Ponencia presentada el 19 de marzo de 2022 para el Consejo de Notarios del Estado de Sinaloa
Introducción.
El contrato de promesa de compraventa y su subsecuente, que no su sucedáneo, el de compraventa, son dos instrumentos utilizados en la generalidad de las operaciones inmobiliarias, actualmente, en Mazatlán y de manera general en todo México.
La relevancia de conocer su regulación es evidente no solo para los notarios sino para el resto de los operadores económicos que tienen relación con la promoción, venta y asesoría relacionada con bienes inmuebles.
Los contratos, en general, son vehículos o instrumentos para que las personas logren determinados fines. En materia civil, existe un listado de contratos que se pueden organizar en función de sus efectos, y así se habla por ejemplo de contratos traslativos de uso (como el comodato) o contratos traslativos de dominio (como la compraventa, permuta, donación, entre otros).
Junto a los contratos previstos por el legislador, es común que en la práctica puedan inventarse por las partes contratos para regular situaciones específicas, en cuyo caso nos encontraremos en presencia de los denominados CONTRATOS INNOMINADOS o ATÍPICOS, que se regulan con base en las reglas del contrato nominado con el que tengan mayor similitud.
ARTÍCULO 1743. Los contratos que no están especialmente reglamentados en este Código, se regirán por las reglas generales de los contratos; por las estipulaciones de las partes y, en lo que fueron omisas, por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía, de los reglamentados en este ordenamiento.
Los estudiosos del Derecho sostienen que la voluntad de las partes es la ley suprema de los contratos. No lo es el Código Civil, tampoco la Constitución. Lo que las partes acordaron, siempre y cuando no vaya en contra de disposiciones de observancia obligatoria, es la ley máxima aplicable a esa relación y a los eventuales conflictos que surjan entre ellos.
De ahí la importancia de redactar adecuadamente el contenido clausular y prever, en la medida de lo posible, todas las situaciones de incumplimiento que se puedan dar para resolver de manera anticipada las fricciones. No hay contrato perfecto, pero sí hay contratos más completos que otros, o mejores que otros. No hay formato ni machote que sirva de manera uniforme para todas las situaciones, personas y bienes.
El contrato es el traje a la medida que las partes, en virtud de la autonomía de la voluntad que se manifiesta en dos aspectos LIBERTAD PARA CONTRATAR (opción de decidir contratar o no y con quién y respecto de qué) con la LIBERTAD CONTRACTUAL (posibilidad de incidir en el contenido sustantivo del contrato) diseñan para potencializar el valor de sus aportaciones que harán de afectar a una relación contractual determinada.
Ejemplo de la libertad contractual es la posibilidad de insertarse en los contratos las cláusulas y condiciones que las partes convengan libremente, como cuando se incluye una PENA CONVENCIONAL o CLÁUSULA PENAL, o celebrar esos contratos innominados o mezclar reglas escogidas de entre los contratos.
ARTÍCULO 1725. Pueden los contratantes estipular cierta prestación como pena para el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida. Si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios.
Dicha libertad no es omnímoda, por ejemplo, no se pueden suprimir ciertos elementos de los contratos que se conocen como cláusulas esenciales. En la compraventa no pueden faltar ni el bien que se va a vender ni el monto del pago que se deberá realizar. Precio y cosa son elementos esenciales. En la promesa de contrato, el elemento esencial es la indicación de cuál es el contrato futuro que se va a celebrar y el plazo para dicha celebración.
Como veremos en su momento, dichas libertades pueden encontrar limitaciones cuando la economía no funciona de manera adecuada y hay monopolios (y por lo tanto tratándose de bienes de consumo necesario, la opción de contratar o no o de elegir a quien se limita a lo existente) o cuando se trata de operaciones con consumidores, en cuanto y en tanto, destinatarios finales de bienes y servicios que en virtud de la masificación contractual resulta impráctico o inconveniente para el empresario negociar de manera individual el contenido del contrato con cada uno de los cientos, miles o millones de consumidores con los que diario se tiene relación.
Por lo pronto vale la pena tomar nota de que tratándose de consumidores la ley persigue buscar un equilibrio contractual con diversas figuras e instituciones como la declaratoria de cláusulas abusivas que se entienden por no puestas a partir de la aplicación de ciertos principios y reglas. Es decir, el legislador reconoce la asimetría y la desigualdad y con la ley pretende introducir remedios para minimizar situaciones desventajosas.
GENERALIDADES SOBRE EL CONTRATO.
Es la fuente de obligaciones por excelencia. Todos los días, aunque no nos percatemos, celebramos o participamos de los efectos de estos contratos. Detenerse en el Oxxo o en el Kiosko o por un café en el Starbucks, implica celebrar contratos de compraventa, que aunque no tengan materialidad por no constar en un documento que las partes suscriban previamente, existen y surten plenos efectos con todas las consecuencias que se deriven por la ley aplicable.
A nadie se le ocurriría llegar a uno de esos lugares y pretender sentarse a firmar un contrato para después pasar a la caja a pagar, ¡bueno espero que a nadie se le ocurra! Los que se bajaron del Sábalo-Cerritos o Cerritos-Juárez celebraron un contrato de transporte y tampoco negociaron los términos del mismo.
Para que exista el contrato, en general, cualquiera no sólo el de promesa o el de compraventa, se requieren dos cosas: que haya consentimiento de las partes y que exista un objeto que pueda ser materia del contrato.
Para que el contrato existente sea válido es necesario que ese consentimiento sea dado por personas que tengan capacidad (mayores de edad/estado de interdicción); que ese consentimiento no haya sido obtenido por error, dolo, mala fe, violencia o lesión; que ese objeto del contrato o el fin del contrato no sean ilícitos o, muy importante, PORQUE EL CONSENTIMIENTO NO SE HAYA MANIFESTADO EN LA FORMA QUE LA LEY ESTABLECE.
ARTÍCULO 2110. La falta de forma establecida por la Ley, si no se trata de actos solemnes, así como el error, el dolo, la violencia, la lesión y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto, produce la nulidad relativa del mismo.
La forma es la manera de exteriorizarse algo, en este caso, el consentimiento. En nuestro Derecho el consentimiento puede ser expreso, cuando se manifiesta verbalmente o por signos inequívocos; o tácito, por hechos o actos que lo presupongan o autoricen a presumirlo.
Los contratos, dice el Código Civil, se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquéllos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan, obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley.
Y la forma establecida por la ley para los contratos de promesa es la forma escrita; pero si el valor del inmueble supera los $500 pesos, debe hacerse constar en escritura pública. Respecto de los de compraventa cuando recaen sobre bienes inmuebles cuyo valor sea mayor a 350 UMAS, requiere también de escritura pública.
Es de vital importancia tener presente esa regulación pues, mientras no se cumpla con la forma prevista el contrato no es válido aunque cualquiera de las partes puede demandar ante el juez que se dé al contrato la forma legal (acción pro forma).
Esta es una gran herramienta para forzar a la contraparte a cumplir con lo pactado. Imagínense Ustedes que se celebró un contrato privado de compraventa (omitiéndose la escritura) y que el comprador ha liquidado la totalidad del precio y es hora que no se acude ante notario a formalizar el contrato. En ese caso, el comprador debe ir a demandar la acción pro forma y el juez ordenará, sin obstáculo alguno, que se otorgue la escritura en la notaría elegida por las partes o por actor en su demanda.
ARTÍCULO 1718. Cuando la ley exija determinada forma para un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será válido, salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se dé al contrato la forma legal.
ARTÍCULO 2114. Cuando la falta de forma produzca nulidad del acto, si la voluntad de las partes ha quedado constante de una manera indubitable, y no se trata de un acto revocable, cualquiera de los interesados puede exigir que el acto se otorgue en la forma prescrita por la ley.
EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
Este tipo de contrato es sin duda el más utilizado en la práctica, particularmente cuando se trata de:
- la comercialización de bienes en proceso constructivo (cosas futuras),
- en el que una de las partes necesita financiarse con el dinero que los promitentes compradores le entregarán “a cuenta de precio”,
- aunque por supuesto que pueden utilizarse tratándose de bienes ya listos para entrega pero en los que las partes quieren diferir los efectos traslativos de dominio hasta un momento determinado en el futuro, sea por cuestiones propias de cualquiera de las partes.
La regulación del contrato de promesa es muy sucinta. Solo son 5 artículos los que establecen de manera clara los elementos y requisitos que la promesa debe contener para ser válida.
El contrato de promesa es el género que puede resultar aplicable a varios contratos, siempre y cuando la ley lo permita, dado que no pueden celebrase promesas sobre promesas o promesas sobre mutuos, depósitos, comodato o donación.
Casos especiales de promesas.
Algunas reglas especiales aplicables a la promesa se encuentran en la regulación de las modalidades de la compraventa.
- Compraventa preexistente entre las partes
Así se lee que si hubo una compraventa sobre un inmueble, no pueden las partes en ese contrato celebrar una “promesa de venta” (quedando la duda de si se refiere a la promesa unilateral de vender y no así al contrato de promesa de compraventa).
ARTÍCULO 2184. Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes.
Según la doctrina más autorizada (Gonzalo Ortíz Blanco) la prohibición pretende evitar la usura. A y B en lugar de celebrar un mutuo celebran una compraventa. A le paga a B y B le transmite la propiedad. Ahí celebran una promesa. Cuando B junte el dinero A le venderá de regreso el inmueble.
- Promesa por parte de un “no propietario”
Es válida la promesa celebrada si el promitente comprador aun no es dueño. En todo caso si no adquiere para estar preparado y poder celebrar la venta prometida, deberá indemnizar los daños y perjuicios causados a su contraparte.
Aquí tiene, de nueva cuenta, utilidad práctica la inclusión de una pena convencional soportada con una garantía prendaria y con un pacto rescisorio expreso, más las actuaciones prudenciales para soportar el incumplimiento.
- Promesa entre esposos casados por sociedad conyugal
Como mencionaremos en su momento, los cónyuges casados bajo el régimen patrimonial de sociedad conyugal no pueden celebrar entre sí compraventas respecto de bienes que integran dicha comunidad. Sería como cambiar el dinero de bolsa en el mismo pantalón.
Sin embargo, estimo perfectamente válido (GOB) si se sujeta la promesa a la condición de modificar el régimen patrimonial del matrimonio, extinguiendo la sociedad conyugal y liquidándola.
- Promesa de extranjero para comprar en la zona restringida (fideicomiso playero)
Los extranjeros no tienen capacidad plena para adquirir el dominio directo de inmuebles ubicados en las playas. Sin embargo, a pesar de no poder comprar, sí pueden celebrar un contrato de promesa siempre y cuando se sujete a la condición de obtener la habilitación administrativa por parte del gobierno federal.
- ¿Ceder los derechos del contrato promesa?
Si el promitente comprador desea ceder sus derechos y obligaciones en una promesa debe obtener el consentimiento del promitente vendedor.
Denominaciones.
El contrato de promesa también es conocido como contrato preparatorio o preliminar, en la medida que es el antecedente negocial de un contrato futuro, el definitivo, el prometido.
Contenido.
Con independencia de cuál sea el contrato prometido o futuro, el contrato de promesa SOLAMENTE PUEDE CONTENER OBLIGACIONES DE CELEBRAR UN CONTRATO FUTURO (obligación de hacer, no de dar) a cargo de una o de ambas partes (puede ser unilateral o bilateral, según cuantas partes resulten obligadas). No es lo mismo una “promesa de venta”; una “promesa de compra”, que una “promesa de compraventa”.
LOS PROBLEMAS QUE PODEMOS EVITAR.
Contratos promesa que en realidad son contratos de compraventa.
Lo anterior significa que esos contratos de promesa que andan circulando en los que el comprador se obliga a pagar un precio a cuenta del inmueble y, en ese acto o posteriormente lo paga, o en los que el vendedor se obliga a permitir, desde ese momento o posteriormente, el uso del inmueble desde o a partir de cierta fecha, todo ello antes de la celebración del contrato de compraventa, están mal hechos, porque contienen obligaciones de dar (PAGAR, PERMITIR EL USO, DAR LA POSESIÓN).
ARTÍCULO 2127. La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
Y recordemos que como comenté al inicio de esta charla, la ley suprema de los contratos es la voluntad de las partes y si las partes le denominan “promesa” a un papel pero el contenido de las cláusulas, de las obligaciones, dice que ya están ejecutando la compraventa, no queda duda que hay un contrato definitivo de compraventa, con obligaciones de pagar a plazos, pero de compraventa.
Como recoge un precedente del Poder Judicial de la Federación,
“la naturaleza jurídica de los contratos depende, no de la designación que le hayan dado las partes, que pudiera ser errónea, sino de los hechos y actos consentidos por los contratantes”
Ello tiene diversas implicaciones de la mayor envergadura:
En primer lugar, al no haber promesa sino compraventa, se transmiten los riesgos de la cosa al comprador, por lo que si la cosa se pierde o se daña, la pérdida la sufriría el comprador, en virtud del principio de que la cosa perece para su dueño.
En segundo lugar, al haber desde aquel momento compraventa se detonan de pleno derecho las obligaciones de pago en materia fiscal federal y local, por lo que al momento de elevarse a escritura pública sea de manera espontánea (acudiendo a la notaría) o porque alguna de las partes demande al promitente que se niegue a hacerlo, el juez deberá firmar la escritura pública en su nombre, no como representante sino como sustituto, por lo que vale la pena leer con detenimiento el siguiente artículo:
ARTÍCULO 2129. Si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el Juez; salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.
Lo anterior significa que si el promitente vendedor en violación a lo pactado con el promitente comprador, ya vendió a un tercero y éste tercer fue vivo y acudió ante notario e inscribió el primer testimonio, la promesa queda sin efectos. Claro, habrá posibilidad de demandar daños y perjuicios. Buena suerte.
¿Cuál es mi recomendación? Si van a utilizar contratos de promesa de compraventa, hay que tener cuidado y evitar:
- Entregar dinero a cuenta de precio. Cualquier cantidad entregada debe ser en concepto de garantía de cumplimiento del contrato futuro, a través de una prenda que se deja en poder del acreedor y que servirá para que de ahí se cobre en caso de que el promitente comprador se arrepienta (se raje, se eche para atrás). Si Ustedes ponen que se recibe a cuenta de precio, están perdidos. Ya hay contrato definitivo y además de faltarle forma, se generan efectos fiscales que si no asesoraron debidamente a sus clientes, éstos se los van a reclamar cuando lleguen a la notaría. Es válido que por celebrar la promesa el vendedor pida una remuneración, ajena al contrato definitivo. Es como pagar un precio por una opción.
- Entregar la posesión del inmueble. La única manera de poder hacerlo sería para permitir que el futuro comprador realice algunas actividades tendientes a medir en atención a que habrá de ocupar en un futuro dicho inmueble. Pero si Ustedes ponen que el promitente vendedor hace entrega en ese acto del inmueble y no tienen cuidado en la redacción, la autoridad fiscal puede pensar que ya hubo contrato de compraventa y no lo gustará pensar que le omitieron el pago de impuestos y sus actualizaciones y recargos.
- Hacer contratos privados. La asesoría profesional y notarial en este rubro es esencial para garantizar que no haya razones que provoquen la nulidad del contrato de promesa y se facilite la celebración del contrato de compraventa.
- Incluir penas convencionales. Este es un tema que dependerá de cada negociación, pero si deciden incluir una pena convencional para el caso de que alguien se arrepienta sin justa causa, recuerden que existe libertad para insertar este tipo de acuerdos. La pena convencional tiene su propia regulación y debe ser redactada por el notario para evitar que sea desproporcionada o nula.
- Retener dinero entregado en prenda o cobrar penas convencionales. Si su contrato de promesa no fue elaborado de manera profesional y cuidadosa, estas conductas pueden meterlos en serios problemas, incluso en materia penal. Recuerden que la Constitución prohíbe hacerse justicia por propia mano. Respecto de este tema hablaré algo más cuando toque el punto de la rescisión en la compraventa.
¿Es inscribible en el RPP el contrato de promesa en escritura pública?
No. Al no tratarse de un contrato con efectos reales (traslativos de dominio) sino solamente personales (obligación de hacer un contrato futuro) no tiene cabida en el RPP.
¿Qué hacer si llega el día acordado y no hay cumplimiento?
Hay que revisar siempre el contrato para ver qué fue lo que acordaron las partes. No todos los contratos son iguales.
Con cláusula rescisoria y pena convencional.
Si el contrato está bien hecho habrá que seguir los pasos ahí señalados en materia de incumplimiento. Si la cláusula rescisoria permite dar por terminado y retener la prenda, hay que obrar con mucha prudencia y, antes de hacerlo, es prudente llevar a cabo una interpelación notarial para dejar constancia del incumplimiento y del otorgamiento de una segunda oportunidad.
Si aun así no acude la parte a otorgar el contrato definitivo ante notario, las partes pueden optar por dar por terminado el contrato (aplicando la pena convencional respectiva) o demandar en tribunales el cumplimiento forzoso (este debe ser necesariamente en tribunales puesto que implica prestaciones de hacer).
Documentar el incumplimiento.
Si tienes otro cliente comprador y el promitente comprador fue quien incumplió, documenta prudencialmente el incumplimiento y si tienes la seguridad de poder defenderte por si te demanda, estás en plena libertad de prometer vender a alguien más o de vender inmediatamente.
Si quien se rehúsa a acudir ante notario a formalizar el contrato definitivo es el vendedor, el comprador también puede optar por dar por terminado y retener la pena convencional (que difícilmente va a haber pactado, aunque no imposible) o demandar judicialmente el otorgamiento del contrato definitivo.
Inscribir demanda en el RPP.
Es importante que la demanda se inscriba preventivamente en el RPP para que surta efectos contra terceros adquirentes y como vimos anteriormente, el juez firmará en rebeldía del vendedor, quien no necesitará ni siquiera ir a la notaría a firmar, pues el juez lo habrá de sustituir.
Cartas de intención como mejor herramienta.
Otra recomendación, es la de UTILIZAR LA INSTITUCIÓN DE LA OFERTA, a través de las cartas de intención dirigidas preferentemente de parte del futuro comprador hacia el futuro vendedor, en la que aquél le hace una oferta de compra bajo ciertas condiciones y posteriormente éste la acepta. Este documento puede ratificarse Ante Notario y con ello el notario certificará además la identidad de las partes. El Documento ratificado tendrá fecha cierta y podrá ser exigible en tribunales.
El costo es más bajo que el de la escritura pública para formalizar la promesa, pues se trata de una ratificación de contenido y firmas.
EL PAGO DEL ISAI EN LA PROMESA
ARTICULO 51.- En las adquisiciones que se hagan constar en escritura pública, los notarios, jueces, corredores y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad, y lo enterarán mediante declaración ante la Oficina Recaudadora que corresponda. Esta declaración deberá presentarse aún en el caso de que no haya impuesto a enterar. Dicha declaración será firmada por el notario y se presentará acompañada de tres copias de la escritura y del avalúo comercial respectivo, manifestando los siguientes datos:
…
Tratándose de contratos de compraventa con reserva de dominio o promesa de compraventa a que se refieren las fracciones II y III del artículo 47 de esta Ley, que se consignen en documentos privados y que sean celebrados en su carácter de vendedores o de promitentes vendedores por empresas fraccionadoras de terreno, empresas inmobiliarias o de cualquier otro tipo de empresas que se dediquen a la compraventa y administración de bienes inmuebles, el impuesto a que se refiere este capítulo deberá ser retenido por dichas empresas, debiendo enterarlo ante la Oficina Recaudadora correspondiente a más tardar el día 15 del mes siguiente a aquél en que se hubieren celebrado dichos contratos, mediante la presentación de una declaración en la que se indique la fecha de celebración de cada contrato, las características y ubicación del inmueble, el nombre del promitente comprador, el importe de la operación y el monto del avalúo comercial respectivo.
El traspaso o la cesión de derechos derivados de contratos de los señalados en el párrafo que antecede, causarán nuevamente el impuesto en los términos de este capítulo.
El enajenante y los demás contratantes responderán solidariamente del impuesto que deba pagar el adquirente.
ARTICULO 47.- Para los efectos de este capítulo, se entiende por adquisición la que se derive de:
III.- La promesa de adquirir, cuando el futuro comprador entre en posesión de los bienes, o el futuro vendedor reciba el precio de la venta o parte de él, antes de que celebre el contrato prometido o cuando se pacte alguna de estas circunstancias;
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
La compraventa es la operación más común en el sector de las transacciones inmobiliarias. Es la manera más natural de transmitir el dominio, la propiedad, de un bien inmueble. Obviamente no es la única. Existen otras figuras traslativas de dominio como la permuta (intercambio de una cosa por otra, o por dinero cuanto este es menos de la mitad del valor del otro bien) la donación o el mutuo.
En virtud de este contrato, el vendedor se obliga a transmitir la propiedad y el comprador se obliga a pagarle (precio cierto y en dinero). Sin embargo, es posible identificar más obligaciones a cargo de ambas partes, lo que más adelante se apuntará con todo detalle.
¿Qué se puede vender/comprar?
Todo lo que esté en el comercio; es decir, todo lo que no está prohibido por la ley. No puede haber un contrato de compraventa sancionado por el Derecho respecto de bienes que la ley prohíbe su comercialización.
ARTÍCULO 748. Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio.
ARTÍCULO 749. Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposición de la Ley.
ARTÍCULO 750. Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular.
Los bienes inmuebles como objeto del contrato de compraventa son el suelo y las construcciones adheridas al mismo y también los derechos reales sobre inmuebles (propiedad, usufructo y la nuda propiedad, servidumbre, uso, habitación).
ARTÍCULO 751. Son bienes inmuebles:
- El suelo y las construcciones adheridas a él;
XII. Los derechos reales sobre inmuebles;
Casos especiales de ventas.
- Inmuebles pertenecientes a MENORES DE EDAD SUJETOS A LA PATRIA POTESTAD
A partir de los 18 años se tiene plena capacidad para disponer del patrimonio, sin necesidad de un representante.
Los menores de edad necesitan ser representados para comprar o vender un inmueble.
La ley distingue entre los bienes que los menores tengan según sea producto de su trabajo o por otro motivo (donación, herencia, legado). en este caso el menor propietario tiene la mitad del usufructo. su administración y el otro 50% del usufructo corresponde a quienes ejercen la patria potestad, salvo que el donante o testador haya dicho otra cosa.
RESTRICCIÓN PARA ENAJENAR Y GRAVAR.
Se requiere siempre de autorización del juez para que los que ejercen la patria potestad vendan o graven un inmueble del menor.
La autorización no es en automático ni fácil de obtener. Deben acreditar que hay absoluta necesidad o un evidente beneficio.
Si se llegan a topar con una escritura en la que un bien de un menor salió de su patrimonio y no aparece la autorización judicial, hay que irse con calma y acudir Ante Notario a revisar el tema, pues puede haber una inexistencia por falta de consentimiento del menor que no se convalida con una escritura posterior.
- Inmuebles pertenecientes a INCAPACES SUJETOS A TUTELA
Es el caso de los mayores de edad que han sido declarados en estado de interdicción. aplican las mismas consideraciones dichas en el apartado anterior para enajenar / gravar los bienes del menor.
- Inmuebles pertenecientes a
Tienen libre disposición de sus bienes, salvo de los inmuebles, para cuya venta requieren autorización judicial. igual que para gravar e hipotecar.
- Entre cónyuges
Salvo que estén casados por separación de bienes, no pueden celebrar el contrato de compraventa sobre bienes que forman parte de la sociedad conyugal. Tampoco el de donación.
- Venta con derecho del tanto
Entre copropietarios no se puede vender a un extraño sin antes ofrecerle de manera fehaciente y por un plazo de 8 días y en las mismas condiciones que el extraño pretende adquirir.
La violación del derecho del tanto produce la nulidad de la venta.
Si hay varios copropietarios interesados, ¿a quién se prefiere?
- Al que represente mayor parte en el porcentaje de indiviso.
- si son iguales: el designado por la suerte (un volado).
- La venta al extranjero
- Dentro de la zona restringida
- Fuera de la zona restringida
Los extranjeros tienen plena capacidad para adquirir fuera de las costas y de las fronteras, 50 y 100 km, respectivamente, simplemente se da un aviso a la SRE en el que se firma la llamada cláusula Calvo que es un compromiso para considerarse como mexicanos respecto de ese bien y no invocar la protección de sus países, con la pena que de hacerlo, se pierde en beneficio de la Nación el inmueble en cuestión.
En el resto de las operaciones, es forzoso el fideicomiso, pues es el único vehículo legal para asegurar el derecho de propiedad y el respeto a la Constitución.
El usufructo es un derecho real y como tal está considerado como un inmueble, por lo que tampoco es válido que el extranjero lo adquiera sin fideicomiso.
Casos especiales respecto del pago.
Pesos o moneda extranjera
Parcialmente en especie
Artículo 8 de la Ley Monetaria.
Tipo de cambio vigente el día del pago, según publicación de Banxico en el DOF.
¿A qué se obligan las partes?
Los expertos y estudiosos han identificado seis obligaciones que nacen del contrato de compraventa a cargo del vendedor:
- Conservar el bien en el estado que tenía al momento de que las partes se pusieron de acuerdo (perfeccionamiento del contrato) en el precio y en la cosa;
- Hacer entrega al comprador (dando y dando con el precio pactado o a plazo o con reserva de dominio);
- Transmitir la propiedad (con su debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad);
- Garantizar por el hecho personal (abstenerse de perturbaciones);
- Garantizar por los vicios ocultos y, por último,
- Garantizar por la evicción.
El comprador por su parte también se obliga a algo: pagar el precio pactado (en el lugar y fecha) y a recibir el bien adquirido.
Gastos de escrituración y registro.
ARTÍCULO 2145. Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.
Si no se inscribe en el RPP NO SURTE EFECTOS CONTRA TERCEROS. No es oponible a nadie, solamente al vendedor.
¿Cuándo deben entregarse las prestaciones?
En qué momento debe pagar y cuando debe el vendedor entregar y por lo tanto, cuándo debe el comprador estar listo para recibir el inmueble, es una cuestión que en la práctica puede suscitar controversias.
Es decir, las obligaciones del vendedor dependen, o están vinculadas con, las obligaciones del comprador, y viceversa. Por eso se estila decir que se cumple “dando y dando”, obviamente con sus excepciones que derivan de los que las partes acuerden, pues el contrato es la norma que rige entre las partes y, en algunos casos, puede modificar lo previsto en la ley.
En ciertos casos la voluntad de las partes no puede rebasar los mínimos legales, por cuestiones de orden público. La ley resuelve prácticamente todos los eventuales puntos de fricción. Por ejemplo, en caso de duda de quien debe cumplir primero, se puede poner el dinero y el bien inmueble en depósito de un tercero, quien hará las entregas correspondientes (se parece al escrow anglosajón).
¿Qué modalidades de compraventa hay?
- De contado
- Contado con recursos propios
- Contado con préstamo con o sin garantía hipotecaria
Sobre este tema el Consejo de Notarios tendrá un expositor en las siguientes conferencias programadas.
Sin embargo, es importante dejar constancia de que el préstamo puede provenir directamente del
- A plazos o en abono
Puede sujetarse a plazo tanto la obligación del vendedor de entregar el inmueble (aun no terminado por ejemplo) como la obligación de pagar el precio a cargo del comprador.
Cuando el precio se pacta en pagos sucesivos, puede tratarse de una compraventa con clausula rescisoria o sin ella o una compraventa con reserva de dominio.
- Sin Cláusula rescisoria
- Con Cláusula Rescisoria inscrita en el RPP
- Con Reserva de Dominio
- Con Cláusula Rescisoria inscrita en el RPP
- Con Reserva de Posesión
- De cosa existente
- De cosa futura
Esta clasificación obedece a la manera en que se asignan los riesgos derivados de la cosa objeto del contrato.
- De cosa esperada
Ninguna de las partes asume los riesgos.
Recae sobre cosas que no existen pero que su existencia es posible (los frutos futuros de un árbol)
- Compraventa de esperanza
El comprador asume los riesgos.
Es un contrato aleatorio.
- Compraventa de cosa futura bajo encomienda
El vendedor asume los riesgos.
El vendedor se obliga a entregar al comprador cosas que no existe en ese momento de celebrar el contrato, pero se compromete a que existan y por lo tanto toma a su riesgo la construcción del inmueble.
- Venta sujeta a condición suspensiva
- Compraventa mercantil
Es la llevada a cabo entre comerciantes o entre empresas entre sí. Una empresa vende un inmueble y otra empresa lo compra. Las empresas solo pueden realizar actos de comercio.
También son mercantiles todas las ventas en que una de las partes sea comerciante, particularmente tratándose de bienes muebles (tiendas de autoservicio) aunque en estos casos por tratarse a actos mixtos estemos en presencia de relaciones de consumo.
Pero cuando un empresario le vende a un consumidor (no empresario ni persona física con actividad empresarial) se trata de compraventas mercantiles.
- Compraventa civil
Esta modalidad es la más común cuando las compraventas se dan entre no comerciantes. Se trata de personas físicas vendiendo a personas físicas, cuando ninguno de ellos tiene actividad mercantil ni está llevando a cabo la operación como un acto de comercio con el ánimo directo de especular.
Pero bueno, mi cliente compró en preventa y todos sabemos que quiere revender para ganar una lana. Aun así dado que el propósito de especular es sobrevenido no puede retrotraerse a la operación anterior y no altera su naturaleza civil. Además que seguramente acreditará que es su casa habitación y pedirá incluso la exención del ISR. Por un principio de unicidad del acto, no puede tener consecuencias propias de naturalezas jurídicas diversas. O acredita que es casa habitación o acredita que es un activo empresarial.
Por exclusión, toda compraventa que no es mercantil, es civil.
- Compraventa de consumo
Las operaciones llevadas a cabo respecto de bienes destinados a casa habitación en las que la contraparte del comprador civil (consumidor) es un empresario quedan sujetas a la Ley Federal de Protección al Consumidor y a las Normas Oficiales Mexicanas (NOM 247 en proceso de publicación).
Régimen de contratos de adhesión y cláusulas abusivas.
Integración publicitaria de los contratos.
- Venta de bienes a cargo del albacea (sucesiones)
La regla general es que el albacea, en tanto y cuanto es un administrador (incluso un auxiliar de la administración de justicia) encargado de finiquitar un patrimonio en liquidación, tiene prohibido iniciar nuevos negocios.
No obstante, dado que el procedimiento sucesorio toma algún tiempo y, halla razones objetivas para tener que tomar medidas como la venta de algún bien, como para hacer frente a gastos de conservación del patrimonio o pagar deudas, se exige que los herederos autoricen al albacea dichas operaciones.
La venta realizada por el albacea de la sucesión respecto de los bienes inmuebles que conforman el patrimonio hereditario, está regulada por la ley y requiere:
- Consentimiento de los herederos
- Situación de emergencia: posibilidad de deteriorarse, difícil y costosa conservación
- Condición ventajosa en la enajenación de los frutos.
- Autorización judicial
FERNANDO GARCÍA SAIS Notario Público 210 Mazatlán, Sinaloa, México 