Newsletters Notaría 210

Los préstamos de amigos (Newsletter Mayo, 2019)

Dr. Fernando García Sais

Notario 210

Mazatlán, Sinaloa

http://www.garciasais.com.mx

 

“Si lo que quieres es vivir cien años
No pruebes los licores del placer
Si eres alérgico a los desengaños
Olvídate de esa mujer
Compra una máscara antigás,
Mantente dentro de la ley
Si lo que quieres es vivir cien años
Haz músculos de cinco a seis”

Joaquín Sabina, Pastillas para no soñar

El incremento en la actividad relacionada con la construcción y desarrollo de inmuebles destinados principalmente a habitación y a comercio ha estado impulsada rampantemente por la participación de empresarios entusiastas que –con herramientas muchas veces un tanto embrionarias— han tratado de obtener una participación destacada en el mercado de bienes raíces y así consolidar a sus empresas.

El dinamismo impreso al mercado inmobiliario principalmente por jóvenes emprendedores es notorio. Si recorremos la ciudad desde Playa Sur hasta Cerritos y hacia la montaña, observaremos una ciudad muy diferente a la que teníamos en el año 2000.

La ciudad se ha transformado: las que antes eran colonias estrictamente habitacionales se han ido modificando para adaptarse a las necesidades de la población en una ciudad siempre cambiante, dinámica y sujeta a regulaciones de distintos ámbitos y niveles.

El círculo de participantes en el mercado inmobiliario involucra una constelación de actores: desde los inversionistas hasta los asesores especializados en construcción, venta, publicidad, temas fiscales y, en general, temas jurídicos. En este último aspecto es adonde a los notarios nos toca participar, dando inclusive asesorías en temas afines con el derecho que desbordan lo estrictamente inmobiliario: prevención fiscal y antilavado, sociedades mercantiles, contratos civiles y mercantiles de diversos tipos, derechos de los consumidores, regulación de la publicidad, prevención de competencia desleal, prevención de prácticas monopólicas, medios de defensa frente a la autoridad administrativa, y aspectos relacionados con la canalización de recursos para el desarrollo y financiación de los proyectos.

Y es precisamente en este tema en el que quiero en este momento dirigir mi comunicación. Tradicionalmente los empresarios recurren a la financiación de sus proyectos con base en préstamos que van recibiendo de una o varias personas, o de una pluralidad de inversionistas, que se mantienen ajenos a la vida corporativa de la empresa del desarrollador o constructor. Es decir, su función se constriñó a prestar dinero y a recibir un interés con independencia del éxito o fracaso del proyecto inmobiliario.

En principio dicha actividad de prestar y recibir un interés es totalmente lícita. Es más, el contrato de mutuo simple y mutuo con interés está reconocido en el Código Civil como uno de los contratos típicos y nominados. No obstante, lo cierto es que, la legislación federal restringe la actividad de préstamo y captación de recursos del público en general, y para hacer realidad la prohibición impone una pena de cárcel (privación de la libertad) y una pena pecuniaria (multa económica).

Aquí es donde entra lo delicado del tema. Lo que empezó como un proyecto creativo termina –por lo rudimentario de la asesoría recibida por los profesionistas que se tuvieron a su alcance— convirtiéndose en una infracción administrativa y en un delito federal que puede terminar con los sueños empresariales de muchos jóvenes que, por ignorancia de la ley, se convierten en delincuentes financieros.

Efectivamente el artículo 103 de la Ley de Instituciones de Crédito establece la prohibición de captar recursos mediante la celebración de contratos de préstamo o mutuo y el artículo 111 establece la pena privativa de la libertad de 7 a 15 años de prisión y la multa de 500 a 50,000 UMAS. Y es que por disposición del artículo 2º de la referida ley el servicio de banca y crédito es exclusivamente para las instituciones financieras. Se trata de un delito que se comete con independencia de la existencia de dolo. Basta realizar la actividad prohibida.

Durante las burbujas inmobiliarias es previsible anticiparse a la actualización de ciertos riesgos futuros. En la industria de la construcción es inevitable que con posterioridad a la entrega de los inmuebles pueda haber tensiones y de fricciones postcontractuales que terminen en tribunales o ante instancias alternativas de solución de conflictos. En estos casos la contabilidad de las empresas quedará abierta y la autoridad tendrá elementos para perseguir a quienes hayan cometido delitos financieros.

Una alternativa viable para el empresario es la creación de una sociedad mercantil, que puede ser anónima o una sociedad promotora de inversión (SAPI) para qué al inversionista se le incorpore como accionista y se le otorguen acciones sin derecho a voto pero con el derecho a cobrar un dividendo preferente.

Los notarios contribuimos para la seguridad jurídica y la paz social. Acude con el notario de tu confianza.

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Newsletters Notaría 210

Actualiza tu fideicomiso/ Update your trust (Newsletter, Marzo 2019)

Actualiza tu fideicomiso/ Update your trust

Fernando García Sais

Abogado, Doctor en Derecho y Notario Público 210

Juris Doctor, Ph.D. & Notary Public

Daniel Rojo Osuna

Juris Magister / Maestro en Derecho

 www.garciasais.com.mx

Newsletter / March, 2019

Para el extranjero que desea invertir en Mazatlán en bienes y raíces, el Fideicomiso es el instrumento legal idóneo. A través de él se adquieren derechos de uso y aprovechamiento sobre las propiedades sin obtener derechos reales, esto por ser sujetos de la prohibición expresa establecida en el artículo 27 de la Constitución.

 

Es importante designar beneficiarios respecto del fideicomiso para el caso del fallecimiento de los titulares del mismo, esto podrá ser modificado cuantas veces deseen los fideicomisarios.

 

A la muerte del fideicomisario, el beneficiario deberá ser reconocido como titular de los derechos del fallecido, por lo que es importante tener a la mano el acta de defunción debidamente apostillada (USA) o legalizada (Canadá) para acreditar ante el fiduciario los derechos sobre el fideicomiso.

 

El extranjero que deseé adquirir un inmueble a otro extranjero (mediante una cesión de dichos derechos) podrá sujetarse al fideicomiso que anteriormente se constituyó por lo que se deberá observar el plazo restante en el permiso otorgado originalmente por el Gobierno de México (Secretaría de Relaciones Exteriores) y de ser necesario solicitar su prórroga hasta por 50 años.

 

 

Cuando se enajenan derechos fideicomisarios de un inmueble es importante revisase su calidad migratoria, ya que se vincula con su residencia fiscal y podrá en su momento utilizar la exención en el pago del Impuesto Sobre la Renta por ganancias.

 

En todo caso, las cesiones de derechos fideicomisarios que se realicen gratuitamente entre familiares en línea recta ascendente o descendente (ej. padre a hijos o hijos a padres) estarán libres del pago del impuesto sobre la renta, siempre y cuando se acredite el parentesco con el acta de nacimiento apostillada o legalizada (según sea el caso) traducida por perito traductor autorizado por el Supremo Tribunal.

 

Acudir con un asesor jurídico profesional, bilingüe y debidamente capacitado, que atienda y cuide sus intereses, será garantía de seguridad y bienestar.

 

En la notaría 210 contamos con los mejores expertos en el tema y con la mayor práctica en Mazatlán.

 

 

 

 

 

 

For any foreigner wanting to invest in real estate in Mazatlán, entering into a trust is the only legal alternative. Through the trust you will acquire rights of use and exploitation of properties, without receiving real rights, this because the prohibition established in the article 27 of the Constitution.

 

 

It is important to designate a substitute beneficiary with respect to the trust in case of death of the primary beneficiaries. This may be amended as many times as you wish and is a very simple process in a notary.

 

 

When the primary beneficiary(s) die, the substitute beneficiary must be recognized on the trust, so it will be important to have the death certificate apostille (USA) or legalized (Canada) for recognition purposes before the trustee, and provide it to the notary in Mazatlán.

 

The foreigner, who wants to buy a property to another foreigner (by celebrating a transfer of rights), may continue with the trust term that was established previously in the permission granted originally by the Ministry of Foreign Affairs, and if necessary, request the extension to the duration of such period up to 50 years.

 

When a transfer of rights takes place, it is important to review the immigration status of the seller, depending on this he/she might be considered according to the applicable laws as tax resident in Mexico. If you are temporary or permanent resident, you might qualify for capital gains tax exemption.

 

In all cases, transfer of rights made between relatives in ascending or descending line (ex. parents to sons or sons to parents) will be exempt of the payment of any capital gain tax, while proving the affiliation with the birth certificate apostilled or legalized (as applicable) and translated into Spanish by a certified translator authorized by the Supreme Tribunal in Sinaloa.

 

Seeking assistance by a professional attorney, bilingual, and properly trained legal counsel who take care of your interests, will be a guarantee of legal certainty and well-being

 

At Notary 210 we have the best experts in the field and with the greatest practice in Mazatlan.

 

 

 

 

 

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FIDEICOMISO (real estate, mazatlan, notario) TRUST

LOGO GSFIDEICOMISO (real estate, mazatlan, notario) TRUST

A trust it´s an agreement entered into by and between seller and buyer, by which the seller (trustor or settlor) transfers the ownership of a real estate to a bank institution authorize by federal government (trustee) on the benefit of the buyer (beneficiary).

That’s how the buyer becomes an owner (trust ownership) of a real estate in the so called “restricted zone” (costs and boarders).

Restricted zone: properties (land) located within a strip of 100 kilometers (64 miles) along the country’s borders and fifty kilometers (32 miles) on the coastline (restricted zone).

It is important to mention that the beneficiary could be a foreign individual or foreign corporation or Mexican corporation that on its bylaws has a “Foreigner Admission Clause”. Also, please note that the beneficiary will appoint substitutes in case of death and the transfer process is simple.

The natural term for a trust is up to 50 years and it can be easily renewed upon request of the Beneficiary within 90 days prior to the expiration date.

Don´t hesitate to ask fernando@garciasais.com.mx

http://www.garciasais.com.mx