Artículos Periódico Noroeste

La hipoteca inversa (Noroeste, 29 de agosto de 2015)

OBITER DICTUM

Screen Shot 2015-08-29 at 9.05.45 AMFernando García Sais

 

Las tendencias demográficas mundiales apuntan hacia una mayor esperanza de vida que impone a los gobiernos así como a los operadores financieros y jurídicos un desafío para el financiamiento de los ingresos para el retiro. A partir del hecho de que los sistemas de pensiones han demostrado, casi en todas partes, ser ineficaces para otorgar ingresos suficientes a la población, es previsible que la presión sobre el sistema aumentará considerando, particularmente, las estadísticas sobre el aumento en la esperanza de vida.

Para resolver el problema económico propiciado por la ausencia de un ingreso permanente y constante, diversas soluciones jurídicas se han ido proponiendo por los distintos asesores patrimoniales, en otras partes del Mundo y esperemos que pronto en México. Desde la ingeniería jurídica, en el Derecho Comparado, la alternativa más común que se ha planteado a las personas en edad de retiro es la de constituir un usufructo oneroso, reteniendo este último y enajenado la nuda propiedad, por medio del cual el nudo propietario pagará al usufructuario determinada cantidad mientras viva y, al fallecer, como consecuencia jurídica se consolidará la propiedad en el nudo propietario, terminando cualquier obligación hacia el entonces usufructuario.

Desde el punto de vista moral, para algunos, esta operación jurídicamente válida puede tener algunos calificativos axiológicos poco respetables, puesto que parece existir una especie de “lesión” en cuanto y en tanto habría una situación de necesidad en la persona del nuevo usufructuario explotada por el afán patrimonialista del nudo propietario, pues al fallecer el usufructuario no lo transmitirá a sus herederos. No obstante, puede ser que respecto de la misma situación haya quien opine que se trata de una actuación ética y altruista por brindar el apoyo económico al necesitado.

Otras alternativas se decantan por la “renta vitalicia” o por el “contrato de arrendamiento”, siendo ambas igualmente “desprotectoras” de la parte más vulnerable de la relación jurídica, puesto que en el primer caso, igual que en el usufructo, hay una enajenación del inmueble a cambio de la renta (incertidumbre de cuanto tiempo durará); en el caso del arrendamiento, si bien no hay traslación del dominio del inmueble, sí implica una desposesión, por lo que tendría que buscarse donde vivir, lo que generará otros costos.

Como instrumento jurídico-financiero, surge paralelamente la alternativa de la hipoteca inversa. Su origen se remonta a la “reverse mortgage” del Reino de Unido de 1930 o 1965, según algunos. Hoy está regulada en la “Financial Services and Markets Act” de 2000. Es considerada un producto financiero de “alto riesgo”, lo que ha propiciado la vigilancia estricta de las autoridades financieras.

En 2013, se publicó en la “Gaceta del Gobierno” del Estado de México, el Decreto 87, por el que se reformó el Código Civil para incorporar, a nivel local, la figura de la hipoteca inversa, siendo el primer antecedente normativo de una regulación de esa figura, que me parece tomó elementos del Derecho europeo, principalmente de los modelos español y francés.

Atentos a la definición que da su artículo 7.1144 Ter, respecto del contrato de hipoteca inversa, los elementos son, por un lado, la obligación del pensionario de pagar periódicamente y de manera vitalicia al pensionista o beneficiario y, por el otro, la posibilidad que tiene el pensionista de nombrar entre su cónyuge, concubina o concubinario a un beneficiario. En ambos casos deben tener de 60 años cumplidos. De acuerdo con el concepto de hipoteca inversa ex artículo 7.1144 Bis del CCEM, además de haber un pensionista y un pensionario es indispensable que el pensionista sea propietario de un inmueble que sea su “vivienda habitual”, la que será la garantía del capital concedido, precisamente destinado a cubrir las necesidades económicas “de vida”.

A pesar de que de conformidad con el artículo 7.1144 Quater ex CCEM, se autoriza a un conjunto de instituciones privadas, sociales, públicas y a personas físicas para otorgar la hipoteca inversa, es importante -y esto es lo que me interesa— hacer énfasis en la necesidad de que a nivel federal se realicen las adecuaciones normativas en materia de crédito y/o de seguro para instrumentalizarla. Asimismo, el resto de los congresos locales debería hacer su tarea, para adecuar los códigos civiles y que la población en edad de retiro mejore su calidad de vida con este útil y, al menos en México, novedoso instrumento financiero.

Es apremiante que, en sede legislativa federal, se aprueben las adecuaciones a la normatividad bancaria, crediticia y/o de seguros, junto con las reformas necesarias en materia de tutela de los consumidores financieros, puesto que la relación establecida entre la entidad pensionaria y la persona física pensionista es una relación de consumo en toda su expresión, por materializarse el elemento “destinatario final” en la persona del pensionista y al haber un ánimo de lucro en el pensionario.

Si no continuamos por el camino de la modernización de las instituciones jurídicas, muchos de nuestros pensionistas seguirán siendo sujetos de quienes tengan el poder económico para imponerles —de facto— soluciones jurídicas que puede que no sean las más convenientes para su protección patrimonial, reafirmando lamentablemente que “nadie sabe para quien trabaja”.

Apéndice: El pasado 10 de agosto de 2015 presenté ante el Colegio de Notarios de Mazatlán, A.C., la ponencia que sirve de título a esta columna. El video explicativo del tema se encuentra disponible en mi canal de YouTube: youtube.com/fernandogarciasais

Notario Público 210 en Sinaloa

Lic. en Derecho por el ITAM, Suma Cum Laude

@FGarciaSais

www.garciasais.com.mx