Condominio y desarrollo inmobiliario, Segunda Parte (Noroeste,7 julio 2017)

Fernando García Sais

Notario 210 del Estado de Sinaloa

@FGarciaSais

www.garciasais.com.mx

 

La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio fue adicionada en 1992 para incorporar un capítulo con 8 artículos que regulan a los condominios integrales o turísticos.

Si Usted dedica una media hora a su lectura, encontrará que es una ley sencillísima. Se trata de una ley de naturaleza administrativa, pura y dura. Con muchos esfuerzos encontramos algunos, pero trascendentes, derechos sustantivos. Tristemente la ausencia está por la inexistencia de remedios procesales para los condóminos. Por último, desde el punto de vista de la sintaxis y semántica tiene amplias áreas de oportunidad.

El acelerado crecimiento de las ciudades y el complejo desarrollo urbano, junto con la diversidad demográfica, en las que conviven personas de distintas nacionalidades, culturas, edades, orígenes sociales, son algunos de los factores que ameritan, con cierto grado de urgencia, la revisión de la ley del condominio y su eventual modificación y ajuste, sobre todo si partimos de la idea de que la copropiedad, como lo señalé en la entrega anterior, es fuente de diversos inconvenientes y, ciertamente, también de satisfacciones.

 

Quienes trabajamos cotidianamente con dicha ley observamos su insuficiencia. Los derechos de los consumidores adquirentes de viviendas o de los compradores de locales comerciales pueden no estar siendo protegidos de la manera más adecuada y amplia posible.

La posición del empresario tampoco es la más cómoda: pesan sobre él obligaciones intransferibles que, ante su incumplimiento, pueden sufrir demandas o gastos desproporcionados, considerando además que no existen medios alternos de solución de controversias previstos en la ley.

Los conflictos que potencialmente se pueden suscitar junto con los que ya actualmente se presentan ameritan una revisión de los costos y beneficios de la actual ley con la idea de valorar la pertinencia de crear un nuevo marco jurídico que, no sólo dé cauce a las inversiones, sino que con una visión social de la propiedad haga de la convivencia de las personas un espacio más para el desarrollo de las familias y el adecuado esparcimiento de los hijos. En los condominios mixtos, con fines residenciales y comerciales, la atención del legislador debe ser cuidadosa y cautelosa a efecto de ponderar adecuadamente las externalidades (principalmente, las negativas),

Un tema que dejo señalado por su transcendencia es el de la consolidación de una cultura condominal: la ley debe propiciar acciones y actitudes que permitan una sana convivencia, el respeto, la tolerancia, la responsabilidad, el cumplimiento, la corresponsabilidad, la participación y la solidaridad, entre otros valores. Asimismo, no debemos dejar de lado la útil y conveniente participación del Estado para tareas de orientación y capacitación, incluyendo a la administración de los condominios, que muchas veces están en manos de empresarios que no tienen experiencia ni conocimientos en el tema.

Como en otras ocasiones lo hecho, en este espacio convoco a los actores políticos para que “antes de que explote la bomba” le dediquen algo de tiempo, al de sus ocupadas agendas, para revisar las leyes vigentes y hacer los ajustes necesarios para que acompañen a los ciudadanos y a los inversionistas, y Sinaloa crezca y se desarrolle en un clima competitivo y, sobre todo, con bienestar social.

 

¿Cómo cobra el Notario? Primera parte (Noroeste, 26 de mayo 2017)

 

Fernando Garcia Sais

Notario Público 210 del Estado de Sinaloa

www.garciasais.com.mx

@FGarciaSais

Los notarios son abogados, verdad de Perogrullo. Sin embargo, no son exactamente iguales. Y no me refiero a que sean mejores o peores. Por un lado, la función notarial está regulada en una ley de carácter administrativo y, por otro lado, los notarios están investidos de fe pública, que originariamente corresponde al Estado.

Al tener como fuente una norma administrativa, los notarios sin ser servidores públicos, quedan sujetos al régimen de derecho público y, particularmente, al principio de legalidad que reza: “solamente pueden hacer aquello para lo que cuentan con autorización expresa de la ley” o dicho de otra forma: todo lo que no está permitido, está prohibido. Al contrario de lo que acontece con los abogados quienes pueden hacer todo lo que no se les prohíba expresamente.

Además, el ejercicio del notariado es una función de orden e interés público. La función es delegada por conducto del Poder Ejecutivo estatal y recae en un abogado que, por tener ciertas cualidades, se considera idóneo para cuidar adecuadamente de esa función.

Si y sólo sí se entiende la naturaleza de la regulación y de la función del notario, comprenderemos la regulación del arancel que, cuestión aparte, pudiera ser objeto de debate si los montos económicos son altos o bajos, justos o injustos. Tema este que debería ser abordado en sede legislativa, sin olvidar la realidad económica del Estado y el incremento exponencial de las cargas administrativas y fiscales hacia el notariado.

En microeconomía se sabe que ante la demanda de bienes de consumo necesario un aumento en el precio no la afecta. Es decir, se dice que la demanda es inelástica, porque por más que suba el precio, el consumidor tiene la necesidad de adquirirlo y al no haber bienes sustitutos, sus opciones se reducen. El mercado de la fe pública es uno de bienes de consumo necesario, por lo que habría que tener presente el efecto económico referido.

El arancel notarial se desenvuelve en dos facetas importantes: desde el lado del usuario, como un derecho; desde el lado del notario, como una obligación. Al estar previsto en una ley de naturaleza administrativa, el arancel no puede ser objeto de convenio entre las partes. Equivaldría, en ese punto y sólo en ese punto, a la imposibilidad jurídica que tiene un oficial del Registro Civil para modificar los “precios” de las actas del estado civil.

Respecto del cobro por los servicios notariales, en el caso de Sinaloa, la Ley del Notariado contiene algunas referencias importantes que merece la pena identificar. El artículo 15 establece que los notarios no reciben un sueldo del Estado y que los honorarios que cobren “no excederán” del arancel previsto en la ley. Y para evitar incurrir en defecto legislativo con una norma imperfecta, el legislador previó una sanción: si el notario cobra más de lo previsto en la ley se hace acreedor a una multa económica (art. 159) de 30 a 300 días de salario, hoy UMAS. Si no pueden cobrar más ¿pueden cobrar menos? Este tema lo analizo en mi siguiente entrega.