos condóminos asuman un rol activo en la administración y vigilancia.

—————————————————–CAPÍTULO SEGUNDO—————————————————–TERCERA. – NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR. – Durante el primer año, contado a partir de que se enajene la última unidad privativa, el Condominio será administrado por el señor Compareciente salvo, y sujeto a, que antes de que transcurra dicho lapso la Asamblea del Condominio decida válidamente que la administración recaiga en otra persona, física o moral. —————————————

—- Transcurrido dicho plazo, estando el Condominio administrado aún por el señor el Compareciente, deberá convocarse a Asamblea de Condóminos para que, como órgano supremo, decida que (i) se entregue el Condominio al Comité de Vigilancia y (ii) la Administración se transfiera a quien en dicha Asamblea se acuerde válidamente, en los términos del artículo 28 (veintiocho) de la LRPC. —————

—- Si transcurre el plazo de un año antes referido y no se ha celebrado una Asamblea o, habiéndose celebrado, no se alcanza un acuerdo para la designación de un nuevo administrador, DESDE ESTE MOMENTO SE DISPONE Y LOS CONDÓMINOS QUE EN LO FUTURO ADQUIERAN ALGUNA UNIDAD PRIVATIVA CONSIENTEN que la administración recaerá de manera democrática entre los condóminos, iniciando en la administración el Condómino del Condominio 3 a partir del primer año y hasta cumplir un año calendario; inmediatamente después, conforme a la misma regla, el Condómino propietario del Condominio 2 y al transcurrir el año entrará en el cargo de administrador el Condómino propietario del Condominio 1. ——————————————–

—- Salvo que en Asamblea de Condóminos se disponga otra regla, este mecanismo prevalecerá por defecto, de tal manera que sucesivamente todos los propietarios sean administradores y nunca haya vacancia en la administración. —————————

—– Cuando los condóminos sean administradores, no recibirán por dicho concepto retribución económica alguna, salvo que en la asamblea respectiva se decida lo contrario. ———————————-

—- Lo anterior, en términos del artículo 27 (veintisiete), fracción I (uno romano), de la LRPC. ————

—- El Administrador del Condominio tendrá las obligaciones y facultades que se describen en el artículo 29 (veintinueve) de la LRPC y de conformidad con lo que establece el Reglamento del Condominio. —

—– CUARTA. – NOMBRAMIENTO DEL COMITÉ DE VIGILANCIA DEL CONDOMINIO. – Los miembros que integrarán el comité de vigilancia serán nombrados en Asamblea de Condóminos y tendrán las obligaciones y facultades que se describen en el artículo 31 (treinta y uno) de la LRPC y de conformidad con lo que establece el Reglamento del Condominio. ———————————————–

—- Si transcurre el plazo de un año contado a partir de la fecha de la escritura de la última enajenación que haga el Compareciente y no se ha celebrado una Asamblea o, habiéndose celebrado, no se alcanza un acuerdo para el nombramiento del Comité de Vigilancia, DESDE ESTE MOMENTO SE DISPONE Y LOS CONDÓMINOS QUE EN LO FUTURO ADQUIERAN UN CONDOMINIO CONSIENTEN que el Comité de Vigilancia quedará integrado de la siguiente manera: será presidente el Condómino propietario del Condominio 2, durante el primer año; al concluir, será presidente el Condómino del Condominio 1 y hasta cumplir un año calendario; a continuación, el Condómino propietario del Condominio 3, durante el tercer año. ——————————————————-

—- Salvo que en Asamblea de Condóminos se disponga otra regla, este mecanismo prevalecerá por defecto, de tal manera que sucesivamente todos los propietarios sean presidentes, debiendo todos los condóminos ser miembros del comité de vigilancia y nunca reunirse la calidad de administrador y de presidente de este comité en una misma persona. —————————————————————————-

—– El CONTENIDO DEL CAPÍTULO SEGUNDO DEBERÁ INCLUIRSE LITERALMENTE EN TODAS Y CADA UNA DE LAS ESCRITURAS DE ENAJENACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS DE ESTE CONDOMINIO, ASÍ COMO EN LAS SUBSECUENTES ENAJENACIONES, SALVO QUE CON SE MODIFIQUE ESTA CLAÚSULA Y SE INSCRIBA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. ———————————————————————————————————————————-

 

Artículos Periódico Noroeste

Condominio y desarrollo inmobiliario, Primera Parte (Noroeste, 23 junio 2017)

Fernando García Sais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

@FGarciaSais

www.garciasais.com.mx

La copropiedad como manifestación del derecho de propiedad es una situación jurídica que se presenta cuando una cosa o un derecho pertenece proindiviso (es decir, en comunidad, sin dividir) a dos o más personas. En el caso de los bienes inmuebles, se trata de un derecho real de propiedad que recae sobre una cosa (terreno, casa, departamento, local comercial).

Estudiada la copropiedad a partir de su regulación en los diversos códigos civiles se advierte que desde su concepción es una institución que legislador le ha parecido conveniente desincentivar, pero como es inevitable que surja, lo mejor es regularla eficientemente.

Como ejemplo de que la copropiedad es una situación jurídica que, desde el punto de vista social y económico, no debe ser incentivada lo constituye el esencial derecho a separarse, que en la dicción legal encuentra la siguiente fórmula: “[…] no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible”

Correlativamente al derecho de la indivisión se le acompaña con el derecho del tanto que tienen los copropietarios para adquirir –en lugar de cualquier tercero ajeno a la copropiedad— la parte del copropietario que quiere disminuirla o abandonarla. Las consecuencias de no respetar el derecho del tanto, en la medida que se trata de un verdadero derecho real, produce la nulidad del acto y la enajenación no produce efectos jurídicos.

 

Como cultura jurídica, no es lo mismo el derecho del tanto que el derecho de preferencia también llamado derecho de preferencia por el tanto. Este último derecho existe convencionalmente, no por ministerio de ley, y su violación produce una indemnización por contravención a la preferencia pactada. Ambas figuras son de indispensable conocimiento por cualquier abogado y, frecuentemente, es ignorado y desconocido y, en ocasiones, confundido.

La introducción anterior me permite avanzar en el tema del condominio, como situación que surge por la existencia de un derecho real de propiedad privada individual junto con un derecho de copropiedad sobre lo que son las áreas comunes que pertenecen proindiviso a todos los copropietarios de determinado régimen condominal. En el caso del condominio, por disposición de la ley, las áreas comunes no son susceptibles de división y solo pueden transmitirse junto con el derecho, llamémosle, principal de propiedad privada sobre el inmueble en cuestión.

Nosotros en Sinaloa desde 1973 contamos, afortunadamente, con una ley que regula la creación, la organización y los derechos derivados de regímenes condominales. La creación del régimen de condominio debe hacerse ante notario y por declaración del o los propietarios de lo inmueble. Dicha escritura equivale a una norma jurídica, creada en sede notarial, en la que junto con la escritura de compraventa y el reglamento del condominio, se fijan los derechos y obligaciones de los condóminos.